平頂山市新區(qū)中心策劃報告-wenkub
2023-04-07 07:44:55 本頁面
【正文】 ，購買商品的細(xì)化以實(shí)用性為主，價格反映敏感。l 居民收入水平增幅較少，商業(yè)發(fā)展緩慢，人口層次較低。l 萬家商場帶動了商業(yè)中心區(qū)向北移動，還有華府廣場。僅平媒集團(tuán)便有職工10多萬人，家屬30萬人；l 商業(yè)從業(yè)人員多以低收入的服務(wù)型為主，經(jīng)營業(yè)主數(shù)量較少，規(guī)模和實(shí)力普遍較小；l 除電廠機(jī)械廠等個別效益較好單位職工及礦工等特殊工作崗位的職工月收入在1000元以上，全市人均月收入為600—700元；l 未來的經(jīng)濟(jì)形式以煤礦開采加工為支柱，以機(jī)械制造、紡織、電力為主導(dǎo)，傳統(tǒng)工業(yè)為主流，商業(yè)為輔助的發(fā)展格局；l 多數(shù)群體的文化層次較低，整體的社會治安狀況較差，商業(yè)信譽(yù)不得保障；l 信息傳播的口碑效應(yīng)顯著，多數(shù)信息依靠于親戚朋友、鄰居熟人等之間的口頭傳遞，缺乏信任。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一、 市場調(diào)研精要結(jié)論重要房地產(chǎn)信息匯集（一）城市特征l 平頂山因“煤”設(shè)市，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，計劃經(jīng)濟(jì)色彩濃厚，第三產(chǎn)業(yè)相對落后。（二）新區(qū)建設(shè)l 新城區(qū)規(guī)劃完整，開發(fā)力度大，啟動區(qū)7 k㎡土地全部出讓完畢，市級黨政機(jī)構(gòu)幾乎全部遷入，大規(guī)模開發(fā)在即；l 住宅房產(chǎn)開發(fā)處于啟動后的上升階段，價量上升空間較大，產(chǎn)品供應(yīng)單一，高端產(chǎn)品處于供不應(yīng)求狀態(tài)；l 市民對新城區(qū)環(huán)境及未來發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)同感較強(qiáng)，近期開發(fā)的中高檔住宅及商鋪項(xiàng)目就廣受市場追捧，但針對經(jīng)營性投資，市場普遍認(rèn)為尚需一定時間培育；l 可以預(yù)見，在基本交通配套解決后，未來新城區(qū)公務(wù)性餐飲、娛樂消費(fèi)市場潛力巨大；l 起步區(qū)的飽和人口預(yù)計約五萬人。現(xiàn)階段的商業(yè)格局比較零散，除了建材、服裝、家具用品等已經(jīng)形成相對比較集中的行業(yè)市場外，其他行業(yè)處于分布比較零散，經(jīng)營比較混亂的狀態(tài)。消費(fèi)觀念滯后使得商業(yè)環(huán)境中缺乏以休閑、娛樂為主體的新型業(yè)態(tài)。品牌店、商場中團(tuán)購的現(xiàn)象較為普遍。l 特色旅游優(yōu)勢與商業(yè)經(jīng)營加以整合，形成鮮明的標(biāo)志性的商業(yè)旅游文化基地。典型案例：l 繁榮街：上下兩層50平米，租金62元/月/平米，以服裝（男女）、批發(fā)市場等。l 區(qū)域變遷：原來集中在開源路上，由于開源路無法停車，轉(zhuǎn)移向鷹城廣場附近，建設(shè)路以西，此處環(huán)境好、停車便利、口味新、裝修好。個人消費(fèi)主要集中在中低檔餐廳。l 由于市場消費(fèi)人群相對固定、流動人口不多，加之缺乏本地主流菜系，消費(fèi)的流動性較大，消費(fèi)忠誠度及持續(xù)性較差。l 單個婚紗攝影店每年3000多對客戶（每對婚紗攝影的費(fèi)用約3000元）。（六）家居建材市場調(diào)查l 家裝消費(fèi)特點(diǎn)：消費(fèi)檔次在提高，普通家庭的裝修預(yù)算為400—600元/平米；中高檔次為800元/平米左右，每年的總消費(fèi)額為2億元左右。規(guī)模都很大，國內(nèi)、國際部分知名品牌產(chǎn)品已經(jīng)入住。l 主要為商務(wù)客源，旅游客源較少，酒店平均開房率約為50%，酒店整體經(jīng)營業(yè)績一般（龍源30—40％的開房率）。l 會議接待市場壓縮對酒店的生意影響較大（由原來的2個月76個會減少到每月10個會）。規(guī)模為4—6棟之間，戶型100平米以上和80 平米左右的小面積，銷售以內(nèi)部職工分房公積金貸款為主。l 2005年，％。共計銷售商品房761套，銷售面積59351㎡，較去年同期增長7%，銷售均價為1372元/㎡，較去年同期下降了10%。從物業(yè)投放類型來看，多層住宅占整個市場銷售的主導(dǎo)地位。類比項(xiàng)目特征比較住宅類項(xiàng)目名稱地理位置主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型面積主要賣點(diǎn)售價華府廣場中興路與礦工路交匯處（市政府原址）用地面積近30畝，共148套。情景洋房：2300元/M2；聯(lián)排別墅：4000元/M2；森林半島新區(qū)經(jīng)二路東側(cè)，濱湖大道以南，市政廣場以西。l 注重整體品質(zhì)是消費(fèi)趨勢，必須強(qiáng)調(diào)綜合質(zhì)素才能引爆市場。l 多數(shù)客戶注重小區(qū)環(huán)境、優(yōu)美的建筑外型、人性化的生活方式，投資未來的欲望強(qiáng)烈，可以接受距離較遠(yuǎn)、預(yù)期良好的新興區(qū)域。公寓類項(xiàng)目名稱地理位置主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型面積主要賣點(diǎn)售價華府廣場中興路與礦工路交匯處（市政府原址），共294套41—73 M2l 高度（78米）；l 4000多M2空中花園；l 挑高6米公寓大堂，；l 商務(wù)會所；l 買房好過租房；l 精英生活均價3000元/M2；佳怡國際酒店新區(qū)生態(tài)廣場西側(cè)占地面積120畝，高檔星級會議接待、餐飲、娛樂等綜合配套服務(wù)目前只是五星級產(chǎn)權(quán)式酒店，平均面積約28 M2l 開發(fā)商背景；l 新城區(qū)前景；l 五星級酒店；l 產(chǎn)權(quán)式投資模式；帶精裝修均價8000元/M2；l 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)處于尚處于初級階段，商鋪、市場、產(chǎn)權(quán)式百貨賣場、產(chǎn)權(quán)酒店（酒店公寓）均已出現(xiàn)，市場較為看好。l 環(huán)境價值：周邊環(huán)境良好，南面為白龜山水庫、西面為生態(tài)公園；視野開闊，水景、公園等景觀展開面很寬。北向緊臨城市主干道，景觀開揚(yáng)，形象展示較好，商務(wù)價值最大，適合布置商務(wù)品種。l 節(jié)點(diǎn)機(jī)會：項(xiàng)目開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)的機(jī)會創(chuàng)造和發(fā)現(xiàn)。原創(chuàng)價值l 定位概念賣點(diǎn)——城市新商圈、立體商業(yè)步行街區(qū)、體現(xiàn)城市新生活方式的吸引與聚集。l 建筑設(shè)計賣點(diǎn)
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