【正文】 市郊區(qū)的土地有的屬于國家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有；除法律規(guī)定屬于國家所有的除外，屬于農(nóng)民集體所有。 3）土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使。全面理解和正確認識中國現(xiàn)行土地所有制，需要把握下列內(nèi)容： 1）全部土地都為社會主義公有制。 答： （一）土地的所有權(quán)與使用權(quán) 1）土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指在法律工的范圍內(nèi)，土地所有者對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處置的權(quán)利。工程項目建設(shè)過程中 ,由于各道工序需要交接 ,或隱蔽工程部位后道工序?qū)⒏采w前道工序的 成果 ,若不及時進行工序交接間的檢查 ,往往會由于后道工序的覆蓋 ,將前道工序的不合格誤認為合格 ,即容易產(chǎn)生第二判斷錯誤。由于其自身具備的群體性、固定性、協(xié)作性、復(fù)雜性和預(yù)約性等特點 ,決定了工程項目質(zhì)量難以控制的特點： （ 1）影響質(zhì)量的因素多。各單位工程之間 互有聯(lián)系又互有影響，不過主要是土建對其他工程的影響。 建筑物一般都由若干不同功能的單位工程組成，如土建工程、給排水、衛(wèi)生、照明、暖氣通風(fēng)等。隨著技術(shù)的進步，未來建筑材料、設(shè)備的發(fā)展水平都是無法估計的，而這項費用占總費用的比重又比較大，故又是有效地展開建筑工程價值分析工作必不可少的，這就是給價值分析工作帶來很大影響。 （二）壽命周期長和經(jīng)營使用費比重大 凡是壽命周期長和使用費比重大的產(chǎn)品，要按產(chǎn)品的整個經(jīng)濟壽命周期（包括使用年限）來計算全部費用，既要降低一次性的生產(chǎn)成本，又要節(jié)約經(jīng)常性的使用費，并盡可能延長其使用年限。不過每項建筑工程的費用一般數(shù)額較大，特別是大中型工程項目的建設(shè)耗資巨大，開展價值分析同樣具有重要意義，雖然是一次設(shè)計施工，其節(jié)約額也是非常可觀的。國外建筑工程的價值分析，一般是由設(shè)計部門組織價值 分析小組，從分析各項功能入手，提出問題，設(shè)計出多種改進方案，最后經(jīng)價值分析決定出最優(yōu)方案。 三、論述題 1 試述建筑工程價值分析的特點。③協(xié)議出讓。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。 13土地使用權(quán)出讓有哪些方式？ 答：國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。在生產(chǎn)實踐和日常生活中，經(jīng)常會遇到規(guī)劃問題。工程進度符合合同要求 ,施工速度既快又科學(xué) ,有利于承包商降低工程成本 ,并保證工程質(zhì)量 ,也給承包商帶來好的工程信譽；反之 ,工程進度拖延或匆忙趕工 ,都會使承包商的工程 4 費用增大 ,墊付周轉(zhuǎn)的資 金利息增加 ,給承包商造成嚴重虧損 ,并且拖延竣工期限 ,也給工程業(yè)主帶來工程管理費用的增加 ,投入工程資金利息的增加 ,以及工程項目延期投產(chǎn)運營的經(jīng)濟損失 ,因此 ,業(yè)主要向承包商收取拖期違約損失賠償金。 10 什么是工程項目的三大建設(shè)目標，它們之間的關(guān)系如何？ 答：建筑工程項目的經(jīng)營管理工作，應(yīng)圍繞著工程項目的三大建設(shè)目標：質(zhì)量、工期、造價的具體要求 ,通過合同管理 ,把工程項目經(jīng)營管理好。 8 什么是公開招標？ 答：公開招標又稱為無限競爭招標 ,是 由招標單位通過報刊、電臺、電視等信息媒介或委托招標管理機構(gòu)發(fā)布招標信息，公開邀請招標單位參加投標競爭，凡符合招標單位規(guī)定條件的投標單位可在規(guī)定時間內(nèi)向招標單位申請投標。 (5) 財務(wù)部門要依據(jù)它進行財務(wù)成本核算進行經(jīng)濟分析。 (1) 在施工管理中為單位工程的分部 分項工程項目提供人工、材料的預(yù)算用量。 4 設(shè)計與施工方案技術(shù)經(jīng)濟分析的步驟是什么？ 答： 1）根據(jù)項目的要求，列出各種可行的技術(shù)方案； 2）擬定各種方案的技術(shù)經(jīng)濟 指標并收集有關(guān)資料； 3）對各種指標進行具體的計算； 4）進行技術(shù)經(jīng)濟分析，得出結(jié)論。 10 房地產(chǎn)業(yè)的作用有哪 些？ 答： 1）可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件； 2）可以改善和提高人們的居住條件和生活條件； 3）可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐； 4）通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施； 5）可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道； 6）可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展； 7）有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整； 8）有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)； 9）有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設(shè)； 10）可以擴大就業(yè)面，解決一部分人的就業(yè)問題。有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃。 （ 2）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 從房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制來看，在現(xiàn)實中，主要存在 2類相鄰關(guān)系：①通風(fēng)、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系。中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。目標函數(shù)用未知變量的線性函數(shù)表示。 所謂預(yù)測，簡而言之就是對未來的預(yù)計和推測，是根據(jù)過去和現(xiàn)在來預(yù)計未來，根據(jù)已知來推測未知。如果沒有科學(xué)的預(yù)測，則往往會導(dǎo)致決策失誤。 9）社會需要量大，競爭激烈的產(chǎn)品項目。 5）污染嚴重的工程項目。對于建筑產(chǎn)品可以定性地考慮以下幾 個方面： 1）投資額大的工程項目。招標是一種國際上特定的采購方法，是由工程建設(shè)單位或物資采購部門（稱買方或發(fā)包方）向世界各國公開提出交易條件，以征詢各工程承包商或供貨商（稱賣方或承包方）的最佳報價及最佳條件 ,經(jīng)比較而最終成交 。一般說來可比性包括四項內(nèi)容，即功能上的可比性、消耗上的可比性、價格上的可比性、時間上的可比性。在進行定量分析時，要使用多指標組成的指標體系，并注意設(shè)置主要指標和輔助指標，進行綜合評價。具體包括以下幾方面。即以某項目為研究對象進行投資機會的分析。 (3) 資源機會研究。機會研究可分為以下幾類： (1) 地區(qū)機會研究。20%范圍內(nèi)。 1房地產(chǎn)經(jīng)紀是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押 ?? .提供房地產(chǎn)居間 介紹、代理、經(jīng)紀的 活動。 1國有土地使用權(quán)出讓可以采取 拍賣、招標、雙方協(xié)議 方式。 決策的類型一般根據(jù)性質(zhì)不同分為 .： (肯定型 ) 、 (非肯定型 ) 、 (風(fēng)險型 ) 三種。 消費稅是國家實現(xiàn)其職能 、根據(jù)社會經(jīng)濟政策的需要，對特定 （ 消費品 ） 和 (消費行為 ) 在特定環(huán)節(jié)征收的一種間接稅。 1定量預(yù) 測法是通過建立 各種數(shù)學(xué)模型并進行模型求解，常用的建立模型及求解方法： 移動平均數(shù)法、指數(shù)平滑法、回歸分析法。 1價值工程一般工作程序分為： 準備階段、分析階段、創(chuàng)新階段、實施階段。 1 價值工程創(chuàng)新階段包括： (方案創(chuàng)新 ) ， (方案評價 ) ， (提案編寫 ) 3個步驟。 工程建設(shè)定額按編制程序和用途劃分： (施工定額 ) ， (預(yù)算定額 ) ， (概算定額 )， (概算指標 ) 。 金融保險業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為 (5%) 。 復(fù)利是指以 (本金及累計利息 ) 為基數(shù)計算的利息。 現(xiàn)金流量是指將投資項目視為一個獨立系統(tǒng)時流入和流出該項目系統(tǒng)的現(xiàn)金活動。 社會評價的主 要內(nèi)容包括項目對社會環(huán)境影響、對自然與生態(tài)環(huán)境影響、對 (自然資源 ) 影響以及對社會經(jīng)濟影響等四個方面。 工程建設(shè)定額按生產(chǎn)要素劃分為： 勞動定額、材料消耗定額、機械臺班使用定額。 1價值工程分析階段包括： 搜集整理信息資料、功能系統(tǒng)分析。 四個階段。 1 工程監(jiān)理的主要內(nèi)容 ,可分為工程質(zhì)量監(jiān)理、工程進度監(jiān)理、工程費用監(jiān)理、合同管理、信息管理、 (協(xié)調(diào)工程建設(shè)中出現(xiàn)的各種矛盾和問題 ) ,即常說的“三監(jiān)控二管理一協(xié)調(diào)”。 娛樂業(yè)營業(yè)稅稅率為 （ 5%～ 20%） 。 建設(shè)工程一般可劃分為建設(shè)項目、 (單項工程 ) 、 (單位工程 ) 、 (分部工程 ) 和 (分項工程 ) 。 1按照世界銀行對工程項目的管理方式，將每一個工程項目劃分為五個 實施階段： 項目限定階段、項目準備階段、項目評估階段、項目實施階段、項目的最后總評階段。 1房地產(chǎn)咨詢是指有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供 ：法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等 方面服務(wù)的經(jīng)營活動。 二、簡答題 1 什么是機會研究？它的目的和分類有哪些？ 答： 將一個項目由意向變成概略的投資建議，叫機會研究。即選定一個地區(qū)為研究范圍，例如對邊遠行政區(qū)、落后地區(qū)、特殊條件（經(jīng)濟特區(qū)、港灣、要道、邊塞）地區(qū)等進行投資，是否有獲利的機會。即以資源為基礎(chǔ)，以合理利用和開發(fā)為目標，研究建立某種工業(yè)的機遇。這種研究具有機會研究的典型含義。 ①以國家的建設(shè)方針為標準，注意方案的總體經(jīng)濟效果，盡可能使經(jīng)濟、適用、美觀三者統(tǒng)一。 ④在作技術(shù)經(jīng)濟分析結(jié)論時，既要著眼于建設(shè)項目的目前效果，也要看長期效果；既要看局部效果，又要看整體效果，切忌片面性。 3 施工圖預(yù)算編制步驟是什么？ 答：編制施工圖預(yù)算，在設(shè)計交底、熟悉編制依據(jù)的基礎(chǔ)上，依據(jù)量、價、費的順序進行。 投標是對國際公開招標的響應(yīng) ,是承包工程向買方發(fā)出的應(yīng)諾條件和報價實盤。 2）面廣、量大的建筑產(chǎn)品。 6）用戶意見多的建筑產(chǎn)品。 10）對國民經(jīng)濟影響大的項目。 反之，如果能對事物未來發(fā)展情況做出準確的預(yù)測，那么就能為做出合理的決策提供依據(jù)。 7 監(jiān)理工程師工程質(zhì)量監(jiān)理方面的職責(zé)與權(quán)限是什么？ 1）向承包人書面提供圖紙中的原始基準點、基準線和基準高程等資料 ,進行現(xiàn)場交驗并驗收承包人的施工放樣； 2）在開工前和施工過程中 ,檢查用于工程的材料、設(shè)備 ,對于不符合合同要求的 ,有權(quán)拒絕使用； 3）簽發(fā)各分部分項工程的開工通知單 ,必要時通知施工單位暫時停止整個工程或任何部分工程的施工； 4）對承包人的檢驗、測試工作進行全面監(jiān)理；有權(quán)利用施工單位或自備的測試儀器設(shè)備 ,對工程質(zhì)量進行檢驗 ,憑數(shù)據(jù)對工程質(zhì)量進行監(jiān)理； 5）按施工程序旁站 ,對每道工序、每個部位進行質(zhì)量檢查和現(xiàn)場監(jiān)督 ,對重要工程跟班檢查 ,對質(zhì)量符合施工合同規(guī)定的部分和全部工程予以簽認；對不符合質(zhì)量要求的工程 ,有權(quán)要求承包人返工或采取其它補救措施 ,以達到合 同規(guī)定的技術(shù)要求。 3）未知變量受到一組約束條件的限制，這些約束條件用一組線性等式或不等式表示。其中，所有權(quán)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。②險情危害的相鄰關(guān)系。例如，城市規(guī)劃對上地用途、建筑高度、容積率和建筑密度 3 等的規(guī)定。隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè) 在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。 5 什么是固定資產(chǎn)的加速折舊法？ 答：加速折舊法又稱遞減折舊法，是指固定資產(chǎn)各期計提的折舊費用，在使用早期提得多，在后期則提得少，從而相對加快折舊的速度，使固定資產(chǎn)的成本在有效使用年限中加快得到補償?shù)囊环N折舊計算方法。 (2) 生產(chǎn)計劃部門根據(jù)它編制施工計劃，安排生產(chǎn)，統(tǒng)計完成工作量。 7 招標與投標制度的特點是什么？ 答：招標與投標即然是市場經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物，它的一些制度及規(guī)則應(yīng)遵守國際市場經(jīng)濟循環(huán)的規(guī)律。 9 在一般的工程項目施工過程中 ,項目經(jīng)理部應(yīng)分設(shè)哪幾個小組？它們的作用是什么？ 答：（ 1）工程技術(shù)組 主管施工組織設(shè)計、施工技術(shù)、臨時工程設(shè)計或施工詳圖設(shè)計，施工進度和質(zhì)量等 ,是整個工程項目施工進度和技術(shù)執(zhí)行管理的負責(zé)機構(gòu)； 2）采購供應(yīng)組 主管 施工所需的建筑材料和機械設(shè)備的訂貨、運輸、進場倉儲和發(fā)放管理等工作 ,并負責(zé)機械設(shè)備的維修保養(yǎng)工作 ,臨時工程等材料設(shè)備的回收周轉(zhuǎn)使用等工作 ,并注意增收節(jié)支工作； 3）合同管理組 主管施工承包合同和分包合同 ,采購合同等一系列合同的實施和管理工作 ,負責(zé)與業(yè)主和監(jiān)理工程師之間的聯(lián)系 ,工程進度款的統(tǒng)一申報和催款工作 ,處理延期、變更和索賠等工作； 4）財務(wù)管理組 主管工程項目的財務(wù)經(jīng)濟工作 ,工程項目的成本計劃、成本支出和工程款的收入預(yù)算、決算工作等；5）行政事務(wù)組 主管工程項目的行政事務(wù) ,人事組織、生活管理、 安全保衛(wèi)等工作 ,以保證工程項目的順利實施。工程項目管理法中 , 依據(jù)合同條件的規(guī)定 ,工程建設(shè)的三大目標用合同文件的三個方面來要求 ,即：通過技術(shù)規(guī)范 和圖紙來要求施工質(zhì)量；通過有標價的工程量清單來控制工程造價；通過合同條件和施工進度計劃來控制工期和相關(guān)的法律約束。由此可知 ,工程進度控制無論對業(yè)主 ,還是對承包商而言 ,都是相當(dāng)重要的。所謂規(guī)劃問題，簡單地說，是指如何最合理地利用有限的資源 (如資金、勞力．材 料、機器、時間等 )，以便使產(chǎn)出的消耗最小，利潤最大。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式；沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價格不得低于國家規(guī)定的最低價。②拍賣方式。協(xié)議出讓是指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 答：價值分析在建筑工程中的應(yīng)用，比其他產(chǎn)業(yè)要晚得多，就連價值工程的發(fā)祥地美國直到 1970年有關(guān)團體才召開會議，研究價值工程在建筑工程中的應(yīng)用問題。工程發(fā)包時，在合同中規(guī)定出由于改進原設(shè)計方案所獲利潤的分成方法，以利于推動建筑安裝企業(yè)開展價值工程活動。 隨著建筑工