【正文】 內部關聯部門 商業(yè)發(fā)展部、財務部、行政部、項目工程物業(yè)部 集團關聯部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、各維保單位 外部關聯部門 消防、市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃局 項 次 崗位職責概述 1 支持協助各項目的日常營運工作； 2 統(tǒng)籌和整合各種資源，確保項目的營運有效地進行； 3 以提升購物中心價值為目的，指導項目不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 組織擬定基本營運制度和標準； 5 配合商務發(fā)展部工作，為前期設施設備的配置和租賃合同的物業(yè)條件提 供支持和服務； 6 負責審核（修訂）各項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責對各項目營運的實際數據進行財務分析，提出管控建議，從而最大程度提高營運的利潤； 8 長期目標提升公司的資產價值。 4 審核各項目工程物業(yè)年度維護、維修、改造計劃 ,并跟進實施。 8 制定各種設施設備的維修、維保計劃，并跟進執(zhí)行。 12 部門人員的培訓和提升。 2 跟進掌握各項目工程物業(yè)月度收入和費用狀況。 6 督導各項目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據營運狀況進行修改。 10 對招商工作提供租戶物業(yè)條件的建議和支持；支持協助各項目租戶的裝修工作。 項目部主要工作職責 項目經理工作職責 工 作關 系 直接上級部門 營運總監(jiān) 下轄部門 項目各部門 主要評估考核人員 營運總監(jiān) /公司總經理（公司副總經理） 內部關聯部門 公司商務發(fā)展部、行政部、財務部 外部關聯部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、集團風控部，當地政府各部門 項 次 崗位職責概述 1 全面負責項目的招商、市場推廣、預算制定與執(zhí)行、營運管理、財務分析與 14 報告、經營戶關系等工作； 2 達成項目收入和費用支出的預期目標； 3 負責項目的設施安全可靠運行，保持一個良好的購 物環(huán)境； 4 管理團隊建設，保持員工工作的高效率； 5 進行經營戶銷售狀況分析、負責跟經營戶與經營戶的溝通和交流、與地方政府機構和社區(qū)保持良好的關系； 6 負責協調與項目其他部門及公司總部的工作配合；確保各項工作符合公司制度及流程要求； 7 長期目標是通過經營不斷地提升項目的價值。 15 正確處理項目與政府各職能部門和社區(qū)之間的關系。 工 作 關 系 直接上級部門 項目總經理 /公司工程部經理 下轄部門 主要評估考核員 項目總經理 /公司營運部工程部經理 內部關聯部門 公司營運部，項目業(yè)務部、財務部、推廣部 外部關聯部門 市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局 項 次 崗位職責概述 1 負責掌握整個項目的日常營運工作； 2 負責督導工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行； 3 不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 必須以最低的成本來維護、保養(yǎng)和提升項目的資產，從而最大程度提高項目的利潤； 5 以提升項目價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和服務； 6 負責并協助總經理編制項目的營運預算，制定營運計劃和工作方案，負責預算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負責對項目營運的實際數據進行財務分析 ,提出管理的改進建議； 8 長期目標不斷提升項目資產價值。 4 提出項目工程物業(yè)年度維護、維修改造計劃 ,并跟進實施。 8 監(jiān)督外委公司設施設備的維護、維修計劃，并對其工作成效進行評估。 項 次 主要工作 1 擬定項目工程物業(yè)年度預算。 5 配合公司制定相關的工作流程，培訓本部門員工。 9 協調物業(yè)公司的日常工作，監(jiān)督核算其費用成本，提出改進建議。 （ 2）商戶自已的花車 1）占道經營押金： 200 元 /個 （ 3）花車用電管理 1）花車用電費用：每個花車每月按 20元計收，開燈時間為每天晚上 6： 00 至晚上 9： 00。 （ 6）花車經營形象管理 1）花車形象外觀整潔、美觀。 2）各商戶宣傳品、招貼畫、展板：不得隨意張貼懸掛于公共區(qū)域 3）各商家廣告燈箱發(fā)布：應先收費后發(fā)布 4）商品陳列展示：貨品豐滿，標價醒目 ，具有吸引力 5）模特：不得東倒西歪或裸露陳列，模特不得陳舊、破損 6）賣場照明：滿足經營需要 7）賣場整潔：清潔、清晰 8）商鋪門前花車：按統(tǒng)一規(guī)定的要求擺放，不得阻礙通道，展架不能橫擺在門前 9）促銷場地的花車擺放：整齊美觀 30 10）商鋪內外的 POP：書寫規(guī)范，合理，合法 11）玻璃幕墻：清潔、不得設置雜物或背柜裸露面 12）賣場布置：春夏兩季更換一次 13）商戶進行促銷活動：不得損害商場整體形象行為發(fā)生 14）各樓層導視牌：完整、清晰、清潔 15）公共賣場內外海報、吊卡、招貼畫、信息欄：不得有過期過時內容，及時更新。 4）頂棚、墻面、立柱、通風口的墻體：完好無損，如有損壞要進行維護保養(yǎng) 5）公共景觀、植物清潔：清潔、衛(wèi)生、完好 6）通道：清潔、亮度適中，通道暢通無阻。 d）專賣店（包括以商鋪出租的配套經營項目）配置：電、通過消防驗收、做隔斷、基本照明、鋪地磚和安裝門。 3）合同期限 a）專賣店簽訂一年。 c）獨立項目在簽訂合同七天內收取履約保證金和履約首季物管費。 標準 （ 1）符合公司業(yè)態(tài)定位標準及項目部經營調整指導思想 （ 2）符合公司審核同意的租金價格體系標準 （ 3）在公司 OA 程序上審批同意的合同審批表 （ 4）各種入場費用繳清 費用繳納管理 職責 （ 2）業(yè)務部負責所用費用收取工作 （ 3）財務人員負責所用費用收取督導工作 （ 4）水電費由綜合部抄 表計量統(tǒng)計核算 （ 5）水電費通知書由業(yè)務部進行制單、發(fā)放、催收 （ 6）租金物管費由業(yè)務部與財務部核對后，由業(yè)務部制單發(fā)放、催收 （ 7）其它費用由業(yè)務部制單、分公司審核、業(yè)務部發(fā)單催收 重點管理 世界的義烏，湛江的義烏 33 （ 1）商戶的租金、物管費與水電費單最好一并發(fā)放，減少重復發(fā)單與催費 （ 2）財務負責每月應收租金、物管費、水電費的核對及對欠費租戶的數據核實，由業(yè)務部負責人簽字確認并對欠費注明其原因 （ 3）財務每月三十日定期傳遞次月的應收費用數據給業(yè)務部，業(yè)務部核實簽字確認后返財務，并由業(yè)務部 填寫租戶繳費通知書并發(fā)放商戶 （ 4）繳費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費，業(yè)務部應發(fā)放催費通知書（第一次） . （ 5）催費通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費的，業(yè)務部發(fā)入滯納金催費通知書（按合同約定開具滯納金金額 +應繳租金金額）（第二次） （ 6）按合同約定滯交二十天的，發(fā)函可強制終止其經營，并開具滯納金，只有在滯納金和租金交齊后才可繼續(xù)營業(yè)。 3）場內燈箱、廣告畫面完好，費用及時收取。硬布置強調功能性，軟布置注重藝術性。硬布置是依據消費習性來確定的， 42 起到便于消費，引導消費的作用，一般布置到位后，短期內不會作大的調整 ，例如：客戶服務區(qū)設置、通道設計，商品陳列設計等。 （ 8）滯交一個月的，強制使其退場，并按合約終止合同的履行，租戶承擔由此所造成的一切損失 （ 9）因費用未完善要停止物業(yè)服務的一切行為，須經項目負責人同意方可執(zhí)行 管理標準 準確無誤、及時催收到位 收款率 99% 商戶轉租管理 職責 （ 1）商戶轉租由業(yè)務部樓層人員具體負責 重點管理 （ 1）業(yè)態(tài)符合項目的整體定位與經營調整方案 （ 2）品牌要符合樓層經營調整區(qū)域 （ 3）業(yè)種要與樓層區(qū)域業(yè)種相符 （ 4）新的經營者實力符合公司經營定位 （ 5）掌握經營者的經營理念 （ 5）前任商家在合同中的特殊約定及欠費 （ 6）轉租協議內容的交底 ：商鋪面積在 150㎡ 以下的提前繳納半年租金、半年物管費，商鋪面積在 150㎡ 以上的提前繳納三個月租金、三個月物管費 管理標準 新客戶持續(xù)經營能力較強 商戶撒場管理 職責 34 （ 1）業(yè)務部負責撤場手續(xù)辦理 （ 2）綜合部負責退場商鋪設施設備的檢查及收鋪工作 （ 3）招商人員負責退場商鋪管理 重點管理 （ 1）撒場手續(xù) 1）商戶提出撒場申請 2）商戶填寫撒場申請表，由業(yè)務部人員完善分公司撒場審批表的審批程序 3）業(yè)務助理完善撒場審批表公司審批程序，并完善業(yè)務部的 租賃合同臺帳更新處理 4）財務賃公司審批同意的撒場審批表完善分公司合同臺帳消帳處理 5）綜合部負責撒場審批表的歸檔處理 （ 2）撒場前的要求 1）商戶須完善所有欠費 2）商戶清貨時間，應預留水電費保證金 3）商戶內部裝修裝飾或附屬物撒除時，不得破壞房屋的建筑結構 4）商戶撒場須將房屋清潔后交管理公司 5）商戶按接房標準還房 6）綜合部換鎖、清潔、封場 管理標準 （ 1）商戶完善欠費 （ 2）設施設備完好 商戶管理 職責 （ 1）業(yè)務部負 責商戶的管理工作 （ 2）綜合部負責協助業(yè)務部的商戶管理工作 小商戶管理要求 （ 1） 準入制的管理 1）品牌資質：有效的生產許可證書、商品質檢證明、商標注冊登記證書、 2）經營者資質：有效的委托經營代理書 (注重時間的有效期 )、營業(yè)執(zhí)照（法人或自然人的身份證）、稅務登記證 世界的義烏，湛江的義烏 35 3）商品資質審查：申報的品牌與實際經營的商品名稱一致性， （ 2）商品質量的監(jiān)督 1）商品零售統(tǒng)一：本商場內的零售價標價與其它商場的同一個商品的零售價標價一致 2）商品的質量：商品質價相符 3）商品售后報務：商品的退換貨制度 （ 3）商品陳列 1）上貨率：與商鋪的規(guī)模成比例，與品牌檔次成比例 2）季節(jié)上貨率：按季節(jié)銷售的規(guī)律上貨，一般季前一個月季節(jié)貨的上貨率達到 60%左右 3）式樣款式上貨率：符合自身經營的定位需要 4）商品陳列：豐滿、具有吸引力，色彩度、新鮮度、亮度滿足經營需要 （ 4）占道規(guī)范 1）花車按要求擺放在商鋪門前，不能超過門前一米寬距離，貨架只能橫放在自已商鋪門前 2）雜物不能堆放在公共區(qū)域上 3）玻璃門不能向外開 4）不能在公共區(qū)域上打牌、吃飯 5）椅子不能擺放在公區(qū)域上 6）拖把不能擺在門前及公共區(qū)域的欄桿上 7）未經容許不能在公共區(qū)域的柱面，墻面、地面張貼宣傳資料、 POP、廣告 8）不能將垃圾倒放在公共區(qū)域上，按商場規(guī)定的統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點倒放垃圾 （ 5）商品的進出商場 1）原則上，營業(yè)期間，商戶的進出貨由商戶自行負責 2）管理人員應隨時觀察商鋪人員進入商場隨身帶貨的情況，以便了解掌握商鋪的進貨量及銷售 量 3）應實際了解商家的經營情況，預防有撤場的前期行為 4）撤場商家杜絕欠費未完善后撒貨出場，一經發(fā)現，保安嚴禁出場 5）與商戶有特殊約定的按特殊約定進行管理（如電腦城） （ 6）銷售管理 1）元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)的商戶銷售量統(tǒng)計 36 2）新開業(yè)商戶的銷售統(tǒng)計，一般統(tǒng)計開業(yè)近一至二個有銷售業(yè)績 3）半年、一年主力店銷售業(yè)績統(tǒng)計 非小商戶管理要求（餐飲、娛樂、主力店等） （ 1）準入制管理 1）經營者資質：特種行業(yè)的經營許可證、營業(yè)執(zhí)照（法人或自然人的身份證）、稅務登記證 2）品牌資質：商標注冊登記證書、加盟許可 證 （ 2）食品衛(wèi)生管理 1）垃圾清運規(guī)范：按分公司要求的時間及地點進行及時清運 2）隔油池的清潔：定期進行清挖，一般一季度清挖一次，可根據油垢的程度進行時時清洗， 特殊情況及時進行清挖 3）排煙機的油污：定期的清洗，最多不起過二個月清洗一次 （ 3）治安秩序安全 1）治安秩序：打架斗毆及時報案，通知派出所或者 110 2）封場安全：封場后門鎖關好，所有用電設備斷電處理 （ 4）消防安全 1）廚房管理 送風 :與整體送風時間統(tǒng)一 風機：控制線路保證正常 加壓風機口：保證靈活 電氣元件：無損動、無灰塵 防爆燈：完好 地面：清潔，無油污、不打滑 排水溝：清潔、暢通 2）排煙 通風正常 3)給水 : 二次供水水池與水箱定期消毒及清洗，無跑水、斷水現象、水泵正常上水， 給水管無滲水、漏水、積水 世界的義烏，湛江的義烏 37 4)排水 :防水工程、排水管暢通 5）自動報警系統(tǒng) :正常 6）防火卷簾門系統(tǒng) :開關正常啟動 7）自動噴淋系統(tǒng)：管網、噴頭、閥門等正常完好 8）移動滅火器：有效期內、瓶體完好 9）消防 疏用通道：暢通、清潔 （ 5）用電 1）電表正轉，表計量準