【正文】 市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有，有的屬于農民集體所有；除法律規(guī)定屬于國家所有的除外，屬于農民集體所有。 3）土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使。全面理解和正確認識中國現行土地所有制，需要把握下列內容： 1）全部土地都為社會主義公有制。 答： （一）土地的所有權與使用權 1）土地所有權 土地所有權是指在法律工的范圍內，土地所有者對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處置的權利。工程項目建設過程中 ,由于各道工序需要交接 ,或隱蔽工程部位后道工序將覆蓋前道工序的 成果 ,若不及時進行工序交接間的檢查 ,往往會由于后道工序的覆蓋 ,將前道工序的不合格誤認為合格 ,即容易產生第二判斷錯誤。由于其自身具備的群體性、固定性、協作性、復雜性和預約性等特點 ,決定了工程項目質量難以控制的特點： （ 1）影響質量的因素多。各單位工程之間 互有聯系又互有影響，不過主要是土建對其他工程的影響。 建筑物一般都由若干不同功能的單位工程組成，如土建工程、給排水、衛(wèi)生、照明、暖氣通風等。隨著技術的進步，未來建筑材料、設備的發(fā)展水平都是無法估計的，而這項費用占總費用的比重又比較大，故又是有效地展開建筑工程價值分析工作必不可少的，這就是給價值分析工作帶來很大影響。 （二）壽命周期長和經營使用費比重大 凡是壽命周期長和使用費比重大的產品，要按產品的整個經濟壽命周期（包括使用年限）來計算全部費用，既要降低一次性的生產成本，又要節(jié)約經常性的使用費，并盡可能延長其使用年限。不過每項建筑工程的費用一般數額較大，特別是大中型工程項目的建設耗資巨大，開展價值分析同樣具有重要意義，雖然是一次設計施工，其節(jié)約額也是非?？捎^的。國外建筑工程的價值分析，一般是由設計部門組織價值 分析小組，從分析各項功能入手，提出問題，設計出多種改進方案，最后經價值分析決定出最優(yōu)方案。 三、論述題 1 試述建筑工程價值分析的特點。③協議出讓。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。 13土地使用權出讓有哪些方式？ 答：國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。在生產實踐和日常生活中，經常會遇到規(guī)劃問題。工程進度符合合同要求 ,施工速度既快又科學 ,有利于承包商降低工程成本 ,并保證工程質量 ,也給承包商帶來好的工程信譽；反之 ,工程進度拖延或匆忙趕工 ,都會使承包商的工程 4 費用增大 ,墊付周轉的資 金利息增加 ,給承包商造成嚴重虧損 ,并且拖延竣工期限 ,也給工程業(yè)主帶來工程管理費用的增加 ,投入工程資金利息的增加 ,以及工程項目延期投產運營的經濟損失 ,因此 ,業(yè)主要向承包商收取拖期違約損失賠償金。 10 什么是工程項目的三大建設目標，它們之間的關系如何？ 答：建筑工程項目的經營管理工作，應圍繞著工程項目的三大建設目標：質量、工期、造價的具體要求 ,通過合同管理 ,把工程項目經營管理好。 8 什么是公開招標？ 答：公開招標又稱為無限競爭招標 ,是 由招標單位通過報刊、電臺、電視等信息媒介或委托招標管理機構發(fā)布招標信息，公開邀請招標單位參加投標競爭，凡符合招標單位規(guī)定條件的投標單位可在規(guī)定時間內向招標單位申請投標。 (5) 財務部門要依據它進行財務成本核算進行經濟分析。 (1) 在施工管理中為單位工程的分部 分項工程項目提供人工、材料的預算用量。 4 設計與施工方案技術經濟分析的步驟是什么？ 答： 1）根據項目的要求，列出各種可行的技術方案； 2）擬定各種方案的技術經濟 指標并收集有關資料； 3）對各種指標進行具體的計算； 4）進行技術經濟分析，得出結論。 10 房地產業(yè)的作用有哪 些？ 答： 1）可以為國民經濟的發(fā)展提供重要的物質條件； 2）可以改善和提高人們的居住條件和生活條件； 3）可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐； 4）通過綜合開發(fā)，避免分散建設的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施； 5）可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道； 6）可以帶動相關產業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展； 7）有利于產業(yè)結構的合理調整； 8）有利于深化住房制度的改革，調整消費結構； 9）有利于吸引外資，加速經濟建設； 10）可以擴大就業(yè)面，解決一部分人的就業(yè)問題。有意義的土地使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃。 （ 2）房地產相鄰關系的限制 從房地產相鄰關系的限制來看，在現實中，主要存在 2類相鄰關系：①通風、采光、排水、排污的相鄰關系。中國大陸目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權。目標函數用未知變量的線性函數表示。 所謂預測，簡而言之就是對未來的預計和推測，是根據過去和現在來預計未來，根據已知來推測未知。如果沒有科學的預測，則往往會導致決策失誤。 9）社會需要量大，競爭激烈的產品項目。 5）污染嚴重的工程項目。對于建筑產品可以定性地考慮以下幾 個方面： 1）投資額大的工程項目。招標是一種國際上特定的采購方法，是由工程建設單位或物資采購部門（稱買方或發(fā)包方）向世界各國公開提出交易條件，以征詢各工程承包商或供貨商（稱賣方或承包方）的最佳報價及最佳條件 ,經比較而最終成交 。一般說來可比性包括四項內容，即功能上的可比性、消耗上的可比性、價格上的可比性、時間上的可比性。在進行定量分析時，要使用多指標組成的指標體系，并注意設置主要指標和輔助指標，進行綜合評價。具體包括以下幾方面。即以某項目為研究對象進行投資機會的分析。 (3) 資源機會研究。機會研究可分為以下幾類： (1) 地區(qū)機會研究。20%范圍內。 1房地產經紀是指向進行房地產投資開發(fā)、轉讓、抵押 ?? .提供房地產居間 介紹、代理、經紀的 活動。 1國有土地使用權出讓可以采取 拍賣、招標、雙方協議 方式。 決策的類型一般根據性質不同分為 .： (肯定型 ) 、 (非肯定型 ) 、 (風險型 ) 三種。 消費稅是國家實現其職能 、根據社會經濟政策的需要，對特定 （ 消費品 ） 和 (消費行為 ) 在特定環(huán)節(jié)征收的一種間接稅。 1定量預 測法是通過建立 各種數學模型并進行模型求解，常用的建立模型及求解方法： 移動平均數法、指數平滑法、回歸分析法。 1價值工程一般工作程序分為： 準備階段、分析階段、創(chuàng)新階段、實施階段。 1 價值工程創(chuàng)新階段包括： (方案創(chuàng)新 ) ， (方案評價 ) ， (提案編寫 ) 3個步驟。 工程建設定額按編制程序和用途劃分： (施工定額 ) ， (預算定額 ) ， (概算定額 )， (概算指標 ) 。 金融保險業(yè)、服務業(yè)、轉讓無形資產、銷售不動產營業(yè)稅稅率為 (5%) 。 復利是指以 (本金及累計利息 ) 為基數計算的利息。 現金流量是指將投資項目視為一個獨立系統時流入和流出該項目系統的現金活動。 社會評價的主 要內容包括項目對社會環(huán)境影響、對自然與生態(tài)環(huán)境影響、對 (自然資源 ) 影響以及對社會經濟影響等四個方面。 工程建設定額按生產要素劃分為： 勞動定額、材料消耗定額、機械臺班使用定額。 1價值工程分析階段包括： 搜集整理信息資料、功能系統分析。 四個階段。 1 工程監(jiān)理的主要內容 ,可分為工程質量監(jiān)理、工程進度監(jiān)理、工程費用監(jiān)理、合同管理、信息管理、 (協調工程建設中出現的各種矛盾和問題 ) ,即常說的“三監(jiān)控二管理一協調”。 娛樂業(yè)營業(yè)稅稅率為 （ 5%～ 20%） 。 建設工程一般可劃分為建設項目、 (單項工程 ) 、 (單位工程 ) 、 (分部工程 ) 和 (分項工程 ) 。 1按照世界銀行對工程項目的管理方式，將每一個工程項目劃分為五個 實施階段： 項目限定階段、項目準備階段、項目評估階段、項目實施階段、項目的最后總評階段。 1房地產咨詢是指有關房地產活動的當事人提供 ：法律法規(guī)、政策、信息、技術等 方面服務的經營活動。 二、簡答題 1 什么是機會研究？它的目的和分類有哪些？ 答： 將一個項目由意向變成概略的投資建議，叫機會研究。即選定一個地區(qū)為研究范圍，例如對邊遠行政區(qū)、落后地區(qū)、特殊條件（經濟特區(qū)、港灣、要道、邊塞）地區(qū)等進行投資，是否有獲利的機會。即以資源為基礎，以合理利用和開發(fā)為目標，研究建立某種工業(yè)的機遇。這種研究具有機會研究的典型含義。 ①以國家的建設方針為標準，注意方案的總體經濟效果，盡可能使經濟、適用、美觀三者統一。 ④在作技術經濟分析結論時，既要著眼于建設項目的目前效果，也要看長期效果；既要看局部效果，又要看整體效果，切忌片面性。 3 施工圖預算編制步驟是什么？ 答：編制施工圖預算，在設計交底、熟悉編制依據的基礎上，依據量、價、費的順序進行。 投標是對國際公開招標的響應 ,是承包工程向買方發(fā)出的應諾條件和報價實盤。 2）面廣、量大的建筑產品。 6）用戶意見多的建筑產品。 10）對國民經濟影響大的項目。 反之，如果能對事物未來發(fā)展情況做出準確的預測，那么就能為做出合理的決策提供依據。 7 監(jiān)理工程師工程質量監(jiān)理方面的職責與權限是什么？ 1）向承包人書面提供圖紙中的原始基準點、基準線和基準高程等資料 ,進行現場交驗并驗收承包人的施工放樣； 2）在開工前和施工過程中 ,檢查用于工程的材料、設備 ,對于不符合合同要求的 ,有權拒絕使用； 3）簽發(fā)各分部分項工程的開工通知單 ,必要時通知施工單位暫時停止整個工程或任何部分工程的施工； 4）對承包人的檢驗、測試工作進行全面監(jiān)理；有權利用施工單位或自備的測試儀器設備 ,對工程質量進行檢驗 ,憑數據對工程質量進行監(jiān)理； 5）按施工程序旁站 ,對每道工序、每個部位進行質量檢查和現場監(jiān)督 ,對重要工程跟班檢查 ,對質量符合施工合同規(guī)定的部分和全部工程予以簽認；對不符合質量要求的工程 ,有權要求承包人返工或采取其它補救措施 ,以達到合 同規(guī)定的技術要求。 3）未知變量受到一組約束條件的限制，這些約束條件用一組線性等式或不等式表示。其中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。②險情危害的相鄰關系。例如，城市規(guī)劃對上地用途、建筑高度、容積率和建筑密度 3 等的規(guī)定。隨著國民經濟和房地產業(yè)的進一步發(fā)展，房地產業(yè) 在國民經濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。 5 什么是固定資產的加速折舊法？ 答：加速折舊法又稱遞減折舊法，是指固定資產各期計提的折舊費用，在使用早期提得多，在后期則提得少，從而相對加快折舊的速度，使固定資產的成本在有效使用年限中加快得到補償的一種折舊計算方法。 (2) 生產計劃部門根據它編制施工計劃，安排生產，統計完成工作量。 7 招標與投標制度的特點是什么？ 答：招標與投標即然是市場經濟體制下的產物，它的一些制度及規(guī)則應遵守國際市場經濟循環(huán)的規(guī)律。 9 在一般的工程項目施工過程中 ,項目經理部應分設哪幾個小組？它們的作用是什么？ 答：（ 1）工程技術組 主管施工組織設計、施工技術、臨時工程設計或施工詳圖設計，施工進度和質量等 ,是整個工程項目施工進度和技術執(zhí)行管理的負責機構； 2）采購供應組 主管 施工所需的建筑材料和機械設備的訂貨、運輸、進場倉儲和發(fā)放管理等工作 ,并負責機械設備的維修保養(yǎng)工作 ,臨時工程等材料設備的回收周轉使用等工作 ,并注意增收節(jié)支工作； 3）合同管理組 主管施工承包合同和分包合同 ,采購合同等一系列合同的實施和管理工作 ,負責與業(yè)主和監(jiān)理工程師之間的聯系 ,工程進度款的統一申報和催款工作 ,處理延期、變更和索賠等工作； 4）財務管理組 主管工程項目的財務經濟工作 ,工程項目的成本計劃、成本支出和工程款的收入預算、決算工作等；5）行政事務組 主管工程項目的行政事務 ,人事組織、生活管理、 安全保衛(wèi)等工作 ,以保證工程項目的順利實施。工程項目管理法中 , 依據合同條件的規(guī)定 ,工程建設的三大目標用合同文件的三個方面來要求 ,即：通過技術規(guī)范 和圖紙來要求施工質量；通過有標價的工程量清單來控制工程造價；通過合同條件和施工進度計劃來控制工期和相關的法律約束。由此可知 ,工程進度控制無論對業(yè)主 ,還是對承包商而言 ,都是相當重要的。所謂規(guī)劃問題，簡單地說，是指如何最合理地利用有限的資源 (如資金、勞力．材 料、機器、時間等 )，以便使產出的消耗最小，利潤最大。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件的，可采用雙方協議的方式，但協議方式出讓的土地價格不得低于國家規(guī)定的最低價。②拍賣方式。協議出讓是指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。 答：價值分析在建筑工程中的應用，比其他產業(yè)要晚得多，就連價值工程的發(fā)祥地美國直到 1970年有關團體才召開會議，研究價值工程在建筑工程中的應用問題。工程發(fā)包時，在合同中規(guī)定出由于改進原設計方案所獲利潤的分成方法，以利于推動建筑安裝企業(yè)開展價值工程活動。 隨著建筑工