【正文】 創(chuàng)建首個(gè) —— 托管式商鋪！ 托管式商鋪推向市場并要獲得成功。這四個(gè)點(diǎn)相輔相成，形成綜合優(yōu)勢支持銷售，但在不同的項(xiàng)目，每個(gè)點(diǎn)的側(cè)重情況有所不同。 為確保上述四個(gè)方面的成立，我們必須確保的 、最重要的就是 —— 產(chǎn)權(quán) ，是投資物業(yè)最基本的前提，也是永久權(quán)益的保障。 ③有穩(wěn)定的品牌實(shí)力商家做強(qiáng)有力支撐，委托有豐富商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營公司統(tǒng)一管理，由商業(yè)經(jīng)營公司和營運(yùn)商、各品牌商家合作，利用其商業(yè)管理公司的先進(jìn)管理模式保證投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)。 五大關(guān)系方在托管式商鋪運(yùn)作模式中都承擔(dān)著各自的同時(shí)又相互關(guān)聯(lián)的角色。 b) 創(chuàng)造良好營商環(huán)境 無論是租是售，都需要預(yù)先規(guī)劃好經(jīng)營業(yè)態(tài)，并在合同之中加以嚴(yán)格界定，堅(jiān)持統(tǒng)一經(jīng)營的原則，以形成獨(dú)具特色的商業(yè)文化氛圍，從而為經(jīng)營者和投資者打造一個(gè)良好的經(jīng)營環(huán)境。 通過對這里入住經(jīng)營品牌的管理，宣傳及管理，創(chuàng)建整體商業(yè)廣場的品牌價(jià)值，也就是說，在這里經(jīng)營的所有商家，都應(yīng)該具有“現(xiàn)代不夜城”品牌的價(jià)值功能。 二、 商業(yè)服務(wù)中心工作開展基本要求 i. 業(yè)態(tài)多元化、規(guī)?；? 在業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位之時(shí)，應(yīng)根據(jù)前面各個(gè)區(qū)域的整體定位特色，進(jìn)行業(yè)態(tài)組合及裝修色系 機(jī)密 第 14 頁 共 38 頁 組合。 iv. 服務(wù)個(gè)性化 街區(qū)的服務(wù)，在大眾化的基礎(chǔ)上，應(yīng)該更加體現(xiàn)個(gè)性化，通過提供個(gè)性化的服務(wù)，增加服務(wù)的附加價(jià)值，提升項(xiàng)目 商業(yè)口岸的市場價(jià)值。 機(jī)密 第 16 頁 共 38 頁 第三部分 整體招商方案 由于招商在商業(yè)地產(chǎn)中是決定成功關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，我司將招商部分從運(yùn)營中獨(dú)立出來詳細(xì)的闡述?。? 招商目的 為了快速有效的打開本地娛樂市場，成為本市娛樂、休閑、餐飲行業(yè)的領(lǐng) 軍者； 機(jī)密 第 17 頁 共 38 頁 加熱、營造項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，在短時(shí)間內(nèi)提高商業(yè)物業(yè)的附加值； 招商引進(jìn)意向商家，籍此拉升項(xiàng)目投資價(jià)值內(nèi)涵，增強(qiáng)投資者的投資信心。 第 三 基本原則： 要維護(hù) 現(xiàn)代不夜城 的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象 。 第 五 基本原則： 特殊商戶招商優(yōu)惠原則。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。 而招商成交過程的操作一定程度上也要像銷售房子一樣，強(qiáng)化現(xiàn)場強(qiáng)殺能力，逼定，不留太多反悔余地，以客戶心理而言，“買了”的東西會找出許多理由證明自己明智，而沒成交的東西會找出很多理由來使自己觀望。但此前提是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)條件吸引目標(biāo)商家順利進(jìn)駐。 （一）媒體（成都 /重慶） （二）現(xiàn)場 SP活動(dòng) 戶外招商條幅（以布幅為主），具體方案待定。 二、進(jìn)場程序及相關(guān)規(guī)定 1．租約期限為 5年，期滿后經(jīng)雙方協(xié)商再行續(xù)約； 2．入住商家應(yīng)有相應(yīng)的經(jīng)營基礎(chǔ)條件，不準(zhǔn)有欺騙、違法行為； 3．管理費(fèi)：每月收取一次，經(jīng)物業(yè)管理公司估算并報(bào)物價(jià)局審批為準(zhǔn)； 4．推廣宣傳費(fèi)：按經(jīng)營場地收取 元 /米 /月； 5．水電費(fèi)：依據(jù)機(jī)關(guān)部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付。每一個(gè)項(xiàng)目定級因素的具體指標(biāo)及等級劃分只有落實(shí)到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。 定級因素權(quán)重確定 權(quán)重是一個(gè)因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。 （ 3）樓盤定級因素定級公式 P =∑ Wi * Fi = W1 F1 + W2 F2 + W3 F3 + W4 F4 + W5 F5 + W6 F6 + ? Wn Fn 公式中， P—— 總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋同類型項(xiàng)目優(yōu)劣的綜合反映） n—— 樓盤定級因素的總數(shù) Wi—— 權(quán)重 （某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）； Fi—— 分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。鑒于目前本地房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，對未來市場風(fēng)險(xiǎn)變數(shù)不能作到完全把握 ,誤差控制在正負(fù) 8%以內(nèi)。 謝謝 ！ 。女孩 KTV 迪吧 1000 …… …… …… 以上為我方對該項(xiàng)目形成的初步架構(gòu)方案。 三、 商業(yè)的租金的確定原則 ： 售價(jià)與租金的制訂中需要考慮的主要問題有： 一 般情況下：項(xiàng)目的租金水平應(yīng)（或者平于）現(xiàn)時(shí)遂寧市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商業(yè)娛樂物業(yè)的租金水平，否則，在招商過程中將無法吸引真正有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營戶，使其愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)從其它成熟商圈遷入現(xiàn)代不夜城經(jīng)營，因?yàn)樾侣涑傻纳虡I(yè)娛樂頭兩年內(nèi)在經(jīng)營上存在一定的困難，因其知名度和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣需要一段時(shí)間來改變和建立； 但根據(jù)本項(xiàng)目 其實(shí)際使用率可以達(dá)到 120220%左右 ，這一比例將會在實(shí)際上大幅度降低商鋪的出租單價(jià)，為出租工作帶來價(jià)格上的優(yōu)勢； 本區(qū)域內(nèi)競爭性項(xiàng)目的租金價(jià)格走勢 進(jìn)入商家的品種、品牌、品牌的社會影 響力度大?。ㄓ绊懥Υ蟮?，可以在租金價(jià)格、位置選擇、面積選擇給予優(yōu)惠） 不同樓層不同租金價(jià)格、同一樓層不同位置商鋪的租金價(jià)格價(jià)格不同（根據(jù)位置的通達(dá)性，與可見性） 不同面積，租金價(jià)格不同；不同業(yè)態(tài)價(jià)格不同 機(jī)密 第 31 頁 共 38 頁 四、建議本商業(yè)一般鋪位的出租期為 35 年期，對部分主力商店實(shí)行前六個(gè)月 1 年免租優(yōu)惠，增強(qiáng)經(jīng)營者的經(jīng)營信心，并使三年租期內(nèi)的租金水平最終達(dá)到一個(gè)租戶可以承受的水平，減輕租戶開業(yè)初期的經(jīng)營壓力，幫助商場打下良好的成長基礎(chǔ)；商場在實(shí)際經(jīng)營中，經(jīng)營者每月還需要承擔(dān)一筆商業(yè)管理費(fèi)，如果售價(jià)或租金 對客戶不具備吸引力，作為經(jīng)營成本的管理費(fèi)將會進(jìn)一步打擊經(jīng)營者和投資者的投資意望。上述篩選出 18 個(gè)因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置 、價(jià)格 、配套 、物業(yè)管理 、建筑質(zhì)量 、交通 、城市規(guī)劃 、樓盤規(guī)模 、朝向 、外觀 、室內(nèi)裝飾 、環(huán)保 、發(fā)展商信譽(yù) 、付寬方式 機(jī)密 第 29 頁 共 38 頁 、戶型設(shè)計(jì) 、銷售情況 、廣告 、停車位數(shù)量 。此 18個(gè)因素，共分五等級，分值為 5分。 每年基本返租為 286 元 /平方米 ,我們以對投資購買者的返租作為最基本的租金 , 其一樓一平方米一年的租金說 286元 /平方米 則每月基本租金 ==24 元 以此二、三、后區(qū)及主樓照此類推 機(jī)密 第 27 頁 共 38 頁 方案二 :百分比租金 保底租金 +商家凈利潤 *N% 由于娛樂項(xiàng)目的經(jīng)營情況幅度比較大，其租金根據(jù)經(jīng)營情況掛鉤能夠激發(fā)商家的熱情