【正文】 來；二是把開發(fā)改造項(xiàng)目與國家保障房中的 “城市棚戶區(qū) ”改造項(xiàng)目結(jié)合起來；三是把改造的主體工程與公共服務(wù)、物業(yè)管理功能性用房結(jié)合起來；四是將民營投資開發(fā)商住樓盤與政府規(guī)劃建設(shè)公益休閑場所相結(jié)合。 二、相關(guān)對策和建議 雜居小區(qū)在城區(qū)中占有相當(dāng)大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建設(shè)中具有決定性的作用。 二是居住區(qū)內(nèi)業(yè)主結(jié)構(gòu)復(fù)雜、流動性大。 一、基本現(xiàn)狀與問題 城區(qū)現(xiàn)有雜居小區(qū) 159 個，主要集中等社區(qū)。 。一是老舊小區(qū)休閑娛樂活動場所簡陋，健身器材破舊；二是小區(qū)安全設(shè)施和消防設(shè)施不完善，居民私拉電線，消防設(shè)施沒有維護(hù)；三是老舊小區(qū)路燈、通訊設(shè)施不完善，路燈、樓道燈多數(shù)被損壞，電話線老化，網(wǎng)線進(jìn)入小區(qū)不方便，郵箱生銹被廢棄；四是大部分老舊居民區(qū)沒有設(shè)置物業(yè)管理，還有一部分小區(qū)物業(yè)管理形同虛設(shè)。一是老舊居住小區(qū)路面不平整，路牙破損殘缺， 道路不暢通；二是排水系統(tǒng)不通暢，廢水污水不能及時排出，經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)澇；三是舊居民區(qū)電線老化，供暖供氣管線老化，部分小區(qū)水、電、氣三表未出戶，未實(shí)行戶管網(wǎng)改造。 二、存在的主要問題 我縣老舊居住小區(qū)建筑試用功能簡單，基礎(chǔ)設(shè)施老化，環(huán)境較差，存在 4個主要問題。借鑒其它社區(qū)對老舊小區(qū)進(jìn)行集中管理的成功經(jīng)驗(yàn)，政府先期投入一定資金，居民分?jǐn)偠ㄆ诶U納一筆費(fèi)用，用于聘請保潔、綠化、安保等人員對小區(qū)進(jìn)行維護(hù)和日常管理，探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。為小 區(qū)開展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，依托《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》，只有通過政府出資，對小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進(jìn)行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂場所，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)施，通過綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實(shí)問題，進(jìn)一步完善制度，才能切實(shí)改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。接到居民反映，居委會也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進(jìn)行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動機(jī)制，造成執(zhí)法難。樓門內(nèi)小廣告隨處可見，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重，下水道經(jīng)常堵塞；沒有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無人清理，嚴(yán)重影響居民出行。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū) 6個明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基本最急需的安全問題，治安狀況大大改善。居民感到既混亂也不安全。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將 車放臵樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動，也避免不了丟失，居民意見紛紛。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。 （二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問題及對策 社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。這樣的輪回被業(yè)界稱之為 “物業(yè)管理惡性循環(huán) ”。一些居民只愛護(hù)自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。 二、分析天橋?yàn)承^(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對策 （一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時代。小區(qū)建成于 90 年代，共計(jì) 14棟住宅樓，常住人口 855 戶、 1932人，外地來京人員 573 人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門店。老舊小區(qū)長效管理調(diào)研報(bào)告 老舊小區(qū)長效管理調(diào)研報(bào)告 (一 )：老舊小區(qū)調(diào)研報(bào)告 關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報(bào)告 ——以天橋?yàn)承^(qū)為例探討老舊小區(qū)管理與服務(wù)問題 前 言 小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對社區(qū)兩個文明建設(shè)具有重要影響。多年來，天橋?yàn)承^(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問題存在著很大的管理難度，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問題。我國老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會進(jìn)行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機(jī)構(gòu)管理；另一種就是 ”多單位管理 ”，即一 個小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。通過調(diào)查走訪，天橋?yàn)承^(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購房等。由于歷史遺留問題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米 元收取物業(yè)費(fèi)較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難度大，便以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。 針對此情況，居委會做了冷靜的分析，通過利用宣傳欄、倡議書、座談會等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問題，樹立正確的消費(fèi)觀念。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括： （ 1）治安管理；（ 4）車輛道路管理等；（ 2）綠化管理；（ 3）環(huán)境衛(wèi)生的管理 多年來，天橋?yàn)承^(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問題，這些常規(guī)服務(wù)管理無序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點(diǎn)，影響 了居民的歸屬感和幸福感。整體治安存在隱患。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機(jī)動車輛極具增多，但小區(qū)沒有規(guī)劃的停放場地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴(yán)重。社區(qū)居委會也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問題未果。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計(jì)更新了小區(qū)東大門，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。綠地私侵亂栽亂種，隨意傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。小區(qū)亟待解決的是如何進(jìn)一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護(hù)小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻(xiàn)。居委會又沒有權(quán)利，不能和居民對立，根本無法制止，違建亟待整治。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對面座談機(jī)制，及時反映小區(qū)存在的自身無法解決的問題，通過政府的渠道更好地促進(jìn)社區(qū)歷史遺留問題的解決?？梢韵劝咽虑樽銎饋恚用駥芾砗头?wù)認(rèn)可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，推動 “誰受益誰出資 ”的意識，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。居民家有些小問題，能解決的提供免費(fèi)服務(wù)，或發(fā)動有能力的居民自助服務(wù)；一些需要專業(yè)服務(wù)部分則外包給專業(yè)服務(wù)商，擬訂服務(wù)協(xié)議，根據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷延伸。 建筑功能簡單。 環(huán)境質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。 三、建議 。為進(jìn)一步改善居民生活環(huán)境，提升城市建設(shè)的品位和水平，進(jìn)行老舊城區(qū)分片集中改造，老舊片區(qū)地上建筑物拆除后，將按照不同目標(biāo)定位及功能要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè) 高層住宅樓、沿街商業(yè)樓、回遷安置樓、商務(wù)辦公樓以及地下停車場等住宅、商業(yè)商 務(wù)和公共服務(wù)建筑?？倯魯?shù) 9163 戶，居住總?cè)藬?shù) 28137 人，總建筑面積約 88 萬平方米。居住在老小區(qū)的業(yè)主大多是城區(qū)老居民和單位福利分房的職工，經(jīng)濟(jì)條件好的住戶均已外遷新購改善性住房，輪換入住的多數(shù)為下崗職工、無業(yè)人員、孤寡老人和低收入家 庭，此類老小區(qū)出租房比例較高，人員流動性較大。今后 510 年內(nèi)，應(yīng)把握的指導(dǎo)思想和原則是： 堅(jiān)持 “政府主 導(dǎo)與社會參與相結(jié)合、政策扶持與市場運(yùn)作相結(jié)合 ”的原則，采取 “先行試點(diǎn)、重點(diǎn)提升、分類指導(dǎo)、穩(wěn)步推進(jìn) ”的辦法，實(shí)施從無償 —低償 —市場化物業(yè)漸進(jìn)的服務(wù)方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理 “全面覆蓋、規(guī)范有序 ”的管理目標(biāo)。 武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造工作，從 2020 年起連續(xù)四年被列為市政府 “十大實(shí)事 ”之一，各中心城區(qū)共 整修小區(qū)道路 萬平方米，改造排水管網(wǎng) 萬米，粉刷樓道墻面178 萬平方米，增建崗?fù)?637 個，配套維修工具 695 臺（套），落實(shí)物業(yè)服務(wù)用房 568 間 萬平方米。 2020 年計(jì)劃改造明珠路片區(qū) 500 戶，這種由政府牽頭協(xié)調(diào)，住建（規(guī)劃）、財(cái)政、社區(qū)具體承辦，逐年計(jì)劃實(shí)施改造，得到市民一致肯定與好評。小區(qū)內(nèi)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月 30 元，其中居民自行承擔(dān) 20 元，政府補(bǔ)貼 10 元。物業(yè)管理的重要方式是居民實(shí)現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)，業(yè)主代表大會作為決定有關(guān)事宜的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主管理委員會作為具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)健全組織，履行職責(zé)，主動做好宣傳、溝通、引導(dǎo)工作。（ 3）部門聯(lián)動觀念。從武漢百步亭（全國文明社區(qū)示范點(diǎn)）經(jīng)驗(yàn)來看，社區(qū)對轄區(qū)的人文居住狀況比較熟悉 ，了解居民的物業(yè)服務(wù)需求，小區(qū)居民對社區(qū)組織比較信任，這些都有利于對雜居小區(qū)實(shí)施相應(yīng)的物業(yè)管理。（ 2）技術(shù)工人打通使用。一輛垃圾車可以將 3—4 個居民小區(qū)當(dāng)日生活垃圾全部清運(yùn)；一臺打草機(jī)、疏通機(jī)、電錘等，可供十多個小區(qū)循環(huán)使用，只需要社區(qū)按政府固定補(bǔ)貼資金來一次性購置，分年度保養(yǎng)維護(hù)，便可讓雜居小區(qū)居民 “有求必應(yīng) ”，解決日常生活中的煩心事。 老舊小區(qū)物業(yè)管理方案范文： 為了提高小區(qū)居住品質(zhì)，對庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來的便利和舒適。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個較高的層次上 ，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。 由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24 小時站崗值勤。對臨時訪客實(shí)行登記制度。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員 24 小時服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實(shí)行 24 小時有專職保安人員執(zhí)勤。 我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn) 和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。 老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人 員，全面實(shí)行 ”自家的孩子自家抱 ”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。供電設(shè)備運(yùn)行能正常使用的，無設(shè)施損壞 ,配電室管理規(guī)范?！纠吓f小區(qū)長效管理調(diào)研報(bào)告】 1安全保衛(wèi)及消防工作。 1房屋管理對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 1物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。 （ 2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。 二、抓整治工作，換環(huán)境面貌 針對問題，一對一宣傳 根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重 。 加強(qiáng)對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基 本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有； 三、管理模式；在管理與服務(wù)的過程當(dāng)中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場指揮；實(shí)行公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)的內(nèi)部管理模式； 服務(wù)的制度化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化；建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進(jìn)管理，員工