【正文】 ? 該產(chǎn)品的強(qiáng)大聲勢及成功業(yè)績 ， 使本案的地 段認(rèn)可度可以借勢得以攀升 ? 我們應(yīng)密切注意動(dòng)奧林匹克花園二期 、 三期的動(dòng)向 ， 分析其產(chǎn)品特性 ， 以尋找空缺市場 ，進(jìn)行差異化競爭 ? 本案與其同處一片區(qū)域，其成功的營銷手段 很值得我們參考借鑒 四、競爭市場調(diào)研 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 34 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 B、 項(xiàng)目周邊潛在競爭分析 四、競爭市場調(diào)研 ? 本案還未啟動(dòng) ， 但已危機(jī)四伏 ， 因此要想勝出 ， 必須抓緊時(shí)機(jī)搶先入市 ， 以最大程度地鎖定我們的目標(biāo)客戶 。 四、競爭市場調(diào)研 ? 榮獲 2022全國人居經(jīng)典住宅小區(qū)及 商務(wù)建筑方案競賽活動(dòng)科技獎(jiǎng) 。 目前體育設(shè)施已正常對外經(jīng)營 ， 對外年卡以 1800元發(fā)售 ， 吸引了大批外來健身者 。 3） 開發(fā)狀況： 占地 63萬平方米 ， 目前開發(fā)了三分之一土地 ， 部分已交付使用 。 ? ?奧林匹克花園的熱銷將市場目光引向了滬松公路以北。 三、九亭板塊房產(chǎn)市場分析 ? HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 24 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 3 ）價(jià)格需求 物業(yè)形態(tài) 主力單價(jià) 主力總價(jià) 獨(dú)立別墅 5400 6500 140 230 聯(lián)體別墅 3000 4500 60 110 疊加別墅 3300 4000 55 70 公寓 2500 3500 25 45 九亭 房 產(chǎn) 項(xiàng)目 整體上走的是一條中檔經(jīng)濟(jì)型路線，公寓房資源稀缺， 高價(jià)位獨(dú)立別墅市場接受度 趨 緩 。 而滬松公路以北除了奧林匹克花園一 、 二期已初具規(guī)模并成功銷售外 ，大多數(shù)是已經(jīng)批租的待開發(fā)空地 。 二、松江房地產(chǎn)大市場分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 13 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 二、松江房地產(chǎn)大市場分析 2． 松江樓市發(fā)展現(xiàn)狀 20222022年各行政區(qū)均價(jià)同比增減 %%%%%%14%%%%%% %%%%%%%%合計(jì) 黃浦 南匯 涂匯 浦東 盧灣 崇明 金山 虹口 閘北 松江 靜安 普陀 閔行 長寧 嘉定 奉賢 寶山 楊浦 青浦? 松江價(jià)格增幅位全市之首 ， 市場對松江區(qū)域的地段認(rèn)可度正在迅速上升 。 交通 :滬杭高速公路、滬杭鐵路、同三高速公路。 ? ?從面積需求分析，滿足大眾口味的小兩房、小三房成為緊俏商品。 需求已搶先一步向供應(yīng)市場傳遞出一個(gè)信號(hào)： 大眾更鐘情于小二房、小三房。九亭“易居郊外”項(xiàng)目營銷企劃報(bào)告 國際 恒森 第一部分 市場調(diào)研 恒森（國際）發(fā)展有限公司 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 第一部分 市場調(diào)研 HENGSEN INTERNATIONAL HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 3 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 當(dāng)前上海房市發(fā)展現(xiàn)狀 ?整體市場供求兩旺 ?樓市泡沫成為關(guān)注焦點(diǎn) 一、上海房產(chǎn)大市場分析 實(shí)際預(yù)售面積 批準(zhǔn)預(yù)售面積 / 預(yù)售登記面積 2022 年 1 8 3 1 .8 3 萬平方米 1 ： 1 .1 0 2022 年 2 6 8 5 .3 8 萬平方米 1 ： 1 .0 3 2022 年比 2022 年預(yù)售登記增減（ % ）： % HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 4 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 上海樓市發(fā)展前景預(yù)測 ?房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨前所未有的機(jī)會(huì) ?市民對住宅需求量將進(jìn)一步釋放 ?申博成功可能拉長這一輪樓市熱的周期 一、上海房產(chǎn)大市場分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 5 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 3． 郊區(qū)房市發(fā)展前景 ?市中心土地成本上升給郊區(qū)房市創(chuàng)造了機(jī)遇 ?政策導(dǎo)向激發(fā)郊區(qū)土地升值潛力 ?政府將重點(diǎn)緩解中低收入家庭的購房需求 ,確保連續(xù) 3年每年有 300萬平方米中低價(jià)位住宅面世 ,確保價(jià)格 30003500元 /M2,位置圈定外環(huán)沿線 . 一、上海房產(chǎn)大市場分析 ? 由此可見，今后十年生活郊區(qū)化是必然的趨勢 . 35%30%45%38%20%32%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%內(nèi)環(huán)線 內(nèi)外環(huán)線之間 外環(huán)線外現(xiàn) 狀五年目標(biāo)居住項(xiàng)目分布比例及發(fā)展目標(biāo) HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 6 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 4． 未來幾年上海房市需求前景預(yù)測 1） 價(jià)格消費(fèi)力水平分析 2022年房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)匯總 上海市房地產(chǎn)交易中心 上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息 ? 就 目 前 市 場 來看 ,30004000元的低價(jià)位房源市場緊缺 ,卻又面臨著巨大的市場需求 。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 9 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 結(jié) 論 ? ?上海樓市目前呈現(xiàn)供需兩旺上升態(tài)勢，其中高檔住宅價(jià)格高漲，數(shù)量猛增，而 中低檔住宅供不應(yīng)求 。 一、上海房產(chǎn)大市場分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 10 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 1． 松江規(guī)劃前景 ? 積極貫徹市委、市府“ 一城九鎮(zhèn) ” 的試點(diǎn)工作的要求 ,十五 期間重點(diǎn)建設(shè)好 松江新城、松江工業(yè)區(qū)、小昆山經(jīng)濟(jì)區(qū)、上海佘山國家旅游度假區(qū)、松江現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)， 以此帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。 已開工的上海輕軌 R4線，使徐家匯到松江只要 15分鐘。 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 14 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 1． 房地產(chǎn)發(fā)展概況 多層物業(yè)所占的比重從 100%下降到 20%， 樓盤的市場定位大步跨越 ， 別墅產(chǎn)品大量涌現(xiàn) ， 使其成為上海別墅熱點(diǎn)區(qū)域之一 ， 已被喻為 “ 上海后花園 ” 。 滬 亭 北 路 滬 亭 南 路 九亭 大街 滬松 公路 淶 亭 北 路 淶 亭 南 路 九 亭 公路 新上?；▓@洋房 九亭 中心 上海詩林 綠宸家園 頤景園 嘉 富麗花園 江南文化園 虬涇路 愛倫坡 海德公寓 九亭 明珠苑 國亭花苑 滬 亭 北 路 滬 亭 南 路 九亭 大街滬 松 公 路 淶 亭 北 路 淶 亭 南 路 九 亭 公路 新上?；▓@洋房上海詩林綠宸家園頤景園嘉 富麗花園江南文化園虬 涇 路 愛倫坡海德公寓九亭 明珠苑國亭花苑奧林匹克花園 本案 淶 寅 路 三、九亭板塊房產(chǎn)市場分析 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 16 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 市調(diào)匯總 三、九亭板塊房產(chǎn)市場分析 新上海花園洋房 形態(tài)：公寓、獨(dú)立別墅 開盤： 2022/12 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 銷售率：公寓 100% 別墅余 34戶 形態(tài) 主力面積（ M2 ） 主力單價(jià)（元 /M 2 ） 主力總價(jià)（萬） 公寓 86 154 2022 2500 24 30 獨(dú)立別墅 265 368 5800 6500 158 254 HONGKONG HENGSEN INTERNATIONAL DEVELOPMENT CO.,LTD. 17 易居郊外營銷企劃匯報(bào)綱要 市調(diào)匯總 三、九亭板塊房產(chǎn)市場分析 上海詩林 形態(tài)：公寓、聯(lián)體、獨(dú)立、疊加 開盤： 2022/9 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)封頂 銷售率：疊加 100%，別墅 60%，公寓95% 形態(tài) 主力面積（ M2 ） 主力單價(jià)（元 / M 2 ） 主力總價(jià)（萬） 獨(dú)立 350 5400 189 聯(lián)體 220 24