【正文】 ；活動 、銷售 物料設計 與制作 工作；項目 戶外廣告的洽談、選址與制作 發(fā)布 。 根據(jù)實際情況戶外廣告進行調整 各營銷階段 推廣策略分解 根據(jù)項目現(xiàn)狀，以下所列出各營銷階段的 方案 將根據(jù)項目工程 情況 以及銷售具體情況的變化而變化。 E. 廣播：選擇與汽車有關的頻道推廣本項目，如遼寧交通臺 、沈陽交通臺 。 B. 短信： 選擇競品項目所在區(qū)域群發(fā)短信，告知項目即時信息；利用活動契機，“一對一”式的針對目標客層進行信息傳遞。 b) 路旗 ： 在項目四至周邊道路上及城市繁華地段（如太原街、北行、中街、五愛等）設置項目燈桿路旗，以使目標客戶有效認知項目， 在項目周邊道路設置路旗，也可有效指引客戶達到項目銷售中心。目前與 沈陽 汽車相關的頻率為 遼寧 交通臺 、 沈陽交通臺 。 ? 雜志： 是除直接郵寄以外最具選擇 力的媒體?？蛇x擇區(qū)域性群發(fā)信息， 使在某時間段內途徑此區(qū)域客群都 能接收到信息的傳遞； 也可針對性的 “一對一” 式發(fā)送短信 ，精確鎖定 目標客群 。 項目營銷推廣媒體策略 以紙媒的軟性炒作為主，立足于項目戶外廣告媒體的廣泛宣傳 及招商專員 DM 單的派發(fā) ， 借助雜志、廣播， 實時、有效針 對性的短信群發(fā)， 使項目目標客群 及時詳細的 了解本項目信息 。按預計商業(yè)銷售均價 6000 元 /平方米計算，沈陽塔灣汽配城營銷額約為 億，按項目實際情況及市場常規(guī)營銷推廣經(jīng)驗估算，塔灣汽配城的營銷推廣費用在其營銷額的 1%，即約684 萬 元人民幣 。 威脅 —— ? 2020 年年初的“國十 一 條”新政，對地產投資客的打壓力度較大； ? 沈陽 東部的國瑞東方商城，屬成形的新開汽配市場，對本項目一期汽配城 有一定的 威脅 ； ? 沈陽 西部的瑞盛汽車城 即將開發(fā) 二期，對本項目營銷構成一定的威脅 ； ? 西部汽配城小車配件集散地，對于我們小車招商有一定的威脅。 2. 丁香湖國際汽車城規(guī)模項目之塔灣汽配城項目解析 丁香湖國際汽車城項目占地 935 畝（ 萬平），總投資約 60 億元， 是在原有東北地區(qū) 商業(yè)氛圍最濃厚 的東北汽配市場基礎上升級擴建改造而成 ， 建成后， 集汽配交易、汽車精品展示、汽車美容快修、倉儲物流、商業(yè)金融服務、研發(fā)辦公、星級酒店、高檔住宅八大板塊為一體，構筑產業(yè)發(fā)展 界面 ， 打造東北亞最具影響力的汽車主題公園。 榮富汽車精品 優(yōu)勢：市場較為成熟，依靠北二馬路汽車 4S 店一條街，有 市場氛圍。緊靠西站，倉儲物流發(fā)達。 五愛市場 汽車精品 優(yōu)勢：檔 口式商鋪，日均客流量大。 項目內部規(guī)劃設計合理，具有足夠的停車位 ，租金低 、 政策好，目前已經(jīng)具有一些小車，大車， 工程車配件 業(yè)主在此經(jīng)營 ， 市場規(guī)模已逐漸形成 。 城市汽配行業(yè)的市場劃分 沈陽 汽配行業(yè)主要集中在 沈陽 的東部及西部市場，其中東部市場以國瑞東方商城、聯(lián)合路工程車配件市場為主要市場集中地；西部市場以西部 汽配 、瑞盛、 榮富汽車精品、 塔灣汽配城為主要市場集中地。因此，新的 汽車整車和零部件企業(yè)不斷涌入，繼去年以來寶馬、上海通用等整車進入沈陽后，美國倫福德公司、美國李爾公司、德國德科斯邁爾汽車公司等零部件企業(yè)也紛紛來到沈陽。另外，歐美在本次金融危機中倒下的，多是規(guī)模不大、產品及市場較單一的零部件供應商，尤以二、三級供應商及售后市場供應商為多，這對于有一定實力、市場趨多元化的中國供應商而言，無疑是一個進入國際市場的機會。 我國汽車零部件產業(yè)圍繞整車生產的布局基本形成了京津冀、東北、川渝、兩湖、長三角、珠三角六個主要 區(qū)域。汽車零部件企業(yè)積極實施系統(tǒng)化開發(fā)、模塊化制造、集成化供貨，汽車零部件產業(yè)集群化發(fā)展特征明顯。上世紀 50 年代一汽的建設為零部件產業(yè)發(fā)展提供了契機。由于項目 一期為 商業(yè)專業(yè)型市場， 因此建議項目以事件 行銷 活動 為主 要 造勢 點 ， 項目在 市場 中 高調亮相，利用 各種 知名 平面媒體 、 網(wǎng)絡媒體 進行軟性炒作 ，加之招商專員點對點的 DM 派發(fā) 。 成功有效的把“ 118 萬平方米東北亞 首席 國際汽車城 ”推向市場 ， 完美打造 引領 汽配行業(yè) 市場 走向新的 先驅者 ， 隨著近幾年汽車行業(yè)的迅速發(fā)展，功能完善的 汽配專業(yè) 市場必然 是具有高投資回報的 優(yōu)勢 地產之一 。 20 世紀 90 年代后期以來，為有效降低生產成本，開拓新興市場，汽車零部件企業(yè)不但向低成本國家和地區(qū)大規(guī)模轉移生產制造環(huán)節(jié)，而且將轉移范圍逐漸延伸到了研發(fā)、設計、采購、銷售和售后服務環(huán)節(jié)，轉移的規(guī)模越來越大，層次越來越高。伴隨著汽車零部件產業(yè)組織結構的變化，越來越多的整車廠將實行零部件全球化采購。六大區(qū)域整車產量占全國的 72％，零部件產值占全國的 81． 1％，零部件企業(yè)數(shù)量占全國的 79． 9％，就業(yè)人數(shù)占全國的 79． 3％。在國家《汽車產業(yè)調整和振興規(guī)劃》鼓勵 “ 核心零部件自主化 ” 的政策推動下，一些企業(yè)開始把收購海外有技術特色的中小優(yōu)質汽車零部件企業(yè)視為獲得核心技術的最佳路徑。國內伴隨著華晨寶馬等汽車足跡，上海、浙江、江蘇等地資本也向沈陽汽車產業(yè)涌來，這表明了沈陽汽車產業(yè)強勁發(fā)展的后勁。 各汽配市場的優(yōu)、劣勢分析 國瑞汽配城 （ 規(guī)模：約 900 戶 開業(yè)約 200） 優(yōu)勢：規(guī)模大， 品牌廣， 宣傳力度廣， 市場位于東北大馬路與二環(huán)交匯處 ，道路交通暢 通。 劣勢： 市場發(fā)展速度緩慢 ，市場 氛圍尚 不成熟，很多經(jīng)營業(yè)主購買后沒有開業(yè)， 投資租金 低。 劣勢：市場內汽配市場的針對性客戶較少，經(jīng)營業(yè)主實力較弱。 劣勢：物業(yè)費高， 市場規(guī)劃 設計落后，都是檔口形式，小戶難以發(fā)展壯大。 劣勢：檔口式營銷，經(jīng)營業(yè)主收入較其他市場比相對較低。 優(yōu)勢 —— ? 項目 整體 建筑規(guī)模較大， 為 有 專業(yè)市場的 綜合房地產 項目，受眾群體較為廣泛 ； ? 項目一期汽配城， 產權獨立， 屬于 街鋪型專業(yè)市場 ，鋪面無死角 ； ? 一期汽配城依靠原有塔灣汽配城市場，市場氛圍成熟； ? 項目 擁有專業(yè)市場較為穩(wěn)定的市場物流基地； ? 一期產品規(guī)劃設計較為符合市場需求，受目標客戶歡迎； ? 一期汽配城規(guī)劃設計中，汽配專業(yè)市場的配套功能較為完善。 3. 丁香湖國際汽車城規(guī)模項目之塔灣 汽配城 目標客群 目標客群的種類： 塔灣汽配城屬 汽配 專業(yè)型市場，相對其他 商業(yè)地產 或住宅地產來說，其目標客群的類型具有較強的明確性，可大致分為 ： ? 原有 沈陽 汽配行業(yè)經(jīng)營者； ? 沈陽 城市 周邊區(qū)域的汽配 、汽飾 行業(yè)經(jīng)營者； ? 沈陽 周邊城市的汽配 、汽飾 行業(yè)經(jīng)營者； ? 投資型客群 。 項目的整體推廣工作必須與階段所面向目標客戶的總體特點相符合，因此，項目推廣的主線主要分為三個方向： 點對點客戶推廣方式 銷售手冊發(fā)放 電話介紹 傳媒推廣方式 戶外廣告 報紙、 雜志、網(wǎng)絡、廣播等 口碑傳播等 主題活動推廣方式 客戶聯(lián)誼活動 開業(yè)慶典活動 產品說明會 項目推廣方式 面談（上門拜訪、現(xiàn)場講解） 其他（ DM、短信等 ） 項目營銷 推廣原則 ? 全面實現(xiàn)一期項目銷售 “短平快” ? 推廣效果佳，廣告費用 “精而省” 項目營銷 推廣策略 以活動營銷為 項目營銷推廣的 貫穿 鏈條 ， 項目 DM 單派發(fā)為主線 ， 立足沈陽本地專業(yè)市場，兼顧周邊區(qū)域、周邊城市，多點開花 。 營銷推廣傳播媒體的選擇 一線媒體：戶外廣告（路旗、路牌、項目圍擋、公交車體 、 現(xiàn)場導示、 液晶電子屏 ）、短信 二線媒體：報紙、雜志 （沈城樓市、地產觀察、好房子等） 、廣播 輔助媒體：網(wǎng)絡（ 新浪、搜房網(wǎng)的地產版塊 、 項目 自身 網(wǎng)站 推廣 ） 各媒體特點 ? 戶外廣告： 是 千人成本較低 的媒介形式 ，傳播受眾廣。 ? 報紙： 傳遞信息具有 很強的 權威性 ； 紙媒 信息 傳播 大體 分為硬廣和軟廣， 硬廣主要是通過 圖片形式傳播信息，軟廣主要是通過文字形式傳播信息。多數(shù)雜志都是為某個特殊興趣群體印刷的。 ? 網(wǎng)絡： 網(wǎng)絡 傳播 的 對象面廣；表現(xiàn)手段豐富多彩；內容種類繁多，信息面廣；具有 很強的 互動性。 c) 公交車體 ： 選擇途經(jīng)本項目及項目輻射范圍的公交車（ 12 17 17 20 20 228 等），制作項目車體廣告，達 到項目目標客群及時有效認知項目，也可選擇在城市內覆蓋面較廣的公交線路（ 23 20 117 等）。 C. 報紙：建議以大眾報：遼沈晚報及華商晨報為主，政府報：沈陽日報、時代商報、沈陽晚報為輔。 F. 網(wǎng)絡：選擇地產界知名網(wǎng)站及汽車、汽配專業(yè)網(wǎng)站推廣本項目，如社會認知度高的額新浪、搜房網(wǎng)及專業(yè)類網(wǎng)站：慧聰汽車網(wǎng)等。 3 月 8 月 12 月 2020 年 6 月 8 月 蓄勢期（ 500 組，認籌 400 套） 開盤強銷期（轉簽 320 套） 持續(xù)銷售期（銷售 220 套） 銷售后期（銷售 120 套，清盤） 蓄客階段 ? 營銷時間： 2020 年 03 月 —— 08 月 ? 營銷目的：提升項目知名度，在市場中高調亮相，突顯項目開發(fā)商實力，增加客戶購買信心，積 累誠意客戶 ? 營銷任務：有效蓄客數(shù)量 500 組 （準誠意客戶） ? 營銷手段：活動營銷 、 活動事件軟性炒作 、新聞媒體軟性炒作 ? 營銷活動： 丁香湖國際汽車城之塔灣汽配城規(guī)劃設計專題研討會； 丁香湖國際 汽車城奠基典禮； 前期造勢，增強客戶購買信心 開盤強銷火爆局面，針對不同市場進行派發(fā)不同 DM 單宣傳項目優(yōu)勢 炒作項目產品供不應求的局面，展現(xiàn)項目未來規(guī)劃前景，打動市場客戶，增強投資客投資信心 針對不同剩余產品制定相應的銷售政策，誘惑目標客戶抓住最后的機會，搶購商鋪 丁香湖國際汽車城之塔灣汽配城投資說明會 ? 營銷階段總推廣主題： 沈陽丁香湖國際汽車城規(guī)模項目塔灣汽配城 ，蓄勢待發(fā) ? 媒體策略： 紙媒：（沈陽日報、沈陽晚報、遼沈晚報、華商晨報 、時代商報 ）軟文 ，同時可以聯(lián)合報社炒作于洪丁香、塔灣區(qū)域未來規(guī)劃 ，以及目前周邊市政規(guī)劃和道路大修情況等 ； 雜志：（沈城樓市、好房子、買 房情報、地產觀察 ）商業(yè)地產版塊軟文 ，人物專訪，商業(yè)地產論壇活動；