中海海悅市場推廣策略案-wenkub
2023-05-22 17:38:28 本頁面
【正文】 總價峰值穩(wěn)步上升，保持平穩(wěn)增幅，未出現(xiàn)躍升現(xiàn)象 小結(jié) 區(qū)域市場地位明顯提升，潛力存在，市場向好 單總價承受能力均增強(qiáng)， 高檔化品質(zhì)化市場已然形成 隨著單價提升提帶來的泡沫效應(yīng) 亦應(yīng)引起重視 隨著單價的躍升，控制總價， 降低其抗性已成必然之勢 短期內(nèi)的持續(xù)性增長與投資市場的泡沫風(fēng)險性并存 穩(wěn)中求勝”當(dāng)為我們堅持不二的信條 個案銷售 我們選取打浦橋、斜土路、徐家匯路、中山南一路沿線的十七個樓盤 進(jìn)行區(qū)域市場樓盤的去化情況分析，得到如下結(jié)論： ? 樓盤去化最大量通常集中在開盤后的第四個月，然后逐月走低，但近來有去化速度增快，時間前移的趨勢 。 ? 各個時期成交的單套面積均值平衡，說明本區(qū)域市場對各個面積區(qū)間均有一定的消化能力，市場對于不同面積區(qū)間不形成特色需求； ? 市場對于樓盤整體素質(zhì)要求較高，高質(zhì)高價已被接受，并有需求提升趨勢； ? 至今年六月，小戶型的吸納能力明顯增強(qiáng)； ? 外銷比例高（已達(dá) 50%以上）當(dāng)為本市場的又一特征 小結(jié) 去化速度加快 市場現(xiàn)狀 產(chǎn)品品質(zhì)化程度提高 小戶型吸納能力增強(qiáng) 外銷比例高 CLD版塊地段 單價走高 世博會的炒作 價格不穩(wěn)定因素明顯 投資型消費比例上升可能性較大 小戶型熱度增加 單價承受能力加大 總價抗性顯現(xiàn) 本案分析 樓盤定位：中海新座標(biāo) 海派風(fēng)情園 地塊特征： CLD地塊 占地面積： 36973平方米 建筑面積： 162595平方米 容積率： 綠化率： %(14300平方米 ) 規(guī)劃特色：強(qiáng)調(diào)中西方文化交融，海派文化風(fēng)情為其主要特色 講究細(xì)節(jié)的完美是本樓盤規(guī)劃的另一特色 環(huán)境規(guī)劃的均好性、滲透性強(qiáng) 中海海悅項目戶型分布圖 樓號 西單元 2 3 4 復(fù)式 中單元 2 3 東單元 2 3 4 復(fù)式 合計2 3 4 復(fù)式 合計 A樓 31 60 27 52 23 44 81 156 237 B樓 34 34 32 32 66 66 132 C樓 21 42 3 20 41 2 41 83 5 129 D樓 32 64 3 31 62 3 63 126 6 195 E樓 29 58 34 68 63 126 189 F樓 78北面單元 156 156 合計 191 250 34 6 27 52 186 247 32 5 404 557 66 11 1038 裝修 170 174 344 優(yōu)劣勢分析（一） 優(yōu)勢： ? 中海品牌支持，意味著強(qiáng)大的客戶源支持（老客戶的重復(fù)性購買及口碑影響力）； ? CLD地塊，代表著地段的價值認(rèn)同、配套成熟、交通便捷及區(qū)域客戶的消費支持； ? 中海的實力支持意味著專業(yè)、技術(shù)、經(jīng)驗、價格競爭力、時空抗衡能力； ? 產(chǎn)品技術(shù)成熟，品質(zhì)化程度較高，細(xì)節(jié)性的突破尤為亮眼； ? 市場大勢向好，估計在短時間內(nèi)，本地區(qū)會成為新一輪的熱點； ? 世博會的呼聲又為“天時”添一抹濃彩 劣勢： ? 緊鄰魯班路高架，噪音污染、空氣污染、塵土污染為高檔樓盤之大忌； ? 單套面積偏大，而樓盤又都為高層建筑，總價抗性不可不慮； ? 根據(jù)市場走勢來看，若在未來一段時間內(nèi)投資市場升溫，單價走高，本樓盤若想在此市場過程中隨行就市，獲得更高的利潤，戶型配比中的主力三房過多應(yīng)為一道坎；
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