【正文】 2棟 /B棟 （酒店式商務公寓） 32022（含 2500精裝） ② 28000A1棟 （住宅） 30000（毛坯） 價格定位 （單位：元 /㎡ ） 3 1 價格定位之 “市場機遇” 支撐 ■ 前、后海雙核中心，本片區(qū)將以 【 黃金核心 】 形象強勢崛起。 ■ 本片區(qū)內(nèi) 【 整體住宅特點趨于傳統(tǒng) 】 ，亟待 【 創(chuàng)新標竿產(chǎn)品 】 入市 突破瓶頸，注入全新活力， 【 扭轉(zhuǎn)區(qū)域價值 】 。另外一個先期啟動區(qū)前海商務中心區(qū)將重點發(fā)展創(chuàng)新金融、會計法律服務、金融信息、科技服務、通訊及媒體服務等現(xiàn)代服務業(yè) 。桂廟正以一個黃金核心社區(qū)形象強勢崛起。 項目周邊配套情況：交通配套 18 生活配套完善 “ 多年生 ” 成熟老城區(qū)，配套設施齊備，人文積淀豐厚 家樂福 人人樂 家家惠 海雅百貨 曼哈購物廣場（已關(guān)閉） 兒童世界 天虹商場 海岸城購物中心 歲寶 百貨 薈芳園商業(yè)內(nèi)街 滿家福百貨 樂安居 國美 蘇寧 順電 時尚家居廣場 永樂電器 西部電子 金香江家具 深圳書城 家居廣場 1 ２ 1 ２ ３ ４ ５ ６ ７ 1 ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ 10 桃 園 路 常 興 路 學 府 路 桂 廟 路 海德二道 南 山 大 道 南 光 路 南 海 大 道 創(chuàng) 業(yè) 路 ２ １ ３ １ ２ ３ ４ １ ３ ２ ５ ４ ５ ６ ３ ２ ６ ７ ７ ８ ９ 10 濱海大道 大中型餐飲 大中型休閑娛樂 寫字樓 酒店 公寓 超 市 百 貨 專 業(yè) 店 及 其 他 ３ 8 8 9 11 12 11 南山區(qū)政府 項目周邊配套情況：生活配套 厚顯德 南山項目 19 學 府 路 濱 海 大 道 南 山 大 道 南 海 大 道 深 圳 大 學 海雅百貨 深圳書城 厚顯德 南山項目 海 德 二 路 茂業(yè)百貨 南 光 路 后 海 大 道 陽光華 藝大廈 歲寶百貨 海岸城 東華 假日酒店 天利中央廣場 百仕達大廈 時代驕子大廈 光彩新天地 海印長城 南山國 際學校 學府 小學 海濱 小學 創(chuàng)世紀 濱海花園 項目周邊配套情況：教育配套 教育資源優(yōu)越 教育資源密集，人文高地 20 項目地段價值解讀結(jié)果： 區(qū)位特征： 承載使命： 區(qū)域前景： 交通脈絡便捷 生活配套成熟 教育資源優(yōu)越 三維中央 我們是片區(qū)的 21 ■ 項目區(qū)位價值解讀 ■項目地段價值解讀 ■項目市場價值解讀 ■項目自身價值解讀 ■發(fā)展商品牌價值解讀 Part1： 價格定位之“市場機遇”支撐 22 桂廟片區(qū)商品房市場起步較早，于 90年代末開始起步，而近年來缺乏新型商品房供應， 目前片區(qū)內(nèi)整體住宅特點趨于傳統(tǒng)，亟待創(chuàng)新標竿產(chǎn)品入市突破瓶頸，注入全新活力，扭轉(zhuǎn)區(qū)域價值。 桂廟的住宅市場 2022年開始有了飛躍式的發(fā)展，片區(qū)的整體形象迅速脫胎換骨，成為一個迅速崛起的地產(chǎn)板塊。 桂廟片區(qū) 20222022年歷年住宅供應量圖解 24 桂廟片區(qū)住宅近期價格走勢 片區(qū)成交價格較低，客戶心理價格天花 2萬 /平米 09年片區(qū)二手房價格持續(xù)走高，但整體成交均價維持在 1萬 6千元 /平米左右 桂廟片區(qū)0 9 年三級市場住宅均價走勢020224000600080001000012022140001600018000202201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月價格片區(qū)周邊住宅二手房價格0500010000150002022025000學府花園薈芳園繽紛假日豪園鴻瑞花園創(chuàng)世紀濱?；▓@萬象新園雅仕荔景苑海岸明珠福臨苑百分百公寓時代驕子大廈光彩新世紀家園 光彩新世紀公寓友鄰國際公寓厚德品園南光城市花園片區(qū)住宅市場分析：成交價格 桂廟片區(qū)典型樓盤成交價格 25 產(chǎn)權(quán) 可否注冊 售價 租金 西海明珠公寓 70年 可注冊 均價 19000元 /平米 68元 /平米 光彩新天地公寓 70年 可注冊 均價 19000元 /平米 63元 /平米 中潤百分百公寓 70年 不可注冊 均價 17000元 /平米 46元 /平米 友鄰國際公寓 70年 不可注冊 均價 17000元 /平米 44元 /平米 從片區(qū)內(nèi)典型的 商務公寓項目調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，可注冊商務公寓比純居住性公寓售價及租金高 片區(qū)商務公寓式市場分析 26 片區(qū)寫字樓多聚集在南山商業(yè)文化中心； 多為可注冊的廠房式寫字樓、商務公寓、純寫字樓等物業(yè)； 該片區(qū)匯聚了眾多中小型高科技公司 ； 集中的行業(yè)是科技、電子、貿(mào)易、物流等，實業(yè)公司近期也有所增多。 片區(qū)寫字樓市場分析 片區(qū)寫字樓市場特征： 28 項目市場解讀 基于得天獨厚的市場環(huán)境優(yōu)勢， 我們成為市場引領(lǐng)者蓄勢待發(fā)！ 29 ■ 項目區(qū)位價值解讀 ■項目地段價值解讀 ■項目市場價值解讀 ■項目自身價值解讀 ■發(fā)展商品牌價值解讀 Part1： 價格定位之“市場機遇”支撐 30 視野 視野 本項目 A2 A1 B 項目周邊微觀環(huán)境圖解 31 學府花園 荔園大廈 萬象新園 北 桂廟變電站 海濱小學 本項目整體 【 景觀資源 】 較為缺乏； A1棟受噪音影響較大； B棟的東北側(cè)受 【 變電站 】 不利影響； B棟的東北側(cè)有一待建住宅用地（呈 U型建筑布局），未來 B棟將有可能享有其中心園林景觀。 項目吸引點調(diào)查4866697272871081111141141231261291651712252400 50 100 150 200 250 300節(jié)能鄰居質(zhì)素地下室設計舒適度樓層數(shù)朝向小區(qū)入口設計戶內(nèi)格局及功能分布智能化會所電梯廳設計裝修社區(qū)配套規(guī)模室內(nèi)裝修（交樓標準）安全設施高尚生活社區(qū)車位數(shù)量品牌物管高端客戶群臵業(yè)特征分析 45 臵業(yè)用途 樓層數(shù) 會所 小區(qū)入口設計 電梯廳設計裝修 戶內(nèi)格局及功能分布 地下室設計舒適度 室內(nèi)裝修（精裝交樓） 安全設施 品牌物管 社區(qū)配套 朝向 智能化 節(jié)能 鄰居質(zhì)素 高尚生活社區(qū) 規(guī)模 用于居住 6 42 12 6 0 0 120 75 54 21 18 3 0 0 0 0 用于投資 42 42 45 60 60 42 90 78 138 54 39 60 24 27 75 78 自住兼投資 21 60 27 36 36 24 30 57 87 51 18 39 21 27 66 42 通過交叉分析顯示， 品牌物管 （安全設施） 和 精裝交樓 是三種高端客戶均看重的購房因素 【 自住客購房因素 】 按重要程度排序依次是室內(nèi)裝修、安全設施、品牌物管和會所； 【 投資客購房因素 】 按重要程度排序依次是品牌物管、室內(nèi)裝修、安全設施、規(guī)模和高檔生活社區(qū)； 【 自住兼投資客戶 】 購房因素按重要程度排序依次是品牌物管、高尚生活社區(qū)、會所和安全設施 高端客戶群臵業(yè)特征分析 46 臵業(yè)用途 酒店式 豪華 日常居 家 休閑度 假 商務接待 其他 用于居住 3 12 12 6 0 0 用于投資 90 33 24 12 3 3 自住兼投資 27 30 18 3 15 0 通過臵業(yè)用途與裝修風格的交叉分析顯示： 投資客戶及自住兼投資客戶更偏重 酒店式裝修或豪華裝修 ； 而自住客戶對裝修的要求則較為多元化。講究品位。 客戶聚焦分析 深度訪談客戶典型個案分析（投資大客）： 【 彭先生的潛在需求 】 新型的高端投資產(chǎn)品＋投資先機＋整層吸納 52 中原豪宅部經(jīng)過七年營銷積淀，通過“卓越世紀中心”、“金中環(huán)”、“萬軒國際”、“大中華國際交易廣場”、“世金漢宮”等項目的運營，已積累如上 【 自用個體 】 客戶及 【 投資大客 】 資源上千批，其 【 客戶需求聚焦 】 及 【 產(chǎn)品對位 】 小結(jié)見下頁： 53 目標客戶特征 關(guān)鍵詞 注解 背景 ?“ 現(xiàn)代型、前衛(wèi)型”豪宅客戶 ?年齡： 3050 ?行業(yè)： 集中于貿(mào)易、金融、地產(chǎn)、證券、演藝明星、藝術(shù)等非傳統(tǒng)行業(yè)，有更多的時間和精力 多臵業(yè)經(jīng)歷； 有較高生活品味，熱衷新事物，敢于嘗試，善于洞悉先機 相當部分有國際化背景的國際自由人 臵業(yè)價值點排序 品牌物管（安全設施）、高尚生活社區(qū)、室內(nèi)裝修（精裝交樓） 本項目的直接產(chǎn)品價值將重點體現(xiàn)在 品牌物管（安全設施）和室內(nèi)裝修（精裝交樓）上 產(chǎn)品 對位 五星級酒店客房硬件標準 （加入“居家商務辦公的功能”及“生活陽臺和廚房”）＋五星級酒店物管服務 市民階層 富裕市民階層 新資產(chǎn)階層 穩(wěn)定資產(chǎn)階層 財富階層 權(quán)利階層 赤貧階層 客戶需求聚焦及產(chǎn)品對位小結(jié) 54 價格定位之“市場機遇”支撐 價格定位之“豪客資源”支撐 價格定位之“物業(yè)對位”支撐 價格定位之“形象對位”支撐 價格定位之“營銷手段”支撐 3 55 ■ 物業(yè)屬性發(fā)展方向研判 ■ 產(chǎn)品類型規(guī)劃及定位（化零為整） ■產(chǎn)品打造（交樓標準）建議 Part3：價格定位之“物業(yè)對位”支撐 56 A1棟 531F [純住宅 ] [類型 ]純住宅 共 351套 [戶型 ]三房 (324套 )/四房 (27套 ) [面積段 ]約 6591㎡ A2棟 1731F [純住宅 ] [類型 ]住宅 共 120套 [戶型 ]一房 /三房 /四房 /復式四房 [面積段 ]約 3895㎡ 516F [商務公寓 ] [類型 ]公寓 共 121套 [戶型 ]一房 /三房 /復式四房各約 24套 [面積段 ]約 3895㎡ B棟 1831F [純住宅 ] [類型 ]住宅 共 117套 [戶型 ]三房 /復式四房為主 , 另有四房 /一房 /二房 [面積段 ]約 3789㎡ 517F [商務公寓 ] [類型 ]公寓 共 392套 [戶型 ] 三房 /復式四房為主 , 另有一房 /二房 [面積段 ]約 3789㎡ 各樓棟產(chǎn)品現(xiàn)狀 住宅 商務公寓 57 項目發(fā)展方向研判 A2棟、 B棟 [類型 ]住宅 共 237套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復式四房 [面積段 ]約 3795㎡ [類型 ]公寓 共 512套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復式四房 [面積段 ]約 3895㎡ [純住宅 ] [商務公寓 ] 方向一：項目按照現(xiàn)有模式發(fā)展，商住一體 A2棟、 B棟 [商務公寓 ] [純住宅 ] 58 項目發(fā)展方向研判 商住混合模式：物業(yè)類型不純粹，各部分互相干擾，投訴大 ?物業(yè)類型不純粹 ?商住混雜，互相干擾 ?物業(yè)管理難度大 商住混合業(yè)主及客戶真實語錄： “ 越來越多的公司進來，上下班電梯等不及，車位也被別人占了， 感覺越來越差 ，最后還是決定撤，去買純住宅” “ 我感覺商住互相干擾， 做生意一定也不舒服 ，公司發(fā)展不會很好” “我那棟有開美容院、有做純凈水的，每天同一桶桶純水在電梯里上上下下，這種感覺很不好，也很無奈。 項目以純住宅方向