【正文】 聯(lián)絡(luò)、談判與跟蹤； 9 負(fù)責(zé)制定和 掌控商場廣告位、場內(nèi)促銷位、及商場形象的收費標(biāo)準(zhǔn)、管理措施世界的義烏，湛江的義烏 11 并與租憑方進行聯(lián)絡(luò)、談判和后期管理； 10 負(fù)責(zé)為花車、特賣場租賃尋求租戶，并談判、跟蹤及對其進行管理； 11 組織項目商圈市場調(diào)查，并根據(jù)結(jié)果調(diào)整和修改推廣策略和方案； 12 組織對項目空置商鋪的包裝策劃、贊助方談判、執(zhí)行和后期管理； 13 部門共享文件、資料的整理歸類、存檔； 14 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項目其他部門及公司總部的工作配合。 7 督導(dǎo)協(xié)調(diào)各項目與物業(yè)公司工作合作。 項 次 主要工作 1 參與并審核各項目工程物業(yè)年度預(yù)算。 9 組織領(lǐng)導(dǎo)各項目維保項目的招標(biāo)工作，爭取競爭力的維保價格。 14 協(xié)調(diào)項目各部門之間密切溝通和配合。 3 為經(jīng)營戶在簽訂租約后提供裝修方面的支持和服務(wù)。 工 作關(guān) 系 直接上級部門 項目總經(jīng)理 /公司物業(yè)部經(jīng)理 下轄部門 主要評估考核員 項目總經(jīng)理 /公司營運部工程物業(yè)部經(jīng)理 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司營運部，項目業(yè)務(wù)部、財務(wù)部、推廣部 外部關(guān)聯(lián)部門 市政、消防、環(huán)衛(wèi)、電力局 項 次 崗位職責(zé)概述 1 負(fù)責(zé)掌握整個項目的日常營運工作； 2 負(fù)責(zé)督導(dǎo)工程、保安和清潔等部門充分發(fā)揮其作用，確保項目的營運有效地進行； 3 不斷地努力維護和改善項目硬件的狀況、各種功能與安全； 4 必須以最低的成本來維護、保養(yǎng)和提升項目的資產(chǎn)，從而最大程度提高項目的利潤； 5 以提升項目價值為目的，配合市場部和招商部進行的市場營銷活動提供支持和服務(wù)； 6 負(fù)責(zé)并協(xié)助總經(jīng)理編制項目的營運預(yù)算，制定營運計劃和工作方案，負(fù)責(zé)預(yù)算，計劃以及方案的落實和執(zhí)行； 7 負(fù)責(zé)對項目營運的實際數(shù)據(jù)進行財務(wù)分析 ,提出管理的改進建議； 8 長期目標(biāo)不斷提升項目資產(chǎn)價值。 18 8 監(jiān)督外委公司設(shè)施設(shè)備的維護、維修計劃，并對其工作成效進行評估。 2）花車所銷售的商品售后服務(wù)由花車申請人負(fù)責(zé)。 3）公共部分的固定廣告陳列架：完好無損。 b）主力店、主題賣場項目平面圖由開發(fā)公司提供并出圖。 c）天然氣，開發(fā)商前期安裝到位的，由商戶直接向天然氣公司計繳；前期未安裝到位的，具體安裝費用雙方協(xié)商 32 (2)合同簽定 1）按公司法律室審批同意合同版本簽定 2）商戶簽定前應(yīng)提供相關(guān)經(jīng)營者資質(zhì)證明及經(jīng)營 品牌的相關(guān)合法證件 3）簽合同當(dāng)事人須持有效的證件，證明自己是受委托人抒權(quán)的合法簽約當(dāng)事人 4）簽訂租賃合同、協(xié)議、責(zé)任書前必須對另一方進行審查是否民事行為能力人 5）簽合同必須用碳素墨水筆簽字筆 . (3)合同審批 1）專賣店合同，由項目部（分公司）負(fù)責(zé)人審批，公司的 OA 上審批 2）主力店合同，由集團公司審批 3）除主力店外的獨立項目合同，由分公司負(fù)責(zé)人審批報公司 OA 審批 (4)合同保管 1）由業(yè)務(wù)部文員負(fù)責(zé)合同審批與蓋章程序的傳遞 2）公司蓋章返 回先由業(yè)務(wù)部文員錄入，財務(wù)建帳后由合同檔案管理員存檔保管 3）合同的存放必須安全、規(guī)范 4）合同借用，項目負(fù)責(zé)人審批同意后，合同管理員登記借閱明細，借用當(dāng)天須歸還。軟布置從引導(dǎo)消費者的心靈出發(fā)，起到烘托購物氛圍，提升購物環(huán)境，帶動銷售的作用，例如：導(dǎo)示系統(tǒng)、氣氛渲染，休閑設(shè)施等。 2）戶外燈箱、廣告牌完好情況，衛(wèi)生良好。 4）租金價格 按公司價格體系表執(zhí)行 5）物管費 按公司價格體系表執(zhí)行 6）履約保證金 a）履約保證金在簽訂合同 期間收取 b）租金、物管費以先交款再使用的原則，按季計收，本季度末規(guī)定時間內(nèi)收取下季度費用。 c）主題賣場配置：必備水、電、通過消防驗收；做隔斷、基本照明、鋪地磚和安裝門。 （ 3）各區(qū)有違反賣場形象管理規(guī)定的情況出現(xiàn)，須在 24 小時內(nèi)督促整改并檢查整改結(jié)果，對達不到整改要求者報交項目部負(fù)責(zé)人 . （ 4）每天巡查問題應(yīng)做好記錄，每月進行統(tǒng)計分析 重點管理 （ 1）賣場形象效果管理規(guī)定 1）各商家品牌標(biāo)識和燈箱廣告：隨時保持其形象完整。 2）租金： 50 元 /月 3）花車保管：花車使用期間由商戶自已保管，如花車有損壞客戶須照價賠償（可根據(jù)具體損壞程度而定）。 4 提出項目工程物業(yè)年度維護、維修改造計劃 ,并跟進實施。 世界的義烏，湛江的義烏 17 7 核算設(shè)備和設(shè)施的運行成本，不斷提高設(shè)備的工作效率和降低能耗。 項 次 主要工作 1 全面負(fù)責(zé)項目業(yè)務(wù)部管理及運作； 2 制訂招商租賃、租金收繳及業(yè)態(tài)調(diào)整等工作計劃，獲得公司批準(zhǔn)后執(zhí)行落實； 3 傳達并執(zhí) 行公司總部及項目經(jīng)理的工作計劃； 4 負(fù)責(zé)與公司總部及項目其他部門的聯(lián)系溝通； 5 負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部門人員的選撥、訓(xùn)練、分工、日常管理和績效考評； 6 協(xié)助項目經(jīng)理制定年度租金預(yù)算計劃； 7 倡導(dǎo)并督促實行良好的租戶服務(wù)與顧客服務(wù)； 8 定期進行租戶銷售匯總與分類分析，提供收租預(yù)警與業(yè)態(tài)調(diào)整參考； 9 建立完善的檔案管理制度，確保合同、通知、公告等管理文件完整無缺； 16 10 督促各業(yè)務(wù)人員對租戶財務(wù)軟件系統(tǒng)進行核查，確保租戶信息及時、準(zhǔn)確；并每月按時催繳和收取租金； 11 按時提交每周 /每月 /年度等 工作報告與報表，負(fù)責(zé)審核； 12 負(fù)責(zé)組織市場與競爭對手的定期調(diào)查，向項目經(jīng)理提供報告； 13 配合其他部門的工作（企劃活動、營運管理、客訴處理、資料收集等） 14 負(fù)責(zé)總部推薦客戶的接待、介紹等協(xié)助工作，及時、準(zhǔn)確向總部反饋信息。 13 完成領(lǐng)導(dǎo)分配的其他工作。 5 指導(dǎo)參與各項目節(jié)能降耗措施的落實，并對成果進行評估。 11 協(xié)調(diào)與開發(fā)公司的工作，推動項目工程遺留問題的整改速度。 3 組織制定、修改工程物業(yè)管理制度和流程。 營運經(jīng)理職責(zé) 工作關(guān) 系 直接上級部門 營運總監(jiān) 業(yè)務(wù)對接部門 項目業(yè)務(wù)部 主要評估考核人員 項目總經(jīng)理 /公司營運部業(yè)務(wù)經(jīng)理 世界的義烏，湛江的義烏 9 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司 總經(jīng)辦 、營運部，項目業(yè)務(wù)部 集團關(guān)聯(lián)部門 法務(wù)部 外部關(guān)聯(lián)部門 工商、質(zhì)監(jiān)局、消費者協(xié)會 項 次 崗位職責(zé)概述 1 支持協(xié)調(diào)各項目業(yè)務(wù)部日常工作； 2 協(xié)助達成項目招商及租金收益的預(yù)期目標(biāo)； 3 規(guī)劃和執(zhí)行公司的招商戰(zhàn)略； 4 整合項目招商資源，使項目之間資源共享； 5 確保各項工作 符合公司制度及流程要求； 6 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項目其他部門及公司總部的工作配合； 7 長期目標(biāo)支持項目的業(yè)態(tài)優(yōu)化組合和經(jīng)營戶質(zhì)量，提升公司的租金水平。 8 分析營運結(jié)果并提出改進意見。世界的義烏，湛江的義烏 1 湛江義烏小商品市 場運營管理完全手冊 營運中心 撰寫吳錦青 2 序 號 內(nèi) 容 大 綱 頁 碼 內(nèi)容索引 (一 ) 序言 4 (二 ) 營運部組織架構(gòu) 5 組織架構(gòu) . 職能定位 客戶管理職能 物業(yè)管理職能 策劃管理職能 經(jīng)營管理職能 (三 ) 主要崗位工作職責(zé) 6 營運部主要工作職責(zé) 營運總監(jiān)工作職責(zé) 業(yè)務(wù)經(jīng)理工作職責(zé) 市場推廣經(jīng)理工作職責(zé) 工程經(jīng)理工作職責(zé) 物業(yè)經(jīng)理工作職責(zé) (四） 工作標(biāo)準(zhǔn) 17 項目工作檢查標(biāo)準(zhǔn) 18 項目經(jīng)理工作檢查要點 項目業(yè)務(wù)部經(jīng)理工作檢查要點 項目工程部經(jīng)理工作檢查要點 項目物業(yè)部經(jīng)理工作 檢查要點 賣場管理標(biāo)準(zhǔn) 22 賣場管理工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)人員服務(wù)的工作標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)人員賣場管理注意事項 業(yè)務(wù)管理工作標(biāo)準(zhǔn) 24 花車管理 促銷活動管理 廣告位管理 商場形象管理 合同管理 費用繳納管理 商戶轉(zhuǎn)租與撤場 世界的義烏，湛江的義烏 3 商戶管理 客戶滿意度調(diào)查 市場調(diào)查 經(jīng)營分析及客流分析 策劃標(biāo)準(zhǔn) 39 營運部推廣與項目推廣工作界面及工作標(biāo)準(zhǔn) 市場推廣部工作文件 商場賣場布置工作標(biāo)準(zhǔn) 工程管理工作標(biāo)準(zhǔn) 41 工程物業(yè)職能授權(quán) 有償 /無償服務(wù)的工作界面 物業(yè)移交 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 55 保潔人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 保安人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 環(huán)境衛(wèi)生管理的工作標(biāo)準(zhǔn) (五） 運營管理制度 59 前期物業(yè)管理制度 59 商業(yè)物業(yè)接管驗收管理 商業(yè)物業(yè)業(yè)主 /租戶交房管理 商業(yè)物業(yè)集中裝修管理 運營中的物業(yè)管理 66 裝修管理 工程遺留問題整改管理制度 商業(yè)物業(yè)能源損耗管理制度 招投標(biāo)管理理制度 營運管理管理制度 80 商戶檔案管理制度 商戶費用收取管理制度 合同續(xù)租管理制度 合同轉(zhuǎn)租管理制度 合同業(yè)態(tài)變更管理制度 商戶經(jīng)營規(guī)范管理制度 商戶進場管理制度 商戶撤場管理制度 商戶促銷活動管理制度 商戶求 助報修管理制度 商戶臨時場租管理制度 商戶起訴審批管理制度 商戶經(jīng)營渠道管理 商戶營銷管理 商戶持續(xù)經(jīng)營能力的管理 4 商戶競爭能力管理 商業(yè)項目不同階段營運管理工作重點 98 商業(yè)項目開發(fā)期間運營管理重點 商業(yè)項目開業(yè)培育期間營運管理工作重點 商業(yè)項目提升期間運營管理工作重點 推廣管理 100 商場推廣活動管理制度 商場品牌形象管理制度 媒體宣傳管理制度 世界的義烏，湛江的義烏 5 （一） 序 言 《湛江義烏小商品 經(jīng)營管理手冊 》 業(yè)務(wù)管理篇編寫主要是為了讓目前在營 5 個項目中層業(yè)務(wù)管理人員了解其崗位職責(zé)，知悉其主要的工作內(nèi)容、業(yè)務(wù)制度和流程，統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門的規(guī)范化作業(yè)，同時加強與其他部門的溝通。 9 審核合同條款，并監(jiān)督合同的執(zhí)行、變更、修改、終止?fàn)顩r。 項 次 主要工作 1 參與各項目年度預(yù)算，并幫助各項目達成預(yù)算目標(biāo)； 2 跟蹤分析各項目租金狀況，并提出合理建議； 3 掌控各項目欠租狀況，并跟進催收進度； 4 跟進各項目下到期租戶合同續(xù)簽狀況； 5 了解各項目銷售狀況，分析提出租戶調(diào)整和幫助租戶提高業(yè)績的建議； 6 參與并指導(dǎo)各項目業(yè)態(tài)調(diào)整計劃； 7 參與并掌控各項目租金扶持政策； 8 參 與了解各商場周邊市場租金，對各項目租金定價提出建議； 9 參與了解競爭對手狀況 ,提出項目的應(yīng)對建議； 10 參與各項目租戶 /顧客圓桌會議日程表，并提出和跟進改進措施； 11 幫助各項目進行招商，使租賃進度和業(yè)態(tài)調(diào)整達到預(yù)期； 12 完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作； 13 參與了解新項目的前期籌備工作； 14 協(xié)調(diào)各項目與商務(wù)發(fā)展部之間的溝通合作。 4 審核各項目工程物業(yè)年度維護、維修、改造計劃 ,并跟進實施。 12 部門人員的培訓(xùn)和提升。 6 督導(dǎo)各項目工程物業(yè)制度流程的執(zhí)行狀況，并根據(jù)營運狀況進行修改。 項目部主要工作職責(zé) 項目經(jīng)理工作職責(zé) 工 作關(guān) 系 直接上級部門 營運總監(jiān) 下轄部門 項目各部門 主要評估考核人員 營運總監(jiān) /公司總經(jīng)理（公司副總經(jīng)理） 內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門 公司商務(wù)發(fā)展部、行政部、財務(wù)部 外部關(guān)聯(lián)部門 開發(fā)公司、物業(yè)公司、集團風(fēng)控部，當(dāng)?shù)卣鞑块T 項 次 崗位職責(zé)概述 1 全面負(fù)責(zé)項目的招商、市場推廣、預(yù)算制定與執(zhí)行、營運管理、財務(wù)分析與 14 報告、經(jīng)營戶關(guān)系等工作； 2 達成項目收入和費用支出的預(yù)期目標(biāo)； 3 負(fù)責(zé)項目的設(shè)施安全可靠運行，保持一個良好的購 物環(huán)境； 4 管理團隊建設(shè)，保持員工工作的高效率； 5 進行經(jīng)營戶銷售狀況分析、負(fù)責(zé)跟經(jīng)營戶與經(jīng)營戶的溝通和交流、與地方政府機構(gòu)和社區(qū)保持良好的關(guān)系； 6 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與項目其他部門及公司總