【正文】 青島市人均GDP介于13008000美元，說明其房地產(chǎn)發(fā)展處于快速上升階段。人口表11：青島市20032007年人口增長情況年份20032004200520062007青島市人口（萬人）市區(qū)人口（萬人）271總?cè)丝谠鲩L率（%）%市區(qū)人口增長率全市城市化率%36%%%%數(shù)據(jù)來源：青島市年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城市人口增長、人口導(dǎo)入、城市化之間存在不可分割的聯(lián)系，從青島市人口和城市人口變動的數(shù)據(jù)反映，人口導(dǎo)入速度越快（%）、城市化發(fā)展進(jìn)程越快(%，而青島市僅為36%，低于全國平均數(shù)6個(gè)百分點(diǎn))、人口導(dǎo)入動力越大，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求量將越大。該市東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。（6311元/平方米），(公寓10250元/平方米，車位16/個(gè)),（1713元/平方米），％，具備良好的盈利能力。青島太平洋國際廣場項(xiàng)目投資分析報(bào)告目 錄摘要 4一、青島基本概況 5地理位置 5歷史沿革 5人口 5經(jīng)濟(jì)水平 6區(qū)域規(guī)劃情況 10結(jié)論 13房地產(chǎn)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)分析 15房地產(chǎn)未來量預(yù)測 18青島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）房地產(chǎn)市場分析 18三、經(jīng)開區(qū)樓盤分析 25競爭分析 26（1）、凈地分析 26（2）、競爭個(gè)案分析 26（3）、潛在競爭情況 28區(qū)域樓盤特點(diǎn) 28區(qū)域客戶需求分析 29（1）、不同面積、不同戶型的需求狀況 29（2）、不同單價(jià)，不同總價(jià)的需求情況 29（3）、潛在購房人群分析 29（4）、供需分析結(jié)論 30四、項(xiàng)目概況 30合作方概況 30用地情況 31用地四至 39規(guī)劃情況 41配套情況 42道路狀況 42市政規(guī)劃 42開發(fā)進(jìn)度 44合作方式 44五、項(xiàng)目SWOT分析 45SWOT分析 45六、投資分析 48七、綜述 53摘要青島太平洋國際廣場項(xiàng)目位于青島市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西側(cè)，緊鄰大海，項(xiàng)目地利位置較優(yōu)越，經(jīng)開區(qū)作為青島市未來的經(jīng)濟(jì)和工業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿薮?，特別是2010年海底隧道的開通將極大的促進(jìn)經(jīng)開區(qū)的發(fā)展。，并辦理3億元項(xiàng)目銀行開發(fā)貸款，即可通過滾動開發(fā)完成整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作。1994年2月，被列為全國15個(gè)副省級城市之一。經(jīng)濟(jì)水平青島市借助良好的自然條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，過去五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。%的年平均增長速度，青島市人均GDP在2008年將達(dá)到8000美元，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)上升階段，2011年達(dá)到13000美元，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入下降階段，這說明青島市房地產(chǎn)已經(jīng)到了快速增長的末期，即將進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展階段，適合進(jìn)行長期價(jià)值投資。（3）、城市化率另一方面，從城市化角度來看，當(dāng)城市化率≤60%時(shí)，城市化率高速增長；當(dāng)城市化率＞60%時(shí)，城市化進(jìn)程進(jìn)入平緩發(fā)展階段，而青島市的城市化率僅為36%，按照目前的增長速度，需要100年才能達(dá)到60%的城市化率（實(shí)際過程中隨著后期總?cè)丝诘脑鏊俜啪?，城市化進(jìn)程將加快，達(dá)到60%需要的時(shí)間將遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于100年），同時(shí)參照中國、世界和發(fā)達(dá)國家的平均城市化率水平（2007年分別為44%、50%和75%），青島的36%的城市化水平同其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很不相稱，從收入水平來看，青島2007年的人均GDP是7303美元，屬于上中等收入國家的水平，按照世界銀行的統(tǒng)計(jì)，該檔收入水平的國家城市化率應(yīng)該達(dá)到70%，而青島僅為36%，所以要想達(dá)到上述水平必須通過快速的城市化來實(shí)現(xiàn)，而這將必然推動房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。表14：居民收入情況　年份2003年2004年2005年2006年2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）10,075 11,089 12,920 15,328 17,856 農(nóng)民人均純收入（元）4,530 5,080 5,806 6,546 7,477 區(qū)域規(guī)劃情況（1）、十一五規(guī)劃綱要主要目標(biāo)根據(jù)青島市十一五規(guī)劃，到2010年，青島市全市生產(chǎn)總值年均增長13％左右，2010年達(dá)到4900億元左右；全市戶籍人口控制在809萬人以內(nèi)，城市化率達(dá)到63％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到20900元左右、農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到9350元左右，年均分別增長10％左右；北方國際航運(yùn)中心建設(shè)取得重大突破，集裝箱吞吐量達(dá)到1200萬標(biāo)準(zhǔn)箱。青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、膠南城區(qū)、東部新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展港口、物流、造船、石化、橡膠、家電電子、汽車、醫(yī)藥、紡機(jī)、金屬加工及其他臨港加工業(yè)。旅游產(chǎn)業(yè)：青島市將以鳳凰島、瑯琊臺、大小珠山、前灣港為特色，加快發(fā)展西海岸旅游業(yè)，同時(shí)開辟嶗山－五四廣場－鳳凰島－靈山島等海上旅游航線，建設(shè)浮山灣、團(tuán)島灣、唐島灣等海上旅游基地和少海、小港灣旅游休閑區(qū)。（3）、城市總體規(guī)劃（20062020）青島市最新的規(guī)劃為2006年頒布的《青島市2006－2020年總體規(guī)劃》，在規(guī)劃中青島市提出了“建設(shè)全國重點(diǎn)中心城市和世界知名特色城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，確立了“三點(diǎn)步局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展”的城市大框架。一線展開：依托濱海公路延海岸帶一線展開，突出對海岸帶東西兩翼地區(qū)的保護(hù)，構(gòu)建生態(tài)濱海城市大框架，這一區(qū)域包括膠南市、瑯琊鎮(zhèn)、泊里鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)、溫泉鎮(zhèn)、田橫鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)。結(jié)論從青島市的GDP、人均GDP、人口的導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)布局、城鎮(zhèn)收入及城市規(guī)劃等方面來看，青島市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚（位居全國第山東第1），區(qū)域中心的地位已顯現(xiàn)，對周邊城市輻射作用加強(qiáng)。二、青島市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析房地產(chǎn)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)分析從下表我們可以看出，青島市房地產(chǎn)市場經(jīng)過了20032005年的快速上漲之后，目前已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)的發(fā)展階段。圖22：青島市房地產(chǎn)施工、新開工、竣工和銷售情況（3）、空置率按照國際通用算法（全社會空置房面積除以全部住房面積）%，而按照國內(nèi)的通用算法（空置商品房面積除以當(dāng)年竣工面積）%，如果按照另外一種折中算法（空置商品房面積除以最近三年內(nèi)竣工面積）%。圖23：青島市商品房銷售價(jià)格走勢圖24：青島市商品房銷售金額房地產(chǎn)未來量預(yù)測（1）、需求預(yù)測現(xiàn)有居民改善需求量:(2007年)至35平方米(2020年)：（）平方米*758萬人/13=新增人口需求量:常住人口從839萬(2007年)至1200萬(2020年)，人均35平方米：（350）平方米*（1200839）萬人/13=因此，+=。以所處的青島市黃島區(qū)274平方公里為輻射區(qū)，總?cè)丝诮?0萬。中國商務(wù)部2006年公布的全國49家國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境綜合評價(jià)總指數(shù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名中青島開發(fā)區(qū)列前5強(qiáng)，其中社會及環(huán)境指標(biāo)位居第1位。經(jīng)濟(jì)總量增速均居全市之首,占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重已達(dá)15%。家電電子產(chǎn)業(yè)，在海爾、海信、新都理光等龍頭企業(yè)帶動下，分別建立高水平、國際化的工業(yè)園，其中海爾工業(yè)園占地2500畝，總投資60余億元，2007年實(shí)現(xiàn)銷售收入274億元，是海爾集團(tuán)海內(nèi)外12個(gè)工業(yè)園中占地面積最大、生產(chǎn)能力最強(qiáng)的工業(yè)園。該項(xiàng)目為山東省投資最大的外資工業(yè)項(xiàng)目，達(dá)產(chǎn)后可年產(chǎn)PX63萬噸，年銷售額13億美元。海洋工程產(chǎn)業(yè)，以中海油、中石化、中石油海洋工程制造基地為依托，總投資40多億元的中海油海洋石油工程項(xiàng)目一期二期建成投產(chǎn)、三期開工建設(shè)，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，具備年2530萬標(biāo)準(zhǔn)噸的海上鉆井平臺加工能力，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值60億元。2007年累計(jì)完成汽車生產(chǎn)67000輛，并已具備年產(chǎn)8萬輛微型商用車的生產(chǎn)能力。（5）、經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況近幾年來，經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場一直保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，已形成鮮明的板塊特征，房地產(chǎn)市場整體價(jià)格增長速度較快，樓盤競爭也從最初的產(chǎn)品競爭逐步邁向品牌競爭。今后隨著土地資源日趨緊張，經(jīng)開區(qū)特別是臨濱海大道附近的商品房將開始向高層和小高層發(fā)展。（6）、經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)五大板塊鳳凰島板塊：該區(qū)域處于鳳凰島（薛家島）旅游度假區(qū)內(nèi),與區(qū)域功能相對應(yīng)，該區(qū)住宅項(xiàng)目主要以“度假休閑”為基本定位。香江路是傳統(tǒng)的商業(yè)密集區(qū)，利群長江商廈、家佳源商場的開業(yè)以及佳世客、易初蓮花等入駐，使得該板塊商業(yè)氛圍日益濃厚。區(qū)內(nèi)教育氛圍濃厚,石油大學(xué)、影視學(xué)院、職業(yè)學(xué)校、開發(fā)區(qū)一中等知名學(xué)校遍布該區(qū)。三、經(jīng)開區(qū)樓盤分析項(xiàng)目所屬區(qū)域已經(jīng)成為青島西海岸最為重要的居住、商貿(mào)、休閑區(qū)之一，港區(qū)附近的集中住宅區(qū)星羅棋布，僅已建成的高檔住宅區(qū)就有150萬平方米以上，加之規(guī)劃中尚未建設(shè)的面積共計(jì)300萬平方米以上。項(xiàng)目數(shù)據(jù)主要來源除各項(xiàng)目售樓處、反產(chǎn)交易中心以外，另參考易居中國、搜房網(wǎng)等權(quán)威媒體的數(shù)據(jù)，再取個(gè)體項(xiàng)目樓層、位置、戶型價(jià)差中間值后，進(jìn)行客觀計(jì)算。 區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以小高層、高層為主，容積率約為23。 區(qū)域產(chǎn)品多為新盤、且產(chǎn)品規(guī)模大，普遍在10萬平方米以上。 大部分都進(jìn)行了精裝修。銷售推廣面：216。從購買住房面積看,比例最大的前三位排名依次是60—90m100—120m90—100m2,這三類占到總數(shù)的87%,與計(jì)劃購買房型的2—3房占比一致。二次置業(yè)的占24%,多次置業(yè)的占9%。四、項(xiàng)目概況合作方概況項(xiàng)目公司為青島太平洋新天地置業(yè)有限公司，注冊地為青島膠南市積米崖港區(qū)，注冊資本2000萬元，股東為劉坤全（出資400萬元，占20％）、繆祝（出資1200萬元，占60％）和周茂柱（出資400萬元，占20％）共三人。二十幾年來，昆泉置業(yè)旗下公司先后施工了青島三美機(jī)電有限公司廠房工程、青島昌隆文具公司廠房工程、青島七二五研究所工程、青島保稅區(qū)廠房、青島開發(fā)區(qū)唐島灣A組團(tuán)住宅小區(qū)、金數(shù)碼公司廠區(qū)和青島開發(fā)區(qū)佳世客購物中心；并開發(fā)建設(shè)了青島開發(fā)區(qū)唐島灣B組團(tuán)Ⅶ住宅小區(qū)、錢江花園住宅小區(qū)、匯泉雅居、天河國際以及昆泉積米涯港位于膠南市最東端，擁有的積米崖港是七十年代修建的中型漁業(yè)、貨運(yùn)兩用港口，是國家農(nóng)業(yè)部確定的13個(gè)國家級中心漁港之一，是山東省政府批準(zhǔn)的國家二類開發(fā)口岸，港區(qū)地處膠州灣畔，唐島灣西側(cè)，東與青島市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和青島市保稅區(qū)接壤，北依國家級珠山森林公園，西靠膠南市區(qū)和膠南市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。本次計(jì)劃轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目為C地塊，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為樓面價(jià)1100元/平方米（土地面積價(jià)格為3520元/平方米，約234萬元/畝）。其中青島太平洋世紀(jì)置業(yè)有限公司、青島太平洋新天地置業(yè)有限公司為昆泉置業(yè)投資有限公司的全資子公司，太平洋奧特萊斯商業(yè)（青島）有限公司為臺灣太平洋百貨集團(tuán)的全資子公司。道路狀況項(xiàng)目用地北側(cè)有204國道和同三高速公路，2010年跨海大橋和隧道正式通車后，通過跨海大橋至青島市中心僅需50分鐘，通過海底隧道（本項(xiàng)目距離海底