【正文】 、餐飲為主，商業(yè)業(yè)態(tài)非常單一，仍處于商業(yè)原始狀態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。所以給孟州大部分消費(fèi) 者和商戶心理造成的印象是屬于很低檔片區(qū)，對(duì)于這里未來這個(gè)地方將成為一個(gè)高檔商業(yè)區(qū)，都持有懷疑或者不認(rèn)可的態(tài)度。 第二部分 孟州市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 一、孟州市商業(yè)物業(yè)綜述 根據(jù)調(diào)研，以及我們對(duì)不同層次、不同行業(yè)消費(fèi)者的了解，我們對(duì)項(xiàng)目和消費(fèi)者市 場(chǎng)做出如下判斷： 孟州 商 業(yè) 房 投資 意識(shí)雖然不成熟，但是已經(jīng)處在了建立雛形的時(shí)期，必須加強(qiáng)引導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 截止十一月底，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為 194558 萬元，比年初增加 45654 萬元，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 333335 萬元，比年初增加 48138 萬元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款為 282165 萬元，比年初增加 29675 萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。進(jìn)口總值7551 萬美元，同比下降 %。其中：市的零售額完成 126392 萬元，同比增長 %，縣以下零售額完成 31841 萬元，同比下降 %。 元至十一月份，孟州市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成 406409 萬元，同比增長 %。 二、固定資產(chǎn)投資高速增長 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 料及化學(xué)制品制造業(yè)增加值為 億元，同比增長 %；非金屬礦物制品業(yè)增加值為 億元 ,同比增長%。元至十一月份，規(guī)模以上工業(yè)中輕工業(yè)完成增加值 238440 萬元，同比增長%；重工業(yè)完成增加值 147231 萬元，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年孟州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 今年以來，全市國民經(jīng) 濟(jì)保持了較快增長的良好開局。境內(nèi)有裴李崗文化、仰韶文化和龍山文化遺址，早在五千多年前，我們的祖先就在這里繁衍、生息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 孟州農(nóng)業(yè)： 孟州市是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)縣市改革開放 20 年來，特別是黨的十五大以來， 35 萬孟州人民在鄧小平理論和 “三個(gè)代表 ”重要思想的光輝指引下，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以建設(shè)生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市為目標(biāo)，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點(diǎn)，大力實(shí)施 “科教興孟 ”、 “開放帶動(dòng) ”和 “可持續(xù)發(fā)展 ”戰(zhàn)略，使全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)發(fā)生了歷史性的深刻變化：農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)化水平得到了新提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因氣候和地理優(yōu)勢(shì)，孟州的主要農(nóng)作物為小麥、玉米、蘋果、花生等。 7 月最熱，平均 176。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 六、調(diào)研內(nèi)容 孟州房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì) 區(qū)域市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 孟州市主要商圈租售價(jià)格水平及人流、車流情況 七、信息整理 將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位的研究。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、調(diào)研目的 全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前 孟州 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位提供強(qiáng)有力的市場(chǎng)支持。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二 、調(diào)研時(shí)間 2021 年 12 月 4 日～ 12 月 12日 三、信息來源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主要來自于孟州市多個(gè)大型商場(chǎng)及超市、以及相關(guān)文字資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 注：本報(bào)告所述商業(yè)物業(yè)及相關(guān)數(shù)據(jù)、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地面一層商業(yè)物業(yè)。 C ； 1 月最冷 ,平均176。 孟州古稱孟涂國，秦置河雍縣，漢晉稱河陽，唐宋為孟州，明洪武年間撤州為縣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。針對(duì)全市嶺、平、灘各 占 1/3 的地貌特點(diǎn)，在西部陵區(qū)發(fā)展 10 萬畝優(yōu)質(zhì)林果基地，在東部平原發(fā)展 10 萬畝優(yōu)質(zhì)噸糧田，在南部灘區(qū)發(fā)展 10 萬畝高效經(jīng)濟(jì)田。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這里還是唐宋八大家之首，杰出的文學(xué)家、政治家、教育家韓愈的故里。工業(yè)生產(chǎn)保持快速增長，經(jīng) 濟(jì)效益持續(xù)提高，固定資產(chǎn)投資高速增長，財(cái)政收入增長較快，金融貸款規(guī)模擴(kuò)大，城鄉(xiāng)居民收支繼續(xù)增加，市場(chǎng)物價(jià)增速趨緩。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 按登記注冊(cè)類型分組。通用設(shè)備制造業(yè)增加值為 億元，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。城鎮(zhèn)規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 328748 萬元，同比增長 %，其中房地產(chǎn)投資完成 21400 萬元，同比增長 %。 元至十月份，全市累計(jì)完成外貿(mào)進(jìn)出口總值 19001 萬美元，同比增長 %。 全市現(xiàn)有自營進(jìn)出口企業(yè) 124 家，其中今年新增自營進(jìn)出口企業(yè) 23 家。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、城鄉(xiāng)居民收支穩(wěn)步增長，市場(chǎng)物價(jià)增速趨緩 元至十一月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7566 元，同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為 元，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 老鼓樓作為商業(yè)街區(qū)關(guān)注率不 高，在消費(fèi)者的心目 不屬于未來城市的主要商業(yè)街區(qū)，普遍認(rèn)為位置偏 。 孟州 存在著龐大的投資型消費(fèi)者市場(chǎng)，主要分為灰色收入階層以及私營閑富階層， 但是由于城市框架拉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大的速度過快 ， 造成 由于經(jīng)營門面空置率較高。但是隨著近兩年孟州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，加大了招商引資的力度。在面對(duì)外來競(jìng)爭(zhēng)壓力的情況下，紛紛以服務(wù) 和差異化 為先導(dǎo)，求變求新，出臺(tái)多項(xiàng)刺激消費(fèi)的措施、辦法，增強(qiáng)自身市場(chǎng)號(hào)召力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 韓愈大街商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以 孟州市人 為主。隨著孟州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及外來車輛、人口的增加，所以造成交通的嚴(yán)重?fù)矶?，并且這些現(xiàn)狀不可能在一時(shí)間內(nèi)得到改觀，孟州未來商業(yè)中心的重任韓愈大街已經(jīng)無法擔(dān)負(fù)） 加以政府管理方面存在的部分問題，韓愈大街 現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布 很不合理 ，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，已 嚴(yán)重制約了韓愈大街商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三：大定路： 大定路道路改造工程 以及大定路綠化工程的完工，會(huì)有效 的帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有孟州最大的家電一條街，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時(shí)尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 孟州商業(yè)區(qū)比較分析 商業(yè)區(qū) 地理位置及交通 商業(yè)區(qū)地位 商業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價(jià)格 出租率 消費(fèi)群來源 韓愈大街 孟州市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心 零售業(yè)絕對(duì)領(lǐng)頭羊，商業(yè)中心 購物中心、大型超市、品牌店 臨街商鋪 30 元 /平方（月 ） 95%左右 全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛 河陽路 區(qū)域中心，交通便利 二級(jí)商業(yè)區(qū)， 小商品批發(fā)市場(chǎng)、服裝鞋帽店 鄰街商鋪 35— 40 元 /平方（月） 95%以上 全市市民 大定路 交通便利 專業(yè)家電一條街 家電 臨街商鋪 25— 30 元 /平方（月） 95%左右 全市消費(fèi)者 韓愈大街北東段 區(qū)域中心，交通便利 東區(qū)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 家居、建材集中區(qū)域 商鋪 20 元 /平方（月） 90%左右 全市消費(fèi)者 各類商業(yè)物業(yè)主要特征 （一）大型商廈物業(yè)的主要特征 規(guī)模化 大型商廈經(jīng)營面積均超過 1 萬平方米，是 規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的特征 專業(yè)經(jīng)營 專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 商住混合 社區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是社區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 孟州市主要商圈人流、車流調(diào)查 孟州市各商圈的發(fā)展與消費(fèi)人流、車流的多寡密切相關(guān)，地段第一性在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、河陽路路段 河陽路作為孟州的商業(yè)老區(qū)，道路狹窄，車流量較少，低于同時(shí)間通過該區(qū)域的人流量，平均各個(gè)方向10 分鐘車流量僅為 20 輛，最高也不到 50 輛；人流量平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 365人。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，機(jī)動(dòng)車流量達(dá) 2021 多輛，人流量達(dá) 45864 人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ■ 充分利用孟州的文化旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)”。 ■ 綜合競(jìng)爭(zhēng)能力差的商業(yè)項(xiàng)目將面臨市場(chǎng)的淘汰，而質(zhì)素較高的項(xiàng)目將蠶 食大部分的市場(chǎng)份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應(yīng)，形成“割據(jù)”狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ● 處于孟州老城區(qū)的中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上老城區(qū)拆遷改造，未來市場(chǎng)前景很好。 ● 本項(xiàng)目位置所處孟州市政府未來發(fā)展主流規(guī)劃的最核心地段，隨著市政南向的大規(guī)模發(fā)展，勢(shì)必引來大批的投資者和房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，屆時(shí)必將引來一輪史無前例的投資開發(fā)熱潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 大面積的 舊城改造，帶來大量的高端人群，而且這些人口的消費(fèi)觀念新、消費(fèi)能力強(qiáng)，商業(yè)前景樂觀。 ● 老的商業(yè)中心顯然已經(jīng)滿足不了孟州現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，嚴(yán)重制約了孟州整體的商業(yè)形象，并且一些硬件方面如：道路系統(tǒng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。都會(huì)對(duì)本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 立地條件分析 —— 充分利用資源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本案位于 老城區(qū)鼓樓之內(nèi)， 孟州市政府未來確定的市政發(fā)展 主流 方向，本項(xiàng)目占據(jù)最為核心的價(jià)值地段。在考慮到鼓樓的重建的文化意義和實(shí)用基礎(chǔ)上。 客層分析 —— 迎合消費(fèi)趨勢(shì) 正 如本文前面所分析的，隨著孟州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健的增長，居民消費(fèi)力逐漸增強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※ 建筑單位設(shè)計(jì)中，局部交通動(dòng)線的組織似需再作商榷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營的商品以品質(zhì)為先，是精品，但以中檔產(chǎn)品為主流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)