平頂山市新區(qū)中心策劃報(bào)告-wenkub
2023-04-07 07:44:55 本頁(yè)面
【正文】 ，購(gòu)買(mǎi)商品的細(xì)化以實(shí)用性為主，價(jià)格反映敏感。l 居民收入水平增幅較少，商業(yè)發(fā)展緩慢，人口層次較低。l 萬(wàn)家商場(chǎng)帶動(dòng)了商業(yè)中心區(qū)向北移動(dòng)，還有華府廣場(chǎng)。僅平媒集團(tuán)便有職工10多萬(wàn)人，家屬30萬(wàn)人；l 商業(yè)從業(yè)人員多以低收入的服務(wù)型為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)主數(shù)量較少，規(guī)模和實(shí)力普遍較??；l 除電廠機(jī)械廠等個(gè)別效益較好單位職工及礦工等特殊工作崗位的職工月收入在1000元以上，全市人均月收入為600—700元；l 未來(lái)的經(jīng)濟(jì)形式以煤礦開(kāi)采加工為支柱，以機(jī)械制造、紡織、電力為主導(dǎo)，傳統(tǒng)工業(yè)為主流，商業(yè)為輔助的發(fā)展格局；l 多數(shù)群體的文化層次較低，整體的社會(huì)治安狀況較差，商業(yè)信譽(yù)不得保障；l 信息傳播的口碑效應(yīng)顯著，多數(shù)信息依靠于親戚朋友、鄰居熟人等之間的口頭傳遞，缺乏信任。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。一、 市場(chǎng)調(diào)研精要結(jié)論重要房地產(chǎn)信息匯集（一）城市特征l 平頂山因“煤”設(shè)市，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩濃厚，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后。（二）新區(qū)建設(shè)l 新城區(qū)規(guī)劃完整，開(kāi)發(fā)力度大，啟動(dòng)區(qū)7 k㎡土地全部出讓完畢，市級(jí)黨政機(jī)構(gòu)幾乎全部遷入，大規(guī)模開(kāi)發(fā)在即；l 住宅房產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于啟動(dòng)后的上升階段，價(jià)量上升空間較大，產(chǎn)品供應(yīng)單一，高端產(chǎn)品處于供不應(yīng)求狀態(tài)；l 市民對(duì)新城區(qū)環(huán)境及未來(lái)發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)同感較強(qiáng)，近期開(kāi)發(fā)的中高檔住宅及商鋪?lái)?xiàng)目就廣受市場(chǎng)追捧，但針對(duì)經(jīng)營(yíng)性投資，市場(chǎng)普遍認(rèn)為尚需一定時(shí)間培育；l 可以預(yù)見(jiàn)，在基本交通配套解決后，未來(lái)新城區(qū)公務(wù)性餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大；l 起步區(qū)的飽和人口預(yù)計(jì)約五萬(wàn)人?，F(xiàn)階段的商業(yè)格局比較零散，除了建材、服裝、家具用品等已經(jīng)形成相對(duì)比較集中的行業(yè)市場(chǎng)外，其他行業(yè)處于分布比較零散，經(jīng)營(yíng)比較混亂的狀態(tài)。消費(fèi)觀念滯后使得商業(yè)環(huán)境中缺乏以休閑、娛樂(lè)為主體的新型業(yè)態(tài)。品牌店、商場(chǎng)中團(tuán)購(gòu)的現(xiàn)象較為普遍。l 特色旅游優(yōu)勢(shì)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)加以整合，形成鮮明的標(biāo)志性的商業(yè)旅游文化基地。典型案例：l 繁榮街：上下兩層50平米，租金62元/月/平米，以服裝（男女）、批發(fā)市場(chǎng)等。l 區(qū)域變遷：原來(lái)集中在開(kāi)源路上，由于開(kāi)源路無(wú)法停車(chē)，轉(zhuǎn)移向鷹城廣場(chǎng)附近，建設(shè)路以西，此處環(huán)境好、停車(chē)便利、口味新、裝修好。個(gè)人消費(fèi)主要集中在中低檔餐廳。l 由于市場(chǎng)消費(fèi)人群相對(duì)固定、流動(dòng)人口不多，加之缺乏本地主流菜系，消費(fèi)的流動(dòng)性較大，消費(fèi)忠誠(chéng)度及持續(xù)性較差。l 單個(gè)婚紗攝影店每年3000多對(duì)客戶（每對(duì)婚紗攝影的費(fèi)用約3000元）。（六）家居建材市場(chǎng)調(diào)查l 家裝消費(fèi)特點(diǎn)：消費(fèi)檔次在提高，普通家庭的裝修預(yù)算為400—600元/平米；中高檔次為800元/平米左右，每年的總消費(fèi)額為2億元左右。規(guī)模都很大，國(guó)內(nèi)、國(guó)際部分知名品牌產(chǎn)品已經(jīng)入住。l 主要為商務(wù)客源，旅游客源較少，酒店平均開(kāi)房率約為50%，酒店整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一般（龍?jiān)?0—40％的開(kāi)房率）。l 會(huì)議接待市場(chǎng)壓縮對(duì)酒店的生意影響較大（由原來(lái)的2個(gè)月76個(gè)會(huì)減少到每月10個(gè)會(huì)）。規(guī)模為4—6棟之間，戶型100平米以上和80 平米左右的小面積，銷(xiāo)售以內(nèi)部職工分房公積金貸款為主。l 2005年，％。共計(jì)銷(xiāo)售商品房761套，銷(xiāo)售面積59351㎡，較去年同期增長(zhǎng)7%，銷(xiāo)售均價(jià)為1372元/㎡，較去年同期下降了10%。從物業(yè)投放類(lèi)型來(lái)看，多層住宅占整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售的主導(dǎo)地位。類(lèi)比項(xiàng)目特征比較住宅類(lèi)項(xiàng)目名稱地理位置主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型面積主要賣(mài)點(diǎn)售價(jià)華府廣場(chǎng)中興路與礦工路交匯處（市政府原址）用地面積近30畝，共148套。情景洋房：2300元/M2；聯(lián)排別墅：4000元/M2；森林半島新區(qū)經(jīng)二路東側(cè)，濱湖大道以南，市政廣場(chǎng)以西。l 注重整體品質(zhì)是消費(fèi)趨勢(shì)，必須強(qiáng)調(diào)綜合質(zhì)素才能引爆市場(chǎng)。l 多數(shù)客戶注重小區(qū)環(huán)境、優(yōu)美的建筑外型、人性化的生活方式，投資未來(lái)的欲望強(qiáng)烈，可以接受距離較遠(yuǎn)、預(yù)期良好的新興區(qū)域。公寓類(lèi)項(xiàng)目名稱地理位置主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型面積主要賣(mài)點(diǎn)售價(jià)華府廣場(chǎng)中興路與礦工路交匯處（市政府原址），共294套41—73 M2l 高度（78米）；l 4000多M2空中花園；l 挑高6米公寓大堂，；l 商務(wù)會(huì)所；l 買(mǎi)房好過(guò)租房；l 精英生活均價(jià)3000元/M2；佳怡國(guó)際酒店新區(qū)生態(tài)廣場(chǎng)西側(cè)占地面積120畝，高檔星級(jí)會(huì)議接待、餐飲、娛樂(lè)等綜合配套服務(wù)目前只是五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店，平均面積約28 M2l 開(kāi)發(fā)商背景；l 新城區(qū)前景；l 五星級(jí)酒店；l 產(chǎn)權(quán)式投資模式；帶精裝修均價(jià)8000元/M2；l 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于尚處于初級(jí)階段，商鋪、市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)式百貨賣(mài)場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)酒店（酒店公寓）均已出現(xiàn)，市場(chǎng)較為看好。l 環(huán)境價(jià)值：周邊環(huán)境良好，南面為白龜山水庫(kù)、西面為生態(tài)公園；視野開(kāi)闊，水景、公園等景觀展開(kāi)面很寬。北向緊臨城市主干道，景觀開(kāi)揚(yáng)，形象展示較好，商務(wù)價(jià)值最大，適合布置商務(wù)品種。l 節(jié)點(diǎn)機(jī)會(huì)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重要節(jié)點(diǎn)的機(jī)會(huì)創(chuàng)造和發(fā)現(xiàn)。原創(chuàng)價(jià)值l 定位概念賣(mài)點(diǎn)——城市新商圈、立體商業(yè)步行街區(qū)、體現(xiàn)城市新生活方式的吸引與聚集。l 建筑設(shè)計(jì)賣(mài)點(diǎn)
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