【正文】 出行不便。國貿(mào)大廈東塔樓13層40層的寫字間對客戶整層銷售，西塔樓1319層對客戶整層出租，均由客戶自行進行裝修，—，租價居寫字樓項目之首；；。解放路分布有：珠林國際大廈、中盛國際大廈與金色100三個辦公項目，其中珠林國際與中盛國際為高檔寫字樓帶底商項目，銷售價格達5800元/平米，金色100從住宅調(diào)整為商住，均價2800元/平米。第二節(jié) 市場細化分析一、寫字樓分布及銷售價格杏花嶺區(qū)寫字樓主要分布于三條主干道之上，即府東、府西街—解放路—南、北肖墻。在價格供應方面，“價高質(zhì)劣”項目的市場機會已蕩然無存，反映出消費者投資已逐漸趨于理性，開發(fā)商以高價格賺取高額利潤的預期已不現(xiàn)實，未來太原房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢應是在產(chǎn)品規(guī)劃、價格策略、銷售管理、售后服務等方面的綜合競爭。在國家宏觀政策的調(diào)控下，太原市2005年一季度房價依舊保持了小幅上漲，后半年房價走勢很難預測，預期漲浮的可能性較大，但幅度不會過高。二、商品房銷售價格狀況　 2003年太原市商品房銷售價格出現(xiàn)了與全國房價同步上漲的情況，漲幅為10%；2004年達到每平方米3050元，%。一、不同類型商品房供應規(guī)模2002 2005年上半年太原市累計供應住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓、商住、酒店式公寓等不同類型房地產(chǎn)項目共200余個。通過部分建議，提醒開發(fā)商能夠緊密結(jié)合地塊周邊未來商務物業(yè)市場需求，使項目在建筑形象、功能配套等產(chǎn)品設計方面更加適應未來市場需求特點，進而推動項目在銷售、推廣等環(huán)節(jié)的方案實施?！　　　◆~池街綜合樓營銷策劃報告 魚池街綜合樓項目營銷策劃報告目 錄前 言第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀第二節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展狀況第一節(jié) 整體概況第二節(jié) 市場細化分析第三節(jié) 典型項目及可借鑒項目分析第四節(jié) 辦公物業(yè)市場發(fā)展預期第三章 項目分析第一節(jié) 項目概況一、 地塊特征二、 位置及交通三、 產(chǎn)品主要指標第二節(jié) 項目現(xiàn)狀分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅二、項目SWOT總結(jié)分析第四章 項目定位分析第一節(jié) 項目定位策略一、項目定位依據(jù)二、項目定位三、總結(jié)第二節(jié) 項目形象定位一、項目形象定位因素二、形象定位第三節(jié) 目標客戶定位一、目標客戶構(gòu)成二、目標客戶身份特征三、需求偏好、價值取向第四節(jié) 項目功能定位一、項目功能及檔次定位 二、項目裝修裝飾風格定位第五節(jié) 銷售模式定位一、定位原則二、銷售模式定位第六節(jié) 價格定位一、定位原則二、定價方法三、價格體系四、付款方式第五章 項目初步營銷方案第一節(jié) 確定銷售目的和目標一、確定銷售目的二、目標完成計劃第二節(jié) 方案實施一、方案實施要點二、方案實施第六章 市場推廣初步計劃第一節(jié) 項目案名定位建議一、 案名定位因素二、 案名定位第二節(jié) 市場推廣原則一、廣告主題二、推廣附件準備三、媒體策略第三節(jié) 推廣計劃初步思路第四節(jié) 推廣計劃所需支持一、各項工作的協(xié)調(diào)及支持二、開發(fā)公司配合第五節(jié) 推廣活動方案第七章 結(jié)束語前 言《報告》主要針對本項目所在區(qū)域一系列深入調(diào)研分析而引出本項目戰(zhàn)略指導思想、營銷策劃定位報告。第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀20032004年是太原房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展期，總體價格在全國中等城市中已屬較高水平，根據(jù)相關(guān)部門2005年9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：太原商品房均價為3000元/平米左右，而中高檔住宅平均成交單價達到3500元/平米。其中2003年太原市新增商品房共45個，2004年新增56個，2005年19月新增46個商品房項目（其中包含分期開發(fā)項目）。%，其中。從目前北城區(qū)價格供應來看，漲浮空間已不大，投資者的置業(yè)熱情明顯降溫，除價格適中的中、小戶型尚受消費者認可以外，高檔項目銷售狀況已步履維艱。第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展狀況第一節(jié) 整體概況太原市寫字樓項目在2003年后如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，總體供應量超過100萬平米，形成了以“國貿(mào)”、“華宇國際”為代表的“府西街商務區(qū)”；“金茂國際”、“賽格數(shù)碼港”、“盛偉大廈”為代表的“南內(nèi)環(huán)商務區(qū)”；“世貿(mào)中心”、“梅園百盛”為代表的“親賢商務區(qū)”和正在形成之中的“長風商務圈”。府東、府西街集中分布有：國貿(mào)大廈、王府大廈、華宇國際、第五大道、雙龍大廈等中、高檔的寫字樓與商住項目，周邊配套齊全、交通便利。南、北肖墻分布有：御花園假日廣場、珠琳旺角等幾個辦公項目。三、寫字樓物業(yè)管理費用從下圖可以看出物業(yè)費用最高的是國貿(mào)大廈為10元/月/平米；金色100費用最低，；其余各項目中寫字樓物業(yè)費用集中在35元/月/平米之間。本區(qū)域目前缺少中、低端（均價25003000元/平米）的商住項目。可見將本項目定位于中、低價位的商住項目較易使消費者認同。樓宇自動化系統(tǒng)：大廈選用先進的“雙良”牌中央空調(diào)機組，采用燃氣直燃機，可自動控制冷、熱量，控制所有新風機、空調(diào)機的啟停，用戶自行調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；四部美國OTIS客梯和一部三洋貨梯快速提高辦公效率。二、項目特點：中盛國際大廈（原青天商務大廈）是目前杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性高檔甲級寫字樓項目之一，集辦公、會議、娛樂等多功能于一體，配套服務完善，商業(yè)氛圍較優(yōu)越。消防自動化系統(tǒng)：自動防火報警系統(tǒng)、自動噴淋、煙霧自動報警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、實時播放音樂，在緊急情況時應急廣播。府東、府西街的高檔寫字樓不斷興建，銷售價格高昂，使多數(shù)中、小企業(yè)望而卻步，從而選擇租用其周邊或臨近區(qū)域的中、低檔商住和寫字樓項目來滿足其辦公需求。二、 位置及交通 本項目位于旱西關(guān)與魚池街交匯處西北角，龍?zhí)豆珗@南門對面，距“國貿(mào)”7分鐘步行路程，與新建路、解放路、濱河東路、府西街等交通主干道相臨，8080856218680101等公交線路途經(jīng)本案，交通便捷。尤其是向住宅方面?zhèn)戎卣{(diào)整的話，因進深（大）及朝向（差）的問題，將嚴重影響項目銷售，危及開發(fā)商資金安全。二、項目SWOT總結(jié)分析從本項目SWOT分析中不難看出，本案的優(yōu)勢、機會在于抓住目前本區(qū)域中、低檔辦公物業(yè)供應不足的市場機會，將本案產(chǎn)品定位進行及時合理調(diào)整，以低價格的“投資型商務公寓”形象入市，搶占市場先機。市場需求本區(qū)域辦公物業(yè)市場正逐步走向成熟，市場投放量逐年遞增，而3500元/平米以下，總價30萬左右具有較高投資價值的中端物業(yè)產(chǎn)品卻寥寥無幾，由此而積累了廣大的需求潛力，所以項目須合理的進行產(chǎn)品定位，以擴大市場占有份額。　　 其次，嘉業(yè)大廈Ⅱ采用全框架結(jié)構(gòu)，以輕體墻作為分隔墻，彈性空間隨心組合；130平米208平米多種戶型格局和靈活多樣的組合方式，從90平米的基本單位，至整層1425平米，可以滿足中堅企業(yè)商務拓展及對外租賃的長短線投資需求。第二代商務公寓已經(jīng)適當考慮了一些商務用途，但空間結(jié)構(gòu)依然不能滿足企業(yè)辦公需求，并存在商務形象差、商務配套不足等缺憾，不利于企業(yè)事業(yè)拓展。簡而言之：這一定位將貫穿整個項目全程策劃的始終。l 適中的價格定位，極具誘惑力的投資性價比，令投資者心動的未來投資前景。中觀因素：l 本項目將是本區(qū)域中、低檔辦公類物業(yè)新的市場需求增長點。二、 目標客戶身份特征年齡：28～45歲居住區(qū)域：以北城區(qū)、項目周邊為主，以及部分外地來并置業(yè)客戶。n 不動產(chǎn)投資者投資經(jīng)驗豐富，他們的投資能力與口碑效應不可小覷。 檔次：不求奢華只求舒適，不求高貴只求實用。第六節(jié) 價格定位一、定位原則以較低銷售價格入市在短期內(nèi)聚集大量人氣，達到快速回籠資金的目的；由于建議本項目定位為第三代投資型商務公寓，所以，應重點強調(diào)自身商務配套和物業(yè)管理的高品質(zhì)，在較低銷售價格