論城市建設(shè)視角下保障性住房建設(shè)融資模式的完善與創(chuàng)新-wenkub
2023-01-22 01:19:56 本頁(yè)面
【正文】 障性住房建設(shè)中出現(xiàn)了融資問題。 【關(guān)健詞】城市建設(shè)；保障性住房建設(shè)；融資模式；完善與創(chuàng)新 引言 隨著我國(guó)保障性住房建設(shè)規(guī)模的不斷增大，對(duì)于資金的需求也日益增多。 2022 年全國(guó)住宅開發(fā)投資完成額為 萬(wàn)億元， 2022 年近 萬(wàn)億元的保障房建設(shè)投資， 預(yù)計(jì)將達(dá)到全國(guó)住宅開發(fā)投資規(guī)模的三分之一左右。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保障性住房建設(shè)融資模式的研究，充分發(fā)揮政府和市場(chǎng)的比較優(yōu)勢(shì)，從而為我國(guó)的保障性住房建設(shè)掃除資金障礙，進(jìn)一步推動(dòng)保障性住房的建設(shè)。 土地出讓金凈收益 目前土地出讓金凈收益是我國(guó)廉租住房的重要資金來(lái)源。但地方政府能否落實(shí)缺乏有力監(jiān)督，深圳市財(cái)政委員會(huì)主任喬家華在深圳市第五屆人大常委會(huì)第二次會(huì)議上披露，深圳市 2022 年土地出讓計(jì)劃收入 億元，其中安排 億元用于保障性住房建設(shè)，不到土地出讓金總額的 3%。 其他來(lái)源 目前，“社會(huì)保障”和“出租保障性住房及配套設(shè)施”的資金也被用于支持廉租房和公租房的建設(shè)。保障性住房的福利性質(zhì)決定了國(guó)家資金的支持在保障性住房建設(shè)中的重要地位。地方政府在建設(shè)保障性住房上缺乏主動(dòng)性和積極性。據(jù)估計(jì)，廉租房的供給每增加 5%，就會(huì)迫使商品房?jī)r(jià)下降 3%～ 4%[4]，這又會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)?gdp 的增長(zhǎng)造成不利影響。如果中央或地方財(cái)政吃緊，保障 性住房的建設(shè)資金就可能被擠占。 3 完善保障性住房建設(shè)融資模式的建議 保證政府對(duì)保障性住房融資的強(qiáng)力支持 保障性住房準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)決定了政府的支持對(duì)于保障性住房建設(shè)起重要作用。我國(guó)已有部分城市開始使用這種融資模式： 2022 年常州以公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司為住房保障投融資平臺(tái)，取得較好的效果。并且改革土地稅制，設(shè)計(jì)讓地方歷屆政府可以常年分享的土地或財(cái)產(chǎn)稅，形成可持續(xù)的、穩(wěn)定的財(cái)政收入 來(lái)源，以彌補(bǔ)地方政府因保障性住房建設(shè)而喪失的部分土地出讓金。政策性金融容易帶來(lái)融資效率低下，對(duì)地方政府激勵(lì)效應(yīng)不高等問題。保障性住房自身福利性質(zhì)決定其不以盈利為目的。房地產(chǎn)證券化的另一特點(diǎn)是可以在發(fā)行證券到期后再支付投資者券款 [8]。但要想在保障性住房建設(shè)中順利運(yùn)用房地產(chǎn)證券化，還應(yīng)該繼續(xù)完善相關(guān)法規(guī)，建立完善的個(gè)人信用體制，使銀行能夠準(zhǔn)確地判斷個(gè)人的信用情況；培養(yǎng)、引進(jìn)專業(yè)人才，完善會(huì)計(jì)、稅收制度以滿足房地產(chǎn)證券化的需求。保障性住房 reits 對(duì)于對(duì)資金安全性有較高要求的客戶有很大吸引力。但 btr 模式對(duì)政府的協(xié)調(diào)管理能力有較高要求 [10]。相比較而言， ppp 模式更多地適用于政策性較強(qiáng)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品建設(shè) ——— 有一定的現(xiàn)金流入，但無(wú)法實(shí)現(xiàn)自身 的收支平衡，政府需要對(duì)這類項(xiàng)目給予一定的政策傾斜和必要的資金補(bǔ)償。 ppp 模式試圖通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)達(dá)到帕累托最優(yōu)。ppp 模式需要懂經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、法律、合同管理和專業(yè)技術(shù)的專業(yè)人才來(lái)保障其順利運(yùn)行及發(fā)揮應(yīng)有的作用。第三，建立健全
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