房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行的一般規(guī)律-wenkub
2023-05-22 00:03:50 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) ? 使用市場(chǎng) ? 按供貨形成劃分 ? 現(xiàn)房市場(chǎng) ? 期房市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) 特征 一般商品市場(chǎng) 典型的房地產(chǎn)市場(chǎng) 買賣參與人數(shù) 參與者眾多，沒有壟斷、沒有寡頭或者壟斷競(jìng)爭(zhēng) 參與者少，買賣雙方分別在買方市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)中掌握控制權(quán) 專業(yè)知識(shí)和交易方式 買賣雙方對(duì)商品了解較多，容易達(dá)成交易 買賣雙方缺乏專業(yè)知識(shí)、交易牽涉較多的法律手續(xù)和較高的費(fèi)用 產(chǎn)品的標(biāo)志性 產(chǎn)品具有同一性、可互相替換；產(chǎn)品差異性小 房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，每一宗各不相同 產(chǎn)品的移動(dòng)性 產(chǎn)品可以運(yùn)輸至熱銷市場(chǎng) 位置固定，不可移動(dòng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性的市場(chǎng) 投資量和購(gòu)買頻度 投資量小，購(gòu)買頻度高 對(duì)一般家庭是一宗大投資，不會(huì)經(jīng)常購(gòu)買（一般一生不超過(guò) 5次） 政府的作用 政府極少干預(yù)，任其自然 通過(guò)金融、貨幣、規(guī)劃、環(huán)境、衛(wèi)生等方面來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā) 價(jià)格 有供需雙方順利交互作用達(dá)成 供需雙方交互決定，但不同暢；任何一方對(duì)信息的不了解可能導(dǎo)致價(jià)格扭曲 ? ? 影響范圍的區(qū)域性 ? 競(jìng)爭(zhēng)的不充分性 ? 供給調(diào)節(jié)的滯后性 ? 交易的復(fù)雜性 ? 對(duì)金融業(yè)的依賴性 ? 易受政府干預(yù) ? 概念 ? 房地產(chǎn)商品上交易和流通實(shí)際上是三個(gè)具有不同運(yùn)行特征層次，一般把這種實(shí)際的運(yùn)行狀況成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)運(yùn)行。 ? 房地產(chǎn)資源配置的一種手段。第 2章：房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 ? 土地出讓市場(chǎng)供求均衡 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡 房地產(chǎn)市場(chǎng)含義 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) ? 房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域和場(chǎng)所。 ? 交換功能 ? 傳遞信息功能 ? 優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效益的功能 ? 促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高的功能 ? 調(diào)節(jié)和再分配國(guó)民收入的功能 ? 理順流通環(huán)節(jié)的功能 ? 促進(jìn)住房消費(fèi)和優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能 多種房地產(chǎn)市場(chǎng)相互聯(lián)系、相互制約所形成的市場(chǎng) 幾個(gè)體系系統(tǒng)。 ? 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) ? 市場(chǎng)組織形式是壟斷 ? 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，主要是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)，組織形態(tài)是一定壟斷性的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，一般采取轉(zhuǎn)讓或者出租的形式，組織形態(tài)是有一定壟斷性的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ? 市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制 ? 宏觀調(diào)控機(jī)制 ? “ 政府失靈 ” 和 “ 市場(chǎng)失靈 ” ? 內(nèi)涵 ? 三要素：房地產(chǎn)交易主體 — 供給主體和需求主體；房地產(chǎn)交易客體 — 土地 /物業(yè)；房地產(chǎn)交易法規(guī)及其監(jiān)督者、市場(chǎng)管理者。 P Q O D P Q O D 圖 24土地需求曲線 圖 25土地投機(jī)需求曲線 （ 2）土地需求的影響因素 ?土地需求的影響因素可以分為宏觀和微觀因素。 ? 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)理論 土地收益價(jià)格，地租的資本化。 綜上所述，土地本身沒有內(nèi)在價(jià)值，地價(jià)本質(zhì)是 土地權(quán)利收益價(jià)格，土地產(chǎn)權(quán)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入。 ? 土地價(jià)格變化比率引起的土地供給量變動(dòng)的比率。 △ Q―房地產(chǎn)商品的需求變動(dòng)量 . dEPP???? Ed的含義： ? 0＜ Ed＜ 1，需求缺乏價(jià)格彈性，對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)小 ； ? Ed＞ 1，需求富有價(jià)格彈性，對(duì)價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)很大 ? 房地產(chǎn)商品需求曲線 P Q D2 E D1 O (2)房地產(chǎn)需求的收入彈性 ? 含義 ? 收入的變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需
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