【正文】 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 完成每日巡視項(xiàng)目。 3 地 線 檢查接地線，接線頭。 無斷股，無銹蝕，接觸良好。 無損壞、無雜物、無漏水、能防止小動(dòng)物進(jìn)入，干凈整潔，開關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。 不超過 45℃。 連接良好、接點(diǎn)無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動(dòng)正常。 無雜物、不漏水、能以防止小動(dòng)物進(jìn)入、干凈整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常。 顯示正常、無損壞、溫度不 超過 90℃。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性，物業(yè)管理公司需制定行之有效的運(yùn)行管理制度和維護(hù)保養(yǎng)方案，確保供配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)方案和標(biāo)準(zhǔn) （ 1）每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目 ①電力變壓器（干式） 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 外殼 1. 查低壓連接母線； 2. 檢查殼體。 3 聲響 監(jiān)聽變壓器指示。 ②低壓開關(guān)柜 2 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 柜正面 （擦拭）柜正面； ； ； 、操作機(jī)構(gòu)； 、合閘指示燈。 ③電容器柜 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 柜正面 （擦拭）柜正面； ； ； 。 ④強(qiáng)電井 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 插接箱 ； ； 。 （ 2）每周保養(yǎng)項(xiàng)目 ①電力 變壓器（干式） 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。 ②低壓開關(guān)柜 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。 接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固。 2 柜正面 手動(dòng)（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容器。 4 柜內(nèi) 檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線。 清掃，無油垢； 牢固無松動(dòng)； 三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值 4%，線間差別不大于三相平均值之 2%）采用 兆歐表，阻值符合有關(guān)規(guī)定。 2 儀 表 校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表。 ③電容器柜 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目。 殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用 1000V 搖表用微法表測量或用電壓流表法測量，容量不超過額定值177。 2 接地體 檢查接地體焊接頭。 ⑤防雷接地系統(tǒng) 序 號(hào) 部 位 內(nèi) 容 要 求 1 接地體 各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接。 供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案 （ 1）供電系統(tǒng)搶修限時(shí)規(guī)定 為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時(shí)搶修，特制定本搶修限時(shí)規(guī)定： ①變壓器發(fā)生故障后，運(yùn)行值班人員 5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場， 將變壓器改為檢修狀態(tài)，及時(shí)通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時(shí)間不得起過 3 小時(shí)。 ⑤樓層配電箱發(fā)生故障時(shí)，維修人員在 5 分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場， 30 分鐘排除故障。 8 ②對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，工程部應(yīng)與電力局聯(lián)系，問明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知運(yùn)作部，同時(shí)保證備用線路 5 分鐘內(nèi)啟動(dòng)并接入應(yīng)急電網(wǎng)，相關(guān)人員檢查應(yīng)急供電線路是否正常。 電力節(jié)能措施 為了更好地服務(wù)于租客，同時(shí)又能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，工程部將采取以下措施對(duì)各類用電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行科學(xué)合理的控制： ①對(duì)露天照明燈具采用鐘控系統(tǒng)進(jìn)行控 制，杜絕人為開關(guān)不及時(shí)，造成不必要的浪費(fèi)，并根據(jù)一年四季日照時(shí)間的變化，調(diào)整定時(shí)時(shí)間。 二、 電梯管理 9 隨著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和工作生活節(jié)奏的不斷加快，電梯已成為高層建筑不可缺少的垂直交通運(yùn)輸工具。一般對(duì)新使用的減速箱，半年應(yīng)更換新油； ? 應(yīng)使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，沒電梯在奐向時(shí)發(fā)現(xiàn)蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯竄動(dòng) 時(shí)，應(yīng)采取措施減小軸承的軸向游隙； ? 應(yīng)使軸承的溫升不高于 60℃，箱體內(nèi)的油溫不超過 85℃，否則應(yīng)停機(jī)檢查原因； ? 當(dāng)軸承在工作中出現(xiàn)撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經(jīng)調(diào)整亦無法排除時(shí)，應(yīng)考慮更換軸承； ?當(dāng)減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現(xiàn)很大換向沖擊時(shí)，應(yīng)進(jìn)行大修，內(nèi)容是調(diào)整中心距或換掉蝸輪蝸桿。 （ 2）曳引繩與繩頭組合的保養(yǎng) ①應(yīng)使全部曳引繩的張力保持一致，當(dāng)發(fā)現(xiàn)松緊不一時(shí)，應(yīng)通過繩頭彈簧加 11 以調(diào)整（相互拉力差應(yīng)在 5%以內(nèi)）； ②曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導(dǎo)致繩的表面干燥 ，甚至出現(xiàn)銹斑，此時(shí)可在繩的表面薄薄地涂一層潤滑油； ③應(yīng)經(jīng)常注意曳引繩有否機(jī)械損傷，有否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達(dá)到更換標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)立即停止使用，更換新繩； ④應(yīng)保持曳引繩的表面清潔，當(dāng)發(fā)現(xiàn)表面粘有砂塵等異物時(shí)，應(yīng)用煤油擦干凈； ⑤在截短或更換曳引繩，需要重新對(duì)繩頭錐套澆注巴氏合金時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工藝，切不可馬虎從事； ⑥應(yīng)保證電梯在頂層端站平層時(shí)，對(duì)重與緩沖器間應(yīng)有足夠間隙，當(dāng)由于曳引繩伸長，使間隙過小甚至碰到緩沖器時(shí)，可將對(duì)重下面的調(diào)整墊摘掉（如果有的話），如不能以此解決問題，則 應(yīng)截短曳引繩，重新澆注繩頭。 （ 6）自動(dòng)門機(jī)的保養(yǎng) ①應(yīng)保持調(diào)定的調(diào)速規(guī)律，當(dāng)門在開關(guān)時(shí)的速度變化異常時(shí)，應(yīng)立即作檢查 13 調(diào)整； ②對(duì)于皮帶傳動(dòng)的開門機(jī)，應(yīng)使皮帶有合理的張緊力，當(dāng)發(fā)現(xiàn)松馳時(shí)應(yīng)加以張緊，對(duì)于鏈傳動(dòng)的開門機(jī)，同樣應(yīng)保證鏈條合理的張緊力； ③自動(dòng)門機(jī)各轉(zhuǎn)動(dòng)部分，應(yīng)保持有良好的潤滑，對(duì)于要求人工潤滑的部位，應(yīng)定期加油。 （ 10）選層器的保養(yǎng) ①應(yīng)經(jīng)常檢查傳動(dòng)鋼帶，如發(fā)現(xiàn)斷齒或有裂痕時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換； ②應(yīng)保持動(dòng)觸頭盤（桿）運(yùn)行靈活，視需要加注潤滑油；減速器及各傳動(dòng)部位，均應(yīng)保證足夠潤滑，注意添加潤滑油； ③應(yīng)經(jīng)常檢查動(dòng)、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊力，并予適當(dāng)調(diào)整。 15 三、 給排水系統(tǒng)的管理 為此，嘉國物業(yè)管理公司根據(jù)嘉華國際商務(wù)中心的給排水特點(diǎn)，制定出定期的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)，并按此計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的維護(hù)保養(yǎng)，確保生活用水和消防用水質(zhì)量。 16 3 泵體 日常檢查 ⑴運(yùn)行正常，無異常震動(dòng)，噪音； ⑵檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象； ⑶檢查填料函的泄漏和發(fā)熱情況，每分鐘10－ 20 滴為好； ⑷檢查連軸器，水泵軸心與電機(jī)軸心應(yīng)重合，無運(yùn)轉(zhuǎn) 時(shí)，用手盤動(dòng)軸無卡阻現(xiàn)象。 2 減壓閥、水錘消失器 3 個(gè)月 ⑴動(dòng)作靈敏，準(zhǔn)確； ⑵無銹蝕堵塞。 5 水龍頭 日常檢查 ⑴水龍頭齊全，無銹蝕，無損壞； ⑵無滴漏。 8 各井室 1 個(gè)月 ⑴井蓋、井裙完整，啟閉方便； ⑵爬梯牢固，井底干凈。 18 2 消防泵 35 個(gè)月 1. 檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質(zhì)、發(fā)干現(xiàn)象； 2. 檢查泵體，手盤動(dòng)軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水； 3. 檢查聯(lián)動(dòng)軸的對(duì)中程度（有聯(lián)運(yùn)軸的）； 4. 開泵試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)行應(yīng)無異常振動(dòng)、噪音，軸承無過熱。 壓力表 1 壓力表 3 個(gè)月 1. 表體完整無缺，連接牢固，表面清潔； 19 2. 讀數(shù)正確，指針靈敏。 排水設(shè)施 1 排水閘閥 1 個(gè)月 1. 閥門啟閉要靈活； 2. 閥體要完整； 3. 無銹蝕無滴漏。 排氣管 1 個(gè)月 1. 保持管內(nèi)氣體及時(shí)排出； 2. 下水管內(nèi)不準(zhǔn)有真空。 給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 （ 1）給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理措施 ①經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應(yīng)立即搶修杜絕浪費(fèi)； ②盡量保障供水的連續(xù)性，當(dāng)計(jì)劃檢修閥 門確需短時(shí)間停水時(shí)，應(yīng)提前通知租客停水時(shí)間及恢復(fù)供水時(shí)間，以便作好