【正文】 效,18%的客戶認為國際化是流行。調(diào)查對象對小區(qū)社區(qū)配套的選擇顯示著消費者對物業(yè)不同的需求，體現(xiàn)居家性和多樣性的特點，這也是購房者職業(yè)、年齡、消費行為特點所決定的。 7）對建筑風格的喜好57%的客戶喜歡簡約現(xiàn)代的建筑風格，簡約現(xiàn)代風格成為常德客戶的寵愛,本項目的建筑風格迎合了廣大置業(yè)者的喜好。4）調(diào)查對象的信息了解途徑上表顯示，調(diào)查對象對樓盤信息的渠道來源比較廣泛. 38％的客戶是通過常德主流報紙常德晚報獲得房地產(chǎn)信息，常德晚報是第一大信息來源渠道，在住宅的銷售過程中占重要地位；26％的客戶是通過房地產(chǎn)網(wǎng)得知樓盤信息,這就說明網(wǎng)絡(luò)營銷在常德市場的重要性,在以后的廣告推廣中可以加大對網(wǎng)絡(luò)的傳播；12%的客戶是通過看電視了解樓盤動態(tài)、9%的客戶通過電臺了解樓盤信息。這部分群體經(jīng)濟上寬裕, 擁有自己的物業(yè)，但由于以前的物業(yè)設(shè)計落后、配套有限，居住環(huán)境差等因素，使他們會考慮二次置業(yè),改善居住環(huán)境,或者投資商品房,晚報成為他們獲得信息的主要來源,總價在25—36萬元的比重比較大,更關(guān)注的是物業(yè)的升值潛力.(主要消費群寫真)2）調(diào)查對象職業(yè)狀況分析從上表統(tǒng)計結(jié)果來看，被調(diào)查者中，一般職員所占比重最大，占31%，是購買本項目的主力軍；其次是技術(shù)人員和個體業(yè)主，分別占18%和16%，再次是公務(wù)員和教師，分別占11%和10%。其中25—29歲之間的客戶占42％，在所有年齡段中所占比例最大。了解并掌握本項目的客戶特征，有助于我們制定準確的營銷定位。 周邊配套設(shè)施齊全（學校、銀行、酒店等），生活所需，一應(yīng)俱全。 項目園林藝術(shù)性和實用性高度結(jié)合，在休閑時也能享受藝術(shù)的熏陶216。 項目尊處常德CBD核心地段，亦商亦住，增值潛力無限，自住、商務(wù)、投資3合1216。 項目商業(yè)受片區(qū)整體商業(yè)氛圍影響，價值難以大幅度提升252。 片區(qū)銷售單價低于其它片區(qū)，具有較大升值潛力，滿足常德房地產(chǎn)消費者對物業(yè)投資需求252。 隨著常德城市建設(shè)的擴張，城市重心北移，項目所在片區(qū)已經(jīng)成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點片區(qū)，頗受市場關(guān)注，吸引老城區(qū)的住宅消費力向項目所在片區(qū)轉(zhuǎn)移252。 距主干道武陵大道、常德大道近，東、南端樓體易受噪聲污染252。2) 項目劣勢－Weakness252。 凱特國際倡導(dǎo)的國際化街區(qū)生活理念，引領(lǐng)常德生活潮流，重新定義城市人居理念252。252。 戶戶觀景大陽臺，樓層高景觀、視野開闊；增加生活的情趣空間。8米寬觀景大陽臺，讓生活更加自主多彩。216。 一梯三戶，分攤少，使用率高。 戶型方正實用，功能分區(qū)合理，使用率高。216。三房二廳戶型特點： 一棟：216。252。 框架結(jié)構(gòu)，使用率高。 商業(yè)廣場運用現(xiàn)代感的手法突出商業(yè)的品味和國際化的消費空間2) 凱特國際園林設(shè)計 荷蘭抽象藝術(shù)大師蒙德里安藝術(shù)風格國際花園 生活與藝術(shù)交匯之都3) 凱特國際物業(yè)管理服務(wù) 凱特國際將實施個性化服務(wù)，提供24小時的安全管理、車輛管理、消防安全管理、設(shè)備運行管理、清潔綠化管理；運用先進的智能化管理系統(tǒng)，以科技為先導(dǎo)，不斷滿足客戶的私密性要求，以信息化管理讓業(yè)主隨時感覺到無微不至的關(guān)懷；成立專門的客戶服務(wù)中心服務(wù)業(yè)主或住戶，通過客戶服務(wù)中心達成更多的溝通和理解，并針對業(yè)主不同需求提供多種個性化專業(yè)服務(wù)公共服務(wù)項目（不另收取費用）專項、配套有償服務(wù)二十四小時保安服務(wù)；各項健身、娛樂活動公共場所保潔；傳真、復(fù)印、打字；公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；園藝；住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；臨時照看孩童；公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)鐘點清潔；電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；老人、病人的護理；組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動；禮儀服務(wù)；代訂飛機、輪船、汽車、火車票；禮品速遞（限于市區(qū)）；代收代繳水電費；代管房屋；代收代繳有線電視收視費；代理房屋租賃；1代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；1住宅水電設(shè)施的維修；1代叫出租車；1花卉供應(yīng)及代為養(yǎng)護；1代請保姆；1住宅水電設(shè)施的維修；1代請家教；1住宅外墻的清洗和粉刷1代訂生日蛋糕、花籃；1代聘裝潢設(shè)計、施工單位；2. 凱特國際經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積8690㎡總建筑面積㎡計入容積率面積㎡容積率建筑覆蓋率35％住宅總面積㎡住宅總套數(shù)248戶商業(yè)面積8199㎡地下室車庫面積4370㎡車位數(shù)150個(地上：25個，地下：125個)3. 凱特國際戶型分析1）戶型套數(shù)及比例戶型房型建筑面積實用率套數(shù)單戶比例總比例三房二廳A：322㎡87%26％％B：322㎡87%26％C：322㎡87%13％E：322123㎡%23％J：322㎡%26％K：322㎡%26％D：322㎡87%13％二房二廳F：221㎡%23％％G：221㎡%23％H：221㎡%23％M：22188㎡%26％合計248100％100％ 2）戶型特點分析二房二廳戶型特點：252。 追求純粹明確的建筑風格，形成極富個性的建筑群體空間。 盡量保證該宗地的地形地貌特征，成為建筑、景觀的一部分。一次性付款95折，按揭97折216。216。 廣告推廣語：追求自然和人的和諧統(tǒng)一4) 華府天地216。 項目為5。 占地10萬平方米，總建筑面積162000平方米，共12350戶，綠化率45%。216。 項目位于207國道與朗州路交匯處，位置相對凱特國際而言較偏216。 該項目目前處于內(nèi)部認購期，估計銷售均價在2200元左右216。 項目占地2000多平方米，建筑面積3200平方米，總戶數(shù)200戶216。 富星花園以基本銷售完畢,占地6512平方米,共80戶,戶型也以大三房、四房為主，戶型設(shè)計不合理。 付款方式：一次性優(yōu)惠4060元/平米，按揭付款優(yōu)惠2030元/平米。 房地產(chǎn)價格在經(jīng)過005年的高速增長后，繼續(xù)保持高速增長的趨勢2. 項目片區(qū)概況1) 項目所屬大片區(qū)功能分布 凱特國際項目地處常德江北片區(qū)，該片區(qū)是常德的政治、文化、經(jīng)濟中心2) 片區(qū)房地產(chǎn)特點：216。 2006年新推出的樓盤眾多，市場競爭白熱化；216。一、 常德房地產(chǎn)、項目片區(qū)概況及競爭對手分析1. 常德房地產(chǎn)概況216。長時間的等待之后，房地產(chǎn)的宏觀形勢及常德房地產(chǎn)的市場狀況也都都發(fā)生了很大的變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這就需要我們重新對項目所面臨的各種現(xiàn)狀進行深入的分析和總結(jié)，并對今后可能會發(fā)生的變化加以預(yù)測。 改善型住房將成為消費者的主要需求對象；216。 在售項目戶型設(shè)計不合理，面積比較浪費；但新推出的樓盤在面積上已出現(xiàn)理性回歸的趨勢；216。 周邊樓盤相對規(guī)模都很小，占地在10000—30000平方之間，基本沒有自身配套.216。216。3) 片區(qū)及項目配套 周邊配套設(shè)施有：菜 市 場： 富星花園旁（300米內(nèi)）學 校： 鴻升實驗學校（50米內(nèi)） 芷蘭實驗學校（貴族學校：從幼兒園到高中） 創(chuàng)源電腦職校（朗州路與紫菱路交匯處）醫(yī) 療： 華夏醫(yī)院（斜對面，國際大酒店旁）常德第一中醫(yī)院火車站大藥房（鴻升實驗學校對面）銀行網(wǎng)點： 建設(shè)銀行（一步之遙） 工商銀行（地稅局旁）郵政電訊： 中國電信營業(yè)廳（500米內(nèi)，武陵大道旁） 中國移動營業(yè)廳（500米內(nèi)，武陵大道旁） 中國郵政：（500米內(nèi)，芷金花園旁）餐 飲： 國際大酒店（常德唯一的五星級大酒店）、富湘酒店、八百里酒店、三陽酒店、凱悅酒店、百家緣酒樓政府單位： 項目以南（中國海關(guān)、建設(shè)局、檢疫局、財政局） 項目以北（交警支隊、稅務(wù)局、物價局、人壽保險、審計局） 項目以東（國安局、規(guī)劃局、地稅局、消防支隊）項目以西（武陵區(qū)政府、國土局）3. 主要未來競爭對手分析1) 紫云天國際216。 項目屬酒店式商務(wù)公寓，由一棟32層高層，一至四樓為商業(yè)，五樓以上為商務(wù)辦公住宅，三房面積在130平方米左右，四房面積在150平方米左右，后來有部分戶型改為一房和二房，但更改以后的戶型設(shè)計極不合理，浪費的交通面積很大216。 認購優(yōu)惠：交一萬優(yōu)惠2888元，交三萬優(yōu)惠8888元216。 項目占地5萬平方米，總建筑面積12萬平方米左右，總戶數(shù)778戶；該項目由13棟多層，4棟高層程行列似布局而成。 該項目多層起價為1260元/平方米，高層價格尚未確定216。216。1開盤項目，多層基本售完，216。 項目位于武陵大道與紫菱路交匯處，由二棟板式26層小高層組成，一、二樓為商業(yè)；目前相對位置較偏。 項目二房面積在98平方米左右、三房面積在124140平方米左右，整體面積比較偏大，結(jié)構(gòu)不是很合理，使用率較低，不到80%。 廣告推廣語：光芒四射，華彩耀全城以上項目工程進度均比凱特國際要快，將分別于7月、9月、10月開盤銷售，因此凱特國際如何因?qū)Ω偁幨俏覀冊跔I銷中要著力解決的重點。216。216。 面積適中，自住、投資自由選擇；252。252。 1。 一梯兩戶，戶戶南北通透，采光、通風效果極佳。 每個房間都是凸窗設(shè)計，增加業(yè)主的情趣生活空間，216。二棟：J戶型：216。216。 主人房轉(zhuǎn)角凸窗，270度觀景空間。三棟：216。4. 凱特國際SWOT分析凱特國際項目的定位、建筑規(guī)劃設(shè)計、戶型產(chǎn)品設(shè)計、園林景觀設(shè)計、物業(yè)管理已經(jīng)全部確定，重新梳理項目的SWOT對于項目的營銷策略的制定至關(guān)重要，揚長避短乃營銷推廣之根本。 武陵大道和常德大道的高起點規(guī)劃和市政建設(shè)，項目片區(qū)成為常德環(huán)境最好、大手筆市政配套的片區(qū)252。 具有藝術(shù)性和人文關(guān)懷的園林設(shè)計，使得業(yè)主在休閑之余也可以享受藝術(shù)得熏陶252。 凱特國際地塊規(guī)模不大，與片區(qū)其他樓盤相比規(guī)模較小，處于相對劣勢。 發(fā)展商瑞祥地產(chǎn)首次開發(fā)房地產(chǎn)，缺乏企業(yè)知名度和品牌形象252。 國際化理念可迅速在片區(qū)內(nèi)樹立高檔樓盤形象，并且與政府打造國際化常德的理念相符，可以充分的借勢252。 項目周邊政府機關(guān)眾多，是商務(wù)辦公的首選之地，使得項目能滿足中小型商務(wù)公司的需求4) 項目威脅點－Threat252。 片區(qū)價值的提升需要通過較大的媒體宣傳投入來提升片區(qū)價值252。 項目首創(chuàng)常德“國際化街區(qū)”生活理念，引領(lǐng)常德人居新潮流，定義常德房地產(chǎn)新高度；常德首創(chuàng)商務(wù)型街區(qū)，具有異國風情的商業(yè)廣場可滿足人們休閑、娛樂的全方位需求。 項目聘請常德品牌物管“芙蓉物業(yè)”提供星級物業(yè)管理和服務(wù)，起居無憂216。臨常德最好的芷蘭實驗學校僅500米之遙，小孩上學十分方便。就凱特國際項目，我們針對常德房地產(chǎn)市場，做了細致的問卷調(diào)查。25—34歲階段的客戶是有購房意向的主力群,此部分客戶群從事的職業(yè)主要以技術(shù)人員、一般職員、個體為主,80%都是滿足自住需求, 在信息認知途徑中,這部分群體年輕、有活力，沖動而果斷,接受新事物能力強,愛好網(wǎng)絡(luò),對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高,對地段和小區(qū)環(huán)境要求高。另外中高層管理者占8%，隨著常德城市區(qū)域功能的明顯，凱特國際周邊作為行政中心的增強，這部分群體將越來越多，產(chǎn)品開發(fā)時將不容忽視。 8％的客戶通過朋友介紹獲得房地產(chǎn)信息，說明保持良好的口碑形象對于項目的銷售也異常重要。23%的客戶喜歡歐陸風格,20%的客戶喜歡中式現(xiàn)代風格.8）對社區(qū)配套的選擇41％的客戶將小區(qū)環(huán)境作為購房關(guān)注的因素,說明隨著生活水平和 居住條件的改善,越來越多的人們開始提升居住質(zhì)量,購房不只是滿足居住問題,而是品味、檔次的提升?？偠灾涮走x擇的多樣性是生活質(zhì)量提高的結(jié)果。而時尚、高效、簡潔、流行的國際化生活對作為全國著名的園林、衛(wèi)生、文明城市的常德來說,都必不可少的,與常德的城市定位相吻合.11）對戶型的選擇上表數(shù)據(jù)顯示,選擇三房的客戶占57%,是市場需求的主體，三房深受消費者青睞，主要是三房功能較全,滿足他們的生活居住要求。常德客戶對戶型面積的需求上普遍集中在106—145平方米區(qū)間,面積偏大。僅有3％的客戶意向購買總價為36—45萬元的住宅，可見在中檔住宅市場，35萬元是非常重要的心理價位.15）消費者對房子單價的承受能力調(diào)查對象買房能接受的最高單價為1600元/㎡的最多，占35%，能承受價格1700元/㎡的消費者占的比重也比較大,占26%,能承受價格1800元/㎡的消費者占26%,表明1600—1800元/㎡的價位是常德市場普遍能夠接受的.16）客戶喜歡參加的樓盤活動分析上表調(diào)查顯示,除了選擇登山活動、書畫展、國際生活展的客戶比重大點外,客戶對置業(yè)論壇、飲食品鑒、體育運動、時尚購物展的選擇都比較均衡。3） 來訪客戶職業(yè)以周邊企事業(yè)單位中高層管理（安防、電信、煙廠等）為主。3）投資型客戶這部分客戶群具有充裕的資金實力，希望通過保障性較大的投資，獲得穩(wěn)定的升值與回報但欠缺投資經(jīng)驗，相信專家和朋友的建議，容易受外在因素影響，投資較為沖動。 凱特國際項目運作目標：集中合作單位的專業(yè)技術(shù)特長，倡導(dǎo)“CONDON BLOCK”的居住理念