【正文】 蜚聲海內(nèi)外的集美學(xué)村、大學(xué)城是本項目無法復(fù)制的人文資源和品牌優(yōu)勢，體現(xiàn)著本項目獨有的區(qū)位優(yōu)勢和人文環(huán)境！ ? 康城： 地中海邊美麗的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)，濃郁花園綠色風(fēng)格的建筑勾畫出了人文藝術(shù)的多樣性，無處不體現(xiàn)著當(dāng)?shù)刎S厚的資源與優(yōu)越的人居環(huán)境，是人們夢寐以求的生活樂園?！靶袖N概念”的權(quán)威性須充分有力，要有有效資源支持。 ? 如大學(xué)康城項目，其行銷概念為“ 50萬平方米現(xiàn)代生活榜樣新城”， 50萬平方米的體量規(guī)模和“全國綠色生態(tài)示范項目”“人文藝術(shù)城”是其概念的有力支持。 ３、通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位 如天之驕子“ 寬板 ?湯泉 ?瘦西湖 ”不僅濃縮本案的三大特點 寬板建筑、溫泉社區(qū)、中式園林親水住宅 ４、以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點定位 香榭園純錯層結(jié)構(gòu)，以“ 別墅式桑拿公寓 ”創(chuàng)新定位取得成功。 如文園春曉：“ 人文市區(qū) ?山水院落 ” Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle 形象定位核心 確定行銷概念的切入點 ７、以行業(yè)或片區(qū)的引領(lǐng)者定位 如果項目在規(guī)模、品質(zhì)、開發(fā)時間等方面有第一、引領(lǐng)或綜合優(yōu)勢領(lǐng)先的特質(zhì)，可以引領(lǐng)者的定位出現(xiàn)，氣勢磅礴，先聲奪人，一亮相就可以引起市場的強(qiáng)烈關(guān)注。 形象力之四： 精神性廣告語 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle ? 產(chǎn)品魅力核心是產(chǎn)品核心魅力的物質(zhì)形態(tài)的展示和升華，如大學(xué)康城項目產(chǎn)品魅力核心是由項目的綠色生態(tài)定位升華出的“綠色奧斯卡”。 產(chǎn)品力之二： 物質(zhì)性的廣告語 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle 是對項目資源和價值的梳理與表現(xiàn)，也就是項目的賣點挖掘，主要從以下三方面進(jìn)行： ?產(chǎn)品價值 ?人員價值 ?服務(wù)價值 產(chǎn)品力之三： 產(chǎn)品力的基本內(nèi)容 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle 其中產(chǎn)品價值挖掘包括： ? 項目大環(huán)境： 區(qū)域優(yōu)勢、外部的交通狀況、景觀資源、生活配套、教育配套等； ? 中環(huán)境： 項目規(guī)模、中庭景觀規(guī)劃、立面風(fēng)格、社區(qū)商業(yè)配套、教育配套、會所等； ? 小環(huán)境： 戶型特點、面積、格局、安保等。以大學(xué)康城項目為例，生態(tài)住宅是其產(chǎn)品力，但是生態(tài)住宅的節(jié)能、舒適性更高就是實實在在的好處的，所以其利基訴求點為： “ 同樣的 70年， 生態(tài)節(jié)能住宅可以為您省出一套房子 ”。主張把項目的一切營銷和傳播活動，如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、包裝產(chǎn)品開發(fā)等進(jìn)行一元化的整合重組，讓消費(fèi)者從不同的信息渠道獲得對某一品牌的一致信息，以增強(qiáng)項目品牌訴求的一致性和系統(tǒng)性，強(qiáng)調(diào)對項目信息資源實行統(tǒng)一配臵，統(tǒng)一使用，提高資源利用率。 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 包裝計劃 整合營銷傳播計劃 項目形象包裝 項目傳播包裝 整合傳播計劃 資料庫行銷 媒體行銷 活動行銷 項目包裝九要素 項目總體風(fēng)格 產(chǎn)品價值 服務(wù)價值 人員價值 形象價值 異地行銷 圈層行銷 項目整合營銷傳播計劃 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 整合營銷傳播之 包裝計劃 包裝計劃包括兩部分，項目形象包裝和傳播包裝。服務(wù)價值主要是提供后期安防、物業(yè)服務(wù)等方面內(nèi)容。要明確各個推廣階段的推廣目標(biāo)任務(wù)，所傳播的信息內(nèi)容、以及該階段的推廣策略等。 俱樂部會員制行銷 夏商會、海晟會 ? VIP卡的申請與發(fā)放 ? VIP卡的增值策略 ? VIP卡的專場選房 ? VIP卡的后續(xù)增值服務(wù) Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 策略二： 活動行銷 借助公關(guān)事件、各類促銷活動、文體活動、聯(lián)誼活動，引起關(guān)注，提高項目知名度和好感 度，并吸引目標(biāo)客戶參與，蓄積客源。 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 通過各類活動，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注與參與，蓄積客源 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 活動前飛艇造勢 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 中秋 VIP客戶博餅 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 策略三： 媒體行銷 媒體行銷是營銷的重要環(huán)節(jié)，主要包括軟性造勢與立體媒體投放二大部分。 主要包括區(qū)域炒作、生活方式炒作、開發(fā)團(tuán)隊炒作。 媒體行銷策略： 組合媒體，營造熱銷氣氛。鑒于第一強(qiáng)銷期已經(jīng)消化之前儲備的客戶資源，此時 需要根據(jù)剩余房源調(diào)整項目形象和銷售策略，挖掘新的客戶，擴(kuò)大市場容量。 人員行銷： 客戶口碑相傳，老客戶帶新客戶。細(xì)分客戶，尋找新的客群。 基本完成任務(wù)，自然去化為主，老客戶帶新客戶，口碑傳播。 細(xì)分產(chǎn)品，針對不同的產(chǎn)品采取不同的去化手段 。 醞釀期 公開期 強(qiáng)銷期 第二強(qiáng)銷期 續(xù)銷結(jié)案期 營銷推廣的階段性策略 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 房地產(chǎn)開盤銷售率診斷及應(yīng)對策略 市場出現(xiàn)問題 ，項目定位或營銷推廣出現(xiàn)偏差， 需調(diào)整項目定位或產(chǎn)品力，重新挖掘客戶。 醞釀期 公開期 強(qiáng)銷期 第二強(qiáng)銷期 續(xù)銷結(jié)案期 營銷推廣的階段性策略 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 推廣策略： 采用媒體行銷和人員行銷的推廣策略，進(jìn)行分塊切割，去化尾房。 傳播信息： 以“產(chǎn)品力” +“ 利基力”為主訴求，充分展現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢信息、展現(xiàn)客戶利益 信息、呈現(xiàn)“暢銷”信息。 蓄客策略： VIP卡申請和派發(fā)的重要執(zhí)行階段 活動行銷策略： 通過舉辦和借助現(xiàn)階段的社會活動事件，擴(kuò)大項目影響力，如房展會、 產(chǎn)品推介會、論壇沙龍等。新景祥連鎖中國計劃 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 策略五： 圈層行銷 將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來，希望通過名人或特定階層與產(chǎn)品聯(lián)系起來，并能通過他們的特征和形象來影響產(chǎn)品形象。 繼北京 、 上海 、 廣州三地先后舉辦創(chuàng)意市集 ， 成為聚攏當(dāng)?shù)爻藲獾慕裹c ， 受到民眾 、 媒體乃至政府的高度關(guān)注 ， 影響力輻射至全國 。 Part 4 整合營銷傳播 New Visual A