【正文】 1： 深圳國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 2 目 錄 第一部分 項(xiàng)目商圈分析－－－－－－－－－－－－－－（ 6） 一、 商圈理 論 二、 公明主要零售商圈 三、 公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)概況 四、 SWOT 分析 五、 項(xiàng)目發(fā)展定位 六、 項(xiàng)目發(fā)展節(jié)點(diǎn) 第二部分 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)的定位－－－－－－－－－－（ 33） 一、 項(xiàng)目形象定位 二、 項(xiàng)目功能定位 三、 目標(biāo)客戶定位 四、 租金定位 第三部分 項(xiàng)目招商規(guī)劃－－－－－－－－－－－－－（ 40） 一、 招商業(yè)態(tài)組合 二、 品牌引進(jìn)計(jì)劃 三、 招商合作方式、條件預(yù)測(cè)和建議 四、 招商策略 五、 招商工作計(jì)劃進(jìn)度 六、招商具體工作內(nèi)容 深圳國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 3 七、招商宣傳方式 八、招商人員配備計(jì)劃 九、招商人員的崗位職責(zé) 十、招商與項(xiàng)目銷售之配合 第四部分 項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)－－－－－－－－－－－－－（ 50） 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 二、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 三、 商業(yè)推廣計(jì)劃 第五部分 項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析－－－－－－－－－（ 57） 一、公明宏觀環(huán)境概述 二、深圳市中部物流組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃 三、公明經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn) 結(jié)語(yǔ)－－－－－－－－－－－－－－－－－－ (71) 附件一：招商合同 附件二：商戶意向登記表 附件三：招商合同審批表范本 附件四：商戶租賃意向書 深圳國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 4 擬訂人： 前 言 近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)各地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；l(fā)展，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目源源 不斷的推向市場(chǎng)，商業(yè)市場(chǎng)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)格局被不斷的更新，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)格局在不斷升級(jí)。 事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、搞技術(shù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)種類，涉及商業(yè)定位、經(jīng)營(yíng)、推廣等充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)領(lǐng)域，隨著商業(yè)地產(chǎn)推廣技術(shù)的提高和商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的不斷增大，那種只管銷售，不論經(jīng)營(yíng)的急于求成的想法都是不切實(shí)際的，最終結(jié)果將逃離不了被市場(chǎng)無(wú)情的吞噬和拋棄的命運(yùn)。 金冠福品牌企業(yè)管理公司憑借多年來(lái)成功的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，來(lái)介入公明國(guó)業(yè)百 深圳國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 5 貨商場(chǎng)的商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)、管理，將以“所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)”三權(quán)分立的管理模式為公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)提供商業(yè)全程管理 服務(wù)，并將完善的服務(wù)滲透到國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)層面，包括前期定位、規(guī)劃、招商、策劃、后期營(yíng)運(yùn)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)。在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，我們力求將區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)資源、運(yùn)營(yíng)商和消費(fèi)者的習(xí)慣摸清摸透；力求將項(xiàng)目所處的商圈區(qū)位、行政規(guī)劃、周邊關(guān)系、商業(yè)結(jié)構(gòu)、招商格局、項(xiàng)目前期的推廣狀況、招商主標(biāo)的摸清摸透；力求將項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，包括同業(yè)態(tài)同業(yè)種的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)狀、營(yíng)銷及推廣策略摸清摸透；力求將可能影響項(xiàng)目招商推廣的內(nèi)外部因素摸清摸透；力求將公明片區(qū)的經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的心理及行為模式摸清摸透；力求將公明片區(qū)的媒介資源的可利用程度和消費(fèi)者對(duì)廣告推廣的心理、喜好、習(xí)慣摸清摸透 。我們相信，在與發(fā)展商的共同努力下，必將使公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值及物業(yè)價(jià)值得到充分的發(fā)揮，使公明國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)成為公明乃至深圳市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成功典范。這種影響范圍包涵了三個(gè)相互重疊和交叉的內(nèi)容。因此，可以將商圈看成是企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)創(chuàng)造的市場(chǎng)空間。 如果借助物理學(xué)中的“場(chǎng)”的概念，所謂商圈，就是由消費(fèi)者的生活行為，為滿足消費(fèi)者需要而從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)市場(chǎng)以及消費(fèi)者的購(gòu)買行為共同創(chuàng)造出來(lái)的一種“商業(yè)場(chǎng)”。 （ 3）邊際商圈，位于次要商圈的外圍，屬于本企業(yè)的輻射范圍，在次商圈內(nèi)來(lái)本店購(gòu)物的比例更低。 （ 2）地區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 一個(gè)企業(yè)的外部環(huán)境是工業(yè)區(qū)還是農(nóng)業(yè)區(qū)，是城市還是農(nóng)村，對(duì)商圈的形成具有重要意義。 （ 4）地區(qū)城市規(guī)劃 城市網(wǎng)點(diǎn)的商圈形成收到城市整體規(guī)劃的制約。 深圳國(guó)業(yè)百貨商場(chǎng)有限公司 8 第二、有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的零 售業(yè)聚集。所謂補(bǔ)充關(guān)系是指兩個(gè)以上的商店經(jīng)營(yíng)商品互為補(bǔ)充，以滿足消費(fèi)者的要求作為目的。 二、公明主要零售商圈 通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)公明目前商業(yè)分布狀況，公明商圈大致可分 為四大商圈： 寶安路商圈（冠博電腦城服裝市場(chǎng)） 公明老街商圈（中心綜合市場(chǎng)） 佳華片區(qū)商圈（公明老商圈） 三和百貨片區(qū)商圈 公明老街商圈：佳華商場(chǎng) ① 、作為深圳市南大門，公明商圈因其地理位置獨(dú)特、歷史商業(yè)文化的積淀和強(qiáng)大的消費(fèi)潛力，吸引多路商業(yè)翹楚搶灘登陸。 ② 、