【正文】 性。 國家的政策要求 主要指信貸政策、稅收政策，以及外資外管政策 感 言 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 四、尋根溯本求自我 —— 保持良性的經(jīng)營狀況，是防御資金風(fēng)險的根本 從各債權(quán)方而言，各類融資皆因公司良好的經(jīng)營而來，也將 隨公司的經(jīng)營狀況惡化而去。只要找到負(fù)責(zé)審批的關(guān)鍵人，就可以拿到銀行貸款。 隨著信貸審批權(quán)力的上收和銀行內(nèi)部信貸審批機(jī)制的不斷完 善，加上市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在獲得銀行貸款，主要靠的是 企業(yè)自身，即自身的經(jīng)營狀況和經(jīng)濟(jì)實力。我們只要保持良好的經(jīng)營狀況，就 保持了持續(xù)融資的可能。 細(xì)想一下，在過去 6年房地產(chǎn)市場繁榮的掩蓋下，現(xiàn)金為王的規(guī)則 還沒有顯示威力。 ? 貸款期限：根據(jù)項目開發(fā)和銷售進(jìn)度而定， 13年都有 ? 其他條件：存款、按揭、其他業(yè)務(wù)，比如票據(jù)貼現(xiàn)等 內(nèi)資銀行項目貸款 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 貸后管理： 款項支付 銷售回款 書面形式：承諾函或監(jiān)管協(xié)議 內(nèi)資銀行項目貸款 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 國內(nèi)某品牌開發(fā)商實例 —— 項目 A 項目 A簡況： 建筑面積 40萬平米，分 3期開發(fā) 總投資 16億，每期大約 56億元 1期、 2期四證齊全， 3期不全 內(nèi)資銀行項目貸款 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 內(nèi)資銀行項目貸款案例 貸款門檻： 與中小開發(fā)商一樣，項目 A 必須符合政策要求 四證齊全：只能 1期、 2期申請貸款， 3期不行 自有資金： 必須提供地價款付清證明，防止以貸款支付地價； 各期土地與工程款投入量必須達(dá)到該期總投資的 35％，且提供書面的已付款憑證和發(fā)票； 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 內(nèi)資銀行項目貸款案例 貸款方式： 集團(tuán)公司為項目公司提供擔(dān)保。 比較了解內(nèi)地市場并比較進(jìn)取的銀行主要是永亨、中信嘉華等，但規(guī)模較??；匯豐、花旗、渣打等規(guī)模較大的銀行均以制造業(yè)、原有的國際客戶為主，基本不涉及國內(nèi)的房地產(chǎn)信貸。 香港銀行對于發(fā)展商的貸款分為兩種： 地盤貸款 建筑貸款 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 外資銀行項目貸款 ? 香港房地產(chǎn)項目貸款介紹 地盤貸款 銀行對該類貸款持保守態(tài)度，發(fā)放該類貸款的必要條件包括項目明確的發(fā)展計劃和發(fā)展商的一定實力。發(fā)展商賣樓花的回款是由銀行指定的律師樓專戶代收，只有在先支付完項目支出（工程支出等）后，（經(jīng)銀行同意）發(fā)展商才能再使用剩余款項。 該類貸款的審批過程為：發(fā)展商取得公務(wù)局批文圖紙 → 建筑師根據(jù)圖紙測算成本 → 銀行審核成本數(shù)據(jù) → 銀行按照施工進(jìn)度逐筆發(fā)放貸款。?？顚Ｓ? 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 外資銀行項目貸款 ? 國內(nèi)外資行的變通做法及與國內(nèi)銀行的比較（續(xù)） 可以對異地項目貸款 基本上必須土地和在建工程抵押 不管是品牌開發(fā)商，還是一般中小開發(fā)商 可以和香港總行聯(lián)合發(fā)放貸款 境外外幣，境內(nèi)人民幣 信貸利率高于內(nèi)資行 外幣、人民幣不同 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 外資銀行項目貸款 ? 國內(nèi)外資行受不受 121文政策的限制呢 商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目融資 ? 國內(nèi)外資行受不受央行規(guī)?？刂普{(diào)控呢 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 外資銀行項目貸款 ? 實例分析 —— 項目 B 國內(nèi)某品牌開發(fā)商珠三角某項目，簡況如下： 2022年 3季度取得土地， 2022年開工，分 3期建設(shè)， 2022年底全部竣工。 房地產(chǎn)貸款有四種，我們只談開發(fā)貸款（還有：土地 貯備、個人按揭、商業(yè)按揭） 銀行貸款最大的問題是政策問題。 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （銀發(fā) [2022]121號） 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 地產(chǎn)信貸政策演化及評析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 按揭貸款方面，增加了： 1. 購買二套以上住房，提高首付； 2. 購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，取消利率下??； 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （銀發(fā) [2022]121號） 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 利率杠桿作用 ? 地產(chǎn)信貸政策演化及評析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 強(qiáng)調(diào)了： ? 對負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批； ? 四證不齊，不得發(fā)放任何形式的貸款； 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （銀發(fā) [2022]121號） 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 地產(chǎn)信貸政策演化及評析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 形式上由 《 通知 》 轉(zhuǎn)變?yōu)榱烁鼮檎降?《 指引 》 ? 主要變動有： 開發(fā)項目資本金比例不低于 35％。更關(guān)鍵的是，各大銀行已經(jīng)或即將進(jìn)行股份化改制并上市，這將標(biāo)志著內(nèi)資銀行已經(jīng)不再是從前的政策性國有獨(dú)資機(jī)構(gòu)，其經(jīng)營機(jī)制和內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)都將走向科學(xué)化。 總之，內(nèi)資銀行信貸與其他渠道相比，在主要方面都具有相對明顯的優(yōu)勢。 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 地產(chǎn)信貸政策演化及評析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 政策雖然不合理，但企業(yè)要做的只能是順應(yīng)政策，不可能與政策抗衡； ? 我們認(rèn)為最合理的房地產(chǎn)集團(tuán)授信管理模式只有一種 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 總對總模式 ！ ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 什么是總對總模式？ 商業(yè) 銀行總行與 該房地產(chǎn)集團(tuán) 總部簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 ，由總行向 該集團(tuán) 整體核定一定金額的授信限額。 B模式是全國性地產(chǎn)商融資模式的發(fā)展趨勢，但人行目前沒有馬上放開該模式的跡象； B模式的授信主體為集團(tuán)總部，授信主辦行為深圳市分行； B模式需接受人行等相關(guān)部門的特別監(jiān)管，集團(tuán)公司整體負(fù)債率不得超過 65％，下屬項目公司必須放棄對外融資權(quán)，向銀行申請授信的單個項目必須滿足 35％集團(tuán)資金投入及 “ 四證 ” 齊全等提款條件。 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 中國人民銀行 “ 銀發(fā) [2022]121號文件 ” 規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得使用于異地項目，通過總對總模式，總對總模式可實現(xiàn)對集團(tuán)異地項目的資金支持。 ? 總對總模式下總行將對相關(guān)分行充分授權(quán)，減少了審批環(huán)節(jié)，審批效率更高。 為什么說總對總模式最合理？ 集團(tuán)管理優(yōu)勢 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? A模式 市場需要，銀行推動（內(nèi)部銀團(tuán)） ? B模式 企業(yè)推動（農(nóng)行、人行、批復(fù)和條件） 總對總模式的發(fā)展過程 房地產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 信托融資保函 ? 內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)； ? 企業(yè)債擔(dān)保業(yè)務(wù)：可轉(zhuǎn)換債券等； ? 工程款支付保函 ? 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款 總對總模式下的其他產(chǎn)品 ? 房地產(chǎn)集團(tuán)最佳授信模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 ? 農(nóng)行：進(jìn)展、與其他行的區(qū)別 ? 建行：進(jìn)展、 與其他行的區(qū)別 ? 中行： 進(jìn)展、與其他行的區(qū)別 ? 工行： 進(jìn)展、與其他行的區(qū)別 總對總模式的各行進(jìn)展和區(qū)別 ? 現(xiàn)有授信模式案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 房地產(chǎn)集團(tuán)銀行授信管理 幾家開發(fā)商 ? 現(xiàn)有授信模式案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三、房地產(chǎn)信托項目融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 房地產(chǎn)信托政策法規(guī) ? 房地產(chǎn)信托各種模型及案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 信托融資的兩大特點(diǎn) ? 政策性 信托產(chǎn)品與陸續(xù)出臺的國家政策相對應(yīng)，在每個階段都 具有顯著的順應(yīng)政策特征。 并且，如果沒有 《 信托法 》 ，作為 《 信托法 》 特別法的 《 投資基金法 》 也將在許多法律問題上遇到障礙。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托法 》 意義（續(xù)）： ? 中國信托法中的 ‘ 委托 ’ 法律行為具有其獨(dú)特性，具體體現(xiàn)在信托法的以下條文中： 1）受托人不能變更受益人或終止其信托，也不能處分受益人的權(quán)利。 美國的信托法第二條就信托所下的定義是： “ 信托除公益信托、指定信托及構(gòu)成信托外，是指當(dāng)事人間的一種財產(chǎn)信賴關(guān)系，即一方在領(lǐng)有財產(chǎn)權(quán)的同時，負(fù)有為他人的利益管理及處理財產(chǎn)的衡平法上義務(wù)，而以明示的意思表示設(shè)立者。臺灣信托法也采用類似規(guī)定。 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 信托投資公司管理辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 2022年 1月，人行頒布 《 信托投資公司管理辦法 》 ? 2022年 6月，根據(jù) 《 信托法 》 做了重新修訂 ? 主要特點(diǎn)： 創(chuàng)新。 信托投資公司可以開展金融中介業(yè)務(wù) 保留了舊 《 辦法 》 關(guān)于信托公司可以經(jīng)營企業(yè)資產(chǎn)重組、購并及項目融資、公司理財、財務(wù)顧問等等中介業(yè)務(wù)的規(guī)定。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 《 資金信托管理暫行辦法 》 房地產(chǎn)信托融資 ? 信托公司政策法規(guī) ? 2022年 7月 《 資金信托管理暫行辦法 》 出臺。 ? 兩種主要模式： 信托貸款、股權(quán)信托過橋融資 ? 信托品種： 資金集合信托（即不超過 200份）。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案例 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ‘ 信托貸款模式’案例： 2022年深圳水榭花都 項目簡況 該項目位于深圳市福田區(qū)香蜜湖畔，總占地面積為 16萬平米，建筑面積達(dá) 23萬平米，容積率約為 。 房地產(chǎn)信托融資 ? 房地產(chǎn)信托政策和對應(yīng)融資案