【正文】 之的的潛力。⑦ 房地產(chǎn)產(chǎn)品消費者來自于廣大人民群眾，人民是政府權(quán)力的源泉，政府是人民意志的執(zhí)行機關(guān)。③ 地方政府與房地商在一級市場上是等價交換關(guān)系，在稅收方面房地產(chǎn)商是納稅者地方政府是收稅者，同時雙方又是管理者與被管理者的關(guān)系。 宏觀影響從今年年初開始，宏觀調(diào)控進(jìn)入新的階段，一系列重要政策連續(xù)出臺：3月 25 日 “國八條” ，4 月 27 日“新國八條” ，4 月 30 日“七部委八條” ，5 月17 日“杭州市通知”…… 政策調(diào)控力度逐漸加大，政策實施細(xì)則日益明確。水景城個案分析報告 .......................................................................................................14 項目基本情況介紹 ...............................................................................................................15 產(chǎn)品和價格 ...........................................................................................................................17 小區(qū)規(guī)劃及配套 ..................................................................................................................17 客戶 ......................................................................................................................................18 產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析 ..................................................................................................................19 水景城推廣節(jié)奏 ..................................................................................................................19理想四維地產(chǎn)集團(tuán)第 2 頁 共 27 頁 項目對理想家園影響和啟示 ..............................................................................................21附件 .........................................................................................................................................................22了解東海房產(chǎn) .....................................................................................................................................22臨平樓市現(xiàn)狀 .....................................................................................................................................23理想四維地產(chǎn)集團(tuán)第 3 頁 共 27 頁1．政策篇 近期杭州宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)缺失，通過杭州市統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布的“行業(yè)景氣指數(shù)統(tǒng)計”分析行地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀2022 年一季度房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù) 2022 年二季度房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)　 本 期 本期比上期增減幾點幾 　 本 期 本期比上期增減幾點幾企業(yè)景氣指數(shù) 企業(yè)景氣指數(shù) 土地開發(fā)面積 土地開發(fā)面積 完成投資 完成投資 新開工面積 新開工面積 房屋竣工面積 房屋竣工面積 商品房預(yù)售面積 商品房預(yù)售面積 商品房銷售面積 商品房銷售面積 商品房銷售價格 商品房銷售價格 空置商品房面積 空置商品房面積 稅后利潤 稅后利潤 流動資金 流動資金 貨款拖欠 貨款拖欠 用工 用工 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)行業(yè)整體下滑，商品房預(yù)售面積增多，價格在一定程度上下降，但是，銷售一直呈下滑趨勢，導(dǎo)致空置率顯著增加。 余杭區(qū)統(tǒng)計數(shù)據(jù)商品房銷售上半年銷售面積達(dá) 萬平方米，增長 %。如果要理解政策的作用點，我們首先要理解中國房地產(chǎn)市場的博弈模型，了解中國房地產(chǎn)市場的參與角色以及它們之間的互相關(guān)系。④ 由于中國特殊的國情，主要商業(yè)銀行歸國家所有，因此中央政府同銀行既是垂直領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，又可以通過各種金融政策影響金融市場。中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是政策經(jīng)濟(jì)，政策對房地產(chǎn)市場運行狀態(tài)起著至關(guān)重要的作用：從 1998 年起，中央政府推動“房改政策” ，變福利分房（實物分房）為貨幣化分房，至此中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正式從計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為“市場經(jīng)濟(jì)” ，與此同時央行相繼批準(zhǔn)多家商業(yè)銀行經(jīng)營房地產(chǎn)按揭信貸業(yè)務(wù)，使資本市場真正介入房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)，從此房地產(chǎn)消費支付方式由此前的一次性付款和分期理想四維地產(chǎn)集團(tuán)第 6 頁 共 27 頁付款方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐园唇屹J款方式為主，這極大的提高消費者的支付能力，從而激活了整個房地產(chǎn)市場，加之連續(xù) 8 年的降息周期，給房地產(chǎn)行業(yè)提供了絕佳的發(fā)展機會。在國家宏觀調(diào)控的影響下，和上海樓市的“大跳水”不一樣的是，杭州樓市出現(xiàn)的“慘淡經(jīng)營”的局面，各房產(chǎn)商都在摒住房價的同時，政府也在出臺一系列的政策企圖“救市” 。其次，借鑒上海的經(jīng)驗，雖然有地鐵的規(guī)劃，但是周邊房產(chǎn)價格浮動不大，只有到地鐵通車的一天，才有較為明顯的價格上揚。同樣是省會城市，1998 年南京的房價高于杭州，而到 2022 年，杭州已明顯超過南京。伊薩卡”都三個體量在 30 萬方以上的大盤在入理想四維地產(chǎn)集團(tuán)第 8 頁 共 27 頁市的時候都采取了“底價入市”的策略，開盤價格均價比周邊樓盤低 1000 元到1500 元左右，造成了一定的轟動效應(yīng)和相對良好的銷售局面。臨平桂花城”和“東海從近一時期市場反應(yīng)看來，這些措施對市場信心的打擊大于實際對房價的抑制。更多本地老牌、大牌、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的房產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)在土地市場上，而他們的投資行為更為理智和謹(jǐn)慎。此次拍賣的 6 宗地塊，總面積 萬平方米，均為居住用地。 體量供應(yīng)本次調(diào)查了目前在售或即將發(fā)售的樓盤 9 個（已經(jīng)結(jié)案以及綜合質(zhì)素不高的樓盤排除在統(tǒng)計數(shù)列之外） 。臨平桂花城華城城市花園 華鼎豪園華清山莊項 目平方米 系 列 1從上述圖表，可以發(fā)現(xiàn)臨平目前在售樓盤多數(shù)體量普遍較大，樓盤中 1 個體量在 5 萬平方米以下，而超過 10 萬平方米的就有“東海依據(jù)以上資料，可以知道，臨平房地產(chǎn)市場在 2022 年到目前為止新建樓盤的可供應(yīng)量在 150 萬平方米左右。水漾人家綠城東方俊園e世紀(jì)在這樣的大勢理想四維地產(chǎn)集團(tuán)第 12 頁 共 27 頁下，雖然地鐵規(guī)劃已經(jīng)啟動，但是臨平房價保持平穩(wěn)，說明臨平仍舊有一定的增幅。臨平桂花城華城城市花園 華鼎豪園華清山莊開 發(fā) 商平方米 系 列 1系 列 2市調(diào)樓盤主力房型面積分布如下：由上圖可知，林平樓盤基本以三房為主力房型，而面積有放大趨勢，與杭州市區(qū)形成截然相反的態(tài)勢。研究，追求差異化產(chǎn)品。 水景城個案分析報告2022 年 7 月 18 日案名 東海水景城的主入口處設(shè)計了約 5 畝左右的以假山、流水、噴泉為主的水景廣場，一路疊泉，在東海除了享有整個臨平的大配套外，東海水景城社區(qū)內(nèi)設(shè)有 5000 多平方米的會所，有大型購物中心、風(fēng)情商業(yè)街，配套周全。 小區(qū)規(guī)劃及配套總體規(guī)劃設(shè)計以“社區(qū)”概念為主導(dǎo)，社區(qū)規(guī)劃中的低密度建筑和高綠化率園林相呼應(yīng)，由內(nèi)向外自