2008年昆明市社區(qū)商鋪研究成果報(bào)告-wenkub
2023-04-07 00:09:17 本頁面
【正文】 進(jìn)入穩(wěn)定期，社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)逐漸趨于均衡、合理，呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存。 從調(diào)查結(jié)果來看，鄰里型商鋪價(jià)值決定的最大因素是所服務(wù)區(qū)域的居住人群數(shù)量和購買力。但內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性（即對(duì)空間形狀、通暢性、使用功能的保障程度），對(duì)租金售價(jià)以及銷售性和出租性的影響較大。產(chǎn)品方面216。業(yè)態(tài)分類劃分 本次調(diào)查對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行了分類：（1）、食雜店（以煙、酒、飲料、食品為主，柜臺(tái)銷售）（2）、便利店（以日常小百貨、食品為主，自選，100㎡以下）（3）、專業(yè)店（煙、酒、蜂蜜、化妝、奶品、水果、藥店、服裝、書、音像碟，以銷售上述某類商品為主，專業(yè)性、品種豐富、選擇余地大）（4）、建材、五金（裝飾、裝修用品、五金器材）（5）、餐飲（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕點(diǎn)，一般當(dāng)堂服務(wù)）（6）、休閑娛樂（棋牌、健身、按摩）（7）、美容、美發(fā)（8）、其他服務(wù)（網(wǎng)吧、干洗、中介、水站、音像租賃、沖洗、復(fù)印）（9）、醫(yī)藥（藥店、診所、醫(yī)院）（10）、金融、郵電（11）、購物中心（包括超市、專業(yè)店、專賣店、飲食等）（12）、超市（食品、生鮮、日用品，自選，規(guī)模較大，6000㎡以下）二、商業(yè)調(diào)查結(jié)論及建議基本情況216。 鄰里型商鋪：小區(qū)商鋪臨近支路、或與其他小區(qū)相連的社區(qū)道路。調(diào)查解析 本次社區(qū)商鋪的調(diào)查范圍選取主要分為：北片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)、南片區(qū)、二環(huán)路內(nèi)片區(qū)。區(qū)域劃分與住宅區(qū)域劃分一致。 租售比：小區(qū)商鋪年租金與商鋪售價(jià)的比值，該比值在估價(jià)法中是收益期限為無限年的收益率。 根據(jù)本次商業(yè)抽樣調(diào)查的統(tǒng)計(jì)計(jì)算可得：商鋪總供應(yīng)為557988㎡，總供應(yīng)量：6711間，總銷售量為5809間，%，社區(qū)商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 小區(qū)商鋪多數(shù)設(shè)計(jì)了獨(dú)立的衛(wèi)生間，老式的鋪帶住結(jié)構(gòu)商鋪配套有廚房，其他新開發(fā)的商鋪很少有廚房設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間的配套已經(jīng)成為一種基本需求。經(jīng)營(yíng)方面216。而作為社區(qū)型商鋪，因?yàn)榕R近主干道，通達(dá)性、及可視性較好，消費(fèi)輻射區(qū)域大，消費(fèi)需求旺盛，從而決定了社區(qū)型商鋪的租金和售價(jià)比同區(qū)域的鄰里型商鋪的租金和售價(jià)高，在同等入住率情況下，社區(qū)型商鋪的空置率也低于鄰里型商鋪。216。216。 西片區(qū)的租售比值屬于中等偏上，而戶均/或人均占有商鋪面積的數(shù)值相對(duì)較小，售價(jià)水平相比南、北片區(qū)低，因此西片區(qū)社區(qū)商業(yè)開發(fā)有一定的價(jià)格空間和市場(chǎng)容量。建議在招商、租賃期間多與金融、郵電業(yè)態(tài)進(jìn)行結(jié)合。 購買商鋪的邊際收益遞減且所投入資金增加部分和租金收益不呈線性關(guān)系。 除了專門的商業(yè)街區(qū)有上規(guī)模、上檔次的餐飲外，住宅底商基本沒有餐飲經(jīng)營(yíng)，限制住宅底商經(jīng)營(yíng)餐飲既是挑戰(zhàn)更是機(jī)會(huì)。商鋪供應(yīng)數(shù)量區(qū)域住宅戶數(shù)（戶）商鋪建面（㎡）東片區(qū)52726560南片區(qū)36830273500西片區(qū)944445900北片區(qū)21471151188二環(huán)路內(nèi)片區(qū)1328780840合 計(jì)86304557988商鋪售價(jià)及租金情況分布區(qū)域商鋪售價(jià)（元/㎡）商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?㎡/月）售價(jià)起價(jià)均值售價(jià)均價(jià)平均值售價(jià)最高價(jià)均值租金起價(jià)均值租金均價(jià)平均值租金最高價(jià)均值東片區(qū)260049336000南片區(qū)6400828110822西片區(qū)5560792913375北片區(qū)5757855612156二環(huán)路內(nèi)片區(qū)107671041324900售價(jià)評(píng)述：從五個(gè)區(qū)域的售價(jià)來看，除二環(huán)路內(nèi)，北片區(qū)售價(jià)比南片區(qū)高270多元/㎡，其中的原因是南片區(qū)商鋪多數(shù)是一手在建的期房，做為在建的期房銷售價(jià)普遍較低；而北、西、南片區(qū)目前商鋪多為入住經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)房，調(diào)查到的售價(jià)主要是自發(fā)形成的二手交易的市場(chǎng)價(jià)，如果考慮此因素，南片區(qū)商鋪的售價(jià)和租金應(yīng)該是超過北片區(qū)，僅次于二環(huán)路內(nèi)片區(qū)，排名第二。金融、郵電業(yè)態(tài)的進(jìn)入具有象征意義，很多時(shí)候具有示范作用，能夠給本區(qū)域內(nèi)的其他經(jīng)營(yíng)者以信心、提升對(duì)商業(yè)價(jià)值升值的預(yù)期。其中，二環(huán)路內(nèi)社區(qū)型商鋪、與鄰里型商鋪售價(jià)呈現(xiàn)不同特點(diǎn)：社區(qū)型商鋪（臨主干道）銷售均價(jià)較高是其它區(qū)域的近2倍，但鄰里型（臨支、岔道路）商鋪銷售均價(jià)和其它區(qū)域相比基本接近，這主要是由于二環(huán)路內(nèi)社區(qū)型商鋪所處的局部區(qū)域環(huán)境較成熟、商鋪經(jīng)營(yíng)面對(duì)的消費(fèi)群體不僅僅是小區(qū)居民本身，還有其他區(qū)域的消費(fèi)人群支撐。商鋪空置率售價(jià)（元/㎡）租價(jià)（元/㎡/月）銷售起價(jià)均值銷售均價(jià)均值銷售最高價(jià)均值租金最低價(jià)均值租金中間價(jià)均值租金最高價(jià)均值10%以下4700858310700531030%45005150*503050%4780703387005070%607569008875
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