【正文】 水面廣闊鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 9 的自然環(huán)境中負(fù)離子含量高，空氣清新，有利于游客放松緊張的神經(jīng)，同時(shí)豐富的水資源也使得湘陰成為美麗的水鄉(xiāng)澤國，本身就是不可多得的旅游資源。年平均降雨量 毫米，雨季（ 3月 7 月）平均降雨量可占年平均總量的 %，年平均相對(duì)濕度為 %，年平均風(fēng)速為 3 米 /秒。可以說，湘陰獨(dú)特的土地資源一方面使湘陰成為名副其實(shí)的魚米之鄉(xiāng)，另一方面也造就了湘陰的青山綠水，為湘陰提供了得天獨(dú)厚的旅鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 8 游資源。成土母質(zhì)以河流沖積物、湖積物、第四紀(jì)紅土為主。青山庵、獅子嶺、鵝形山、文家山、王思巖等為縣內(nèi)名山。介于東經(jīng) 112度 30 分 — 113 度 02 分、北緯 28 度 30 分 — 29 度 03 分之間，南北長 61 公里，東西寬 公里。隋代幾經(jīng)廢置，唐神龍三年（公元 707 年），析縣境東部地域置昌江縣（今平江縣）。 4200 年前夏禹治水時(shí)，黃帝后裔封于湘陰地境，史稱“羅”。 湘陰位于省會(huì)長沙之北，物華天寶，人杰地靈。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見表 11） 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 約 2 凈用地面積 平方米 3 總建筑面積 平方米 92226 其中 住宅及門店建筑面積 平方米 市場總建筑面積 平方米 其他配套設(shè)施面積 平方米 100 4 建筑基底總用地面積 平方米 5 容積率 6 建筑密度 % 7 綠化率 % 8 停車位 個(gè) 228 鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 5 項(xiàng)目開發(fā)背景與市場分析 經(jīng)濟(jì)與地理環(huán)境 項(xiàng)目 位于湖南省岳陽市湘陰縣境內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)概況主要包括湘陰縣基本概況、自然環(huán)境概況、人文環(huán)境概況和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況，下面分別說明。 鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 3 資金來源： 全部由企業(yè)自籌解決 。 開發(fā)單位 概況 : 湖南驛通農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司 于二○ 一二年 四 月 十八日 經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)，現(xiàn)注冊(cè)資金 貳佰 萬元，公司實(shí)行經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的原則。公司共有干職工 16 人，工程技術(shù)管理人員 8 人，公司法人代表 余潤四 ，實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司下設(shè)財(cái)務(wù)科、經(jīng)營管理科、工程技術(shù)科 。 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) (1)、 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)辦投資 [20xx]15 號(hào)印發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； (2)、 國家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投 [1993]530 號(hào)關(guān)于“印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知” (3)、 湘陰縣 城市建設(shè)總體規(guī)劃； (4)、 國家有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； (5)、 項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 地理位置與行政區(qū)劃 ⑴ 、 區(qū)位 湘陰縣 處 于 長沙、岳陽、益陽三市五縣中心，縣城至省會(huì)長沙僅 38 公里，位于長沙市區(qū)長株潭半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，長株潭“兩型社會(huì) ”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)緊密圈層，是長株潭城市群向洞庭湖南岸拓展空間 、 帶動(dòng) “3+5”城市群發(fā)展 、 連接武漢城市圈的核心節(jié)點(diǎn)。古稱“楚南首治”，有“魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。湘陰之名始于南北朝劉宋元徽二年（公元 474 年），湘陰刺史王 僧虔置縣于黃陵山北（今三塘鎮(zhèn)），因黃陵山又名湘山，山北為陰，故名湘陰。今之縣城，則為南宋知縣李植于公元 1135 年所遷立。面積 平方公里，約占鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 7 岳陽市總面積的 %、全省總面積的 %。湘江以西為西鄉(xiāng)，為濱湖平原，地勢(shì)低平，海拔在 35 米以下，種植業(yè)、漁業(yè)甚為發(fā)達(dá)，乃有名的“魚米之鄉(xiāng)”。全縣平原面積 平方公里，低山 平方公里，崗地 平方公里，水域面積 平方公里。 ⑶ 、 氣候資源 湘陰位于亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，光照強(qiáng)，氣溫較高，夏季長達(dá) 4 個(gè)月。從旅游資源開發(fā)的角度來看，湘陰四季皆宜，適游期長，旅游氣候舒適度很高。 ⑸ 、 生物資源 湘陰境內(nèi)適應(yīng)性廣的土地資源和充足的光、熱、水資源，為生物的繁衍提供的了良好的生態(tài)環(huán)境。豐富的生物資源是自然界饋贈(zèng)給湘陰的寶貴財(cái)富，珍稀動(dòng)植物更是吸引游人眼球的珍貴的旅游資源。 第二：以濱湖平原為主體，呈塊狀分布。水域面積 萬畝，占全縣總面積的 %。徵諸史冊(cè)，歷有黃帝張樂，虞舜南巡；昔神農(nóng)嘗草百草，鑄鼎于斯，鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 11 神鼎山因之得名；楚屈原行吟澤畔，乘白驥過江，今白馬寺為鑒；三國關(guān)公戰(zhàn)長沙，于關(guān)公潭扎營練兵；南宋楊幺興兵，駐畎口、葡萄山一帶，義旗漫卷；一代偉人毛澤東，曾跋山涉水，行走于湘陰尋常巷陌，寫就《湖南農(nóng)民運(yùn)動(dòng)考察報(bào)告》；彭德懷被迫離家，顛沛流離，屈身于湘陰林圍，與尋常百姓朝夕相處，靠賣苦力為生，投身革命之后，又多次領(lǐng)兵迂回于湘陰……湘陰自古名賢輩出，如明永樂戶部尚書夏原吉， 清封疆大臣左宗棠，清洋務(wù)先驅(qū)、中國首任駐英法公使郭嵩燾，北伐軍軍長陳嘉佑，同盟會(huì)會(huì)員陳嘉會(huì)、鄭照熙，紅軍早期將領(lǐng)陳毅安，著名作家、表演藝術(shù)家康濯、楊沫、白楊等，不勝枚舉。湘陰背山面水，東南部的青山庵、獅子嶺、鵝形山、文家山、王思巖等縣內(nèi)名山構(gòu)成了湘陰的東南天然屏障。 湘陰縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 湘陰縣主要處于洞庭湖區(qū)，氣候溫和，土地肥沃，又位于省會(huì)長沙近郊，水陸交通便捷，發(fā)展經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)條件很 好。 20xx 年全縣財(cái)政收入 43010 萬元，同比增長 %，全年稅收收入 32879 萬元，同比增長 27%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13832 元，實(shí)際同比增長 %。近幾年，從湘陰縣農(nóng)副水產(chǎn)品市場供需變化情況來看，主要是經(jīng)營農(nóng)副水產(chǎn)品商鋪的供應(yīng)量跟不上需求，導(dǎo)致經(jīng)營農(nóng)副水產(chǎn)品商鋪的略顯不足，導(dǎo)致商鋪?zhàn)赓U價(jià)格偏高。同時(shí)，通過實(shí)施農(nóng)副水產(chǎn)品市場 的準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化市場監(jiān)管，規(guī)范交易行為，全面加強(qiáng)農(nóng)副水產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管，改善市場食品安全狀況。項(xiàng)目具有主渠道和龍頭作用，能促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品流通和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、增加農(nóng)民收入，并得到了政府的鼎力支持。項(xiàng)目地質(zhì)狀況良好，地基承載力較強(qiáng)，沒有其他規(guī)劃性限制條件。 ⑶、 根據(jù)擬建場地的實(shí)際情況，在滿足使用功能的前提下可充分利用地形標(biāo)高，減少挖填土方及拆遷工作量，節(jié)約建設(shè)鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 17 資金。枯水季節(jié)最低水位為 1999年 2月 21日， 米，次低 192 1929 年 米。湘江分東、西自南向北貫穿全境，資江干流及其東支自西向東折北流經(jīng)西境。 鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 20 建設(shè)方案 總體規(guī)劃方案 指導(dǎo)思想 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)代性、超前性。 ⑵ 、 編制范圍 本項(xiàng)目室外、室內(nèi)給排水及消防。 d 計(jì)，小時(shí)變化系數(shù)Ｋ取 。 鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 22 消防給水：室外消防用水量 30L/S；室內(nèi)消防用水量 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 2 小時(shí)計(jì)。 項(xiàng)目單位對(duì)本工程的有關(guān)要求。 ⑷ 、 保安接地與防雷接地 本項(xiàng)目低壓側(cè)工作接地采用 TNCS 系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻≤ 1 歐姆。 鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 24 節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動(dòng)安全 節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能 項(xiàng)目建成后，用電范圍主要是照明、 商業(yè) 設(shè)備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施： ⑴ 、 供電設(shè)計(jì)按就近原則合理配置，以減少線路損耗 ，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。 ⑷ 、 加強(qiáng)用電管理，減少能耗。 鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 25 環(huán)境保護(hù) 依據(jù) ⑴ 、 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； ⑵ 、 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309693； ⑶ 、 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB1629790； ⑷ 、 《建筑施工廠界噪聲限值》 GB1252393； ⑸ 、 《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T1484893； ⑹ 、 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB383820xx。 ⑵ 、 噪音 建設(shè)期內(nèi)機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過建筑機(jī)械設(shè)備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過晚上十點(diǎn)）來進(jìn)行控制。 ⑸ 、 項(xiàng)目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境，減少噪聲和粉塵污染。 (2)、 平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。 (6)、 施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。 冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 ⑵ 、 為確保人身安全，各住戶對(duì)所有 配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護(hù)，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。 ⑹ 、 按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計(jì)。 鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 30 投資估算與資金籌措 投資估算編制范圍與依據(jù) 編制范圍 本項(xiàng)目的投資估算范圍包括：土地征用拆遷，建設(shè)場地總圖（道路、給排水、電 力電訊）、消防、環(huán)保、土建工程、配套設(shè)施、綠化等費(fèi)用及與工程相配套的前期工作費(fèi)用等。 (4)、 建設(shè)單位管理費(fèi)、勘測設(shè)計(jì)費(fèi)及其它費(fèi)按國家計(jì)委、建設(shè)部、湖南省建委等有關(guān)文件計(jì)算。 投資估算與資金籌措 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 萬元，其中 固定資產(chǎn) 萬元 ,工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，預(yù) 備 費(fèi)用 625 萬元。 建議 (1)、 抓緊按規(guī)定和有關(guān)程序做好工程建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，按計(jì)劃落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金，確保工程順利實(shí)施。 (3)、 建設(shè)中引進(jìn)競爭機(jī)制，通過招標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位與設(shè)備供應(yīng)商，以最合理的費(fèi)用保證建設(shè)項(xiàng)目的鶴龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 34 工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。 銅川水產(chǎn)市場市場布局 項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積 3150 畝，設(shè)計(jì)年水產(chǎn)品交易量 100 萬噸。項(xiàng)目具備商流、物流、信息流、資金流的流通功能，并集水產(chǎn)品批發(fā)交易、物流配送、冷庫倉儲(chǔ)、加工、檢驗(yàn)檢疫中心、信息中心、安全監(jiān)控中心及金融商務(wù)、電子交易等功能于一體。地勢(shì)平坦，周邊土地資源豐富，規(guī)劃用地 1700 畝，建筑面積 52 萬平方米，中心建設(shè)預(yù)算總投資 億元。 四、招商領(lǐng)域及經(jīng)營范圍 重點(diǎn)招商領(lǐng)域包括： 自愿參與物流業(yè)開發(fā)建設(shè)的國內(nèi)外企業(yè)、自然人； 農(nóng)副產(chǎn)品初加工企業(yè)； 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)商。市場將具備電子商務(wù)等多種功能，有望成為一個(gè)購物、觀光、娛樂、飲食新 景點(diǎn)。幾年來，該市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，每日水產(chǎn)交易量 500 多噸，其中打包運(yùn)往全國各大中城市的近 200 噸，是全國最大的水產(chǎn)批發(fā)市場之一。 計(jì)劃：明年 9 月部分交付使用 據(jù)廣州港務(wù)局新風(fēng)港務(wù)公司許曉帆副經(jīng)理介紹， 20xx 年 1 月，該?dān)Q龍湖農(nóng)副水產(chǎn)品批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 及案例 42 市場開始升級(jí)改造。 功能：集購物、餐飲娛樂為一體 許曉帆介紹，改建后的廣州 水產(chǎn)品中心批發(fā)市場將擁有 4 萬多平方米的停車位。 交易：冰鮮拍賣首次落戶廣州 改建后，廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場將成為國家級(jí)水產(chǎn)品物流中心。 另外，冰鮮拍賣中心將首次落戶廣州。廣州水產(chǎn)品中心批發(fā)市場地處黃沙大道，南臨白鵝潭，建成后將是極佳的觀景點(diǎn)。 座落于天津市北辰區(qū)北倉道與外環(huán)線交口處的天津老板娘國際農(nóng)副水產(chǎn)食品城，將于 08 年奧運(yùn)會(huì)之前開張納客，該項(xiàng)目是華北地區(qū)最大的以銷售海鮮水產(chǎn)品為主，其它農(nóng)副產(chǎn)品齊全的大型綜合性物流、交易集散中心。 2. 未來天津?yàn)I海新區(qū)大 發(fā)展，國內(nèi)外投資商涌躍天津?qū)で笊虣C(jī)，據(jù)了解在天津市區(qū)內(nèi)要建設(shè) 15 家以上五星級(jí)賓館和 5000 多家的企業(yè)在天津投資建設(shè)辦企業(yè)。 5. 未來的 1 年內(nèi)，天津市區(qū)域市總體規(guī)劃，對(duì)原來的亂、臟、差、市場進(jìn)行整合，特別是外環(huán)線附道、高架橋的建設(shè)，肯定要拆 遷老的市場。 8. 發(fā)展前景廣闊：二期和三期項(xiàng)目已在規(guī)劃之列，將發(fā)展成為小型都市化、具有老板娘海產(chǎn)品加工特色的天津國際海鮮美食廣場，使商戶足不出戶可享受全方位的配套服務(wù)。 11. 市場定位上檔次：定位中高檔次市場，大量引進(jìn)國內(nèi)中高檔和國際進(jìn)口名特優(yōu)產(chǎn)品，品種齊全，形式多元化。 14. 免費(fèi)一年期網(wǎng)上交易平臺(tái)：使商戶在現(xiàn)貨交易的同時(shí)，增加一項(xiàng)網(wǎng)上交易的銷貨渠道，使商戶和我們真正