【正文】 明確項目中涉及室內(nèi)精裝修的范圍和內(nèi)容： 對于毛坯交付工程，應(yīng)對展示標準樣板房（促進銷售，提升樓盤形象）、樓梯廳等公共空間進行精裝修設(shè)計與施工。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 精裝修管理人員的管理 項目公司精裝修管理人員與項目公司簽訂勞動合同，薪酬按項目公司標準發(fā)放，特殊人才其薪酬可以特別議定，具體按照集團公司薪酬管理規(guī)定辦理。 項目公司應(yīng)加強對精裝修管理人員的內(nèi)部培養(yǎng)，全面樹立員工精品管理意識和各專業(yè)與裝修專業(yè)的配合意識，在對精裝修（設(shè)計、施工）管理人員招聘、引進的同時，更要視員工自身情況做好其他專業(yè)工程師向裝修專業(yè)的轉(zhuǎn)型培養(yǎng)，促進員工的全面發(fā)展。 精裝修管理人員的聘用 集團公司精裝修管理部人員由集團公司人力資源部協(xié)助精裝修管理部進行招聘，集團公司精裝修的分管領(lǐng)導(dǎo)、精裝修管理部經(jīng)理、人力資源部經(jīng)理等參與面試。 本指引參考《 綠城集團 精裝修 工程 管理規(guī)程》及相關(guān)文件編制，對管理規(guī)程中各階段的工作內(nèi)容、工作方法、參考文件 做 出細化說明，并結(jié)合工程實際，對精裝修工程設(shè)計、施工管理過程中的工作重點和相對成熟的管理經(jīng) 驗進行闡述 。指引 力求所述內(nèi)容，更具實際操作性，為 公司 精裝修工程管理起到積極的指引作用。 項目公司應(yīng)在建筑方案設(shè)計 階段前，根據(jù)自身項目規(guī)模、特點及項目開發(fā)總計劃，認真分析項目開發(fā)各階段對精裝修（設(shè)計、施工）管理人員的需求，制定精裝修（設(shè)計、施工）管理人員招聘、引進計劃， 由項目公司根據(jù)人員的不同級別辦理錄用審批手續(xù) 。 項目公司對精裝修管理人員的培養(yǎng)有 3 方面 工程準備階段，組織集團相關(guān)職能部門進行 精裝修 工程 管理 方法及管理規(guī)程方面的培訓(xùn)。 項目公司精裝修管理人員的考核、獎懲、晉升或辭退由項目公司負責(zé)，晉升或辭退應(yīng)報集團公司人力資源部和精裝修管理部備案。 對于精裝修交付工程，在對展示樣板房營造的同時，還應(yīng)對代表戶型的交付標準樣板房（提供交 付設(shè)計、材料標準，施工標準）和其他空間進行精裝修設(shè)計與施工。 設(shè)計計劃應(yīng)以項目總開發(fā)計劃為依據(jù)，分區(qū)域、分階段、進行設(shè)計，并明確各區(qū)域、階段的起止時間和前置條件 . 編寫《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》 《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》的編寫主體 集團公司精裝修管理部根據(jù)項目公司已通過評審的《產(chǎn)品策劃書》和《項目設(shè)計整體工作計劃》編寫《室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)書》，為項目公司提供指導(dǎo)意見。 展示樣板房應(yīng)捕捉目標客戶群的訴求，創(chuàng)造理想的生活場景；交付標準樣板房應(yīng)注重生活實際需求，給人物超所值的感覺。 ③《室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書》通過項目公司 評審后，報集團公司規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部等相關(guān)部門評審，由集團公司 設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)審核、片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批。 室內(nèi)設(shè)計公司的選擇應(yīng)充分考慮集團規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部意見，并結(jié)合項目自身特點，對設(shè)計公司在風(fēng)格特點、設(shè)計實力、設(shè)計優(yōu)勢、取費標準、配合程度等因素全面考察后確定。 室內(nèi)設(shè)計合同洽談 項目公司負責(zé)與設(shè)計公司洽談設(shè)計合同，必要時由集團公司規(guī)劃設(shè)計部和精裝修管理部協(xié)助進行。 ③合同由項目公司負責(zé)人簽署后，報送集團公司規(guī)劃設(shè)計部和精裝修管理部備案。 項目公司需對室內(nèi)設(shè)計單位提出的評估意見進行分析，將其合理成分反饋給建筑設(shè)計公司。 審，并經(jīng)項目公司負責(zé)人確認。 （ 4）結(jié)合建筑空間做初步的設(shè)計判斷，防止因空間限制而造成方案布局無法實施。 ①方案評審時，與會人員應(yīng)對功能、效果、材料樣板、家具軟 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 裝飾意向及與項目定位匹配性提出意見。 修改完成的設(shè)計成果（附評審會議紀要）經(jīng)項目公司負責(zé)人簽字 確認后，以《設(shè)計工作會簽表》的形式報規(guī)劃設(shè)計部和精裝修管理部，集團公司室內(nèi)設(shè)計專家組會簽，集團公司設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo) 審批，對重大、重點項目報 集團 董事長（或其授權(quán)人）審批 。 評審重點： （ 1）設(shè)計風(fēng)格是否適合定位要求。 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 （ 5）主要材料、設(shè)備的選擇是否符合功能及成本要求。 ②在進行評審時，可參照集團公司《材料設(shè)備家具選型標準》、《材料設(shè)備家具及軟裝飾供應(yīng)商信息庫》等規(guī)定，為精裝修功能、 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 效果的可實現(xiàn)性提供指導(dǎo)。 施工圖設(shè)計階段 項目公司內(nèi)部評審 ，定期、及時的與設(shè)計公司進行溝通；施工圖設(shè)計是擴初設(shè)計的深入階段，它確定了節(jié)點尺寸及做法、確定了裝飾選材的規(guī)格及要求、明確了設(shè) 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 備系統(tǒng)的具體配置要求及最終組織，施工圖是施工的依據(jù)，施工圖設(shè)計的深度及質(zhì)量對施工階段影響很大，對施工圖的審核，即要看設(shè)計深度， 又要考慮實施的可行性。 （ 3）電氣、點位、燈光等的設(shè)計是否滿足要求。 集團評審 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 ，如有必要，則由項目公司組織精裝修管理部及其他相關(guān)部門參加的集團層面的評審會。 ，以對設(shè)計的空間尺度和真實效果進行驗證。 施工過程的設(shè)計管理 由于建筑誤差等因素的影響，施工圖紙難免會有“考慮不周”，應(yīng)及時解決設(shè)計與施工現(xiàn)場實施中的矛盾問題，才能保證施工按計劃進行，這一階段的工作應(yīng)是對設(shè)計“盲點”的補充設(shè)計，和對現(xiàn)場變更提供不影響設(shè)計效果的解決方案。 （ 4）對現(xiàn)場深化設(shè)計（石材排版設(shè)計、成品木制品、木飾面 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 加工設(shè)計等）及時確認。 為項目的精裝修工程營造，安排合理的工期和相對充分的一戶一驗、戶內(nèi)整改時間（精裝修工程施工，應(yīng)最遲比交付時間提前 2個月完成，并開始一戶一驗和戶內(nèi)整改）。 ② 項目總施工進度計劃： 制定項目總施工進度計劃，按開工、中間驗收、一房一驗、交房等大項和施工里程碑事件設(shè)置時間節(jié)點，全面指導(dǎo)施工 并 為子計劃的動態(tài)調(diào)整提供依據(jù)。因為施工 單位 制 訂 的月度施工計劃，是以自己角度考慮的，有一定的局限性 ,月計劃應(yīng)以整體工程的推進為中心，在施工單位的計劃的基礎(chǔ)上，要根據(jù)整個工程的情況進行調(diào)整，加強其可行性。 編制《項目界面劃分細則》及標段劃分 界面劃分 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 界面劃分 是指合理安排專業(yè)單位完成相關(guān)部位施工，使之有利于工序銜接和基層質(zhì)量控制，不同項目應(yīng)根據(jù)地域 不同的施工資源，制定符合自身項目特點的界面劃分方法。 標段劃分 為了合理的控制成本，在工程中引入競爭機制，更好的對工程進度、質(zhì)量進行控制，對于大規(guī)模的精 裝修工程，應(yīng)至少劃分兩個標段進行營造。 對于相對獨立且在功能上具有特殊性和重要性的部位，即使面積小、造價低，也可單獨劃分標段（如 ：某 醫(yī)院的手術(shù)層 裝飾 ）。 項目公司根據(jù)集團公司精裝修物資和設(shè)備采購原則編寫《精裝修材料、設(shè)備招標文件》。 ①會議應(yīng)召集集團公司物資采購分管領(lǐng)導(dǎo)、工程分管領(lǐng)導(dǎo)、總 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 工程師辦公室、規(guī)劃設(shè)計部、精裝修管理部、材料設(shè)備部、成本管理部等相關(guān)人員參加。 在履行完必要程序后，項目公司應(yīng)及時與材料供應(yīng)商簽訂主要材料設(shè)備的采購合同。其操作亦有兩種方式，一種是在項目施工前就監(jiān)理的工作內(nèi)容一次性招標；另一種是在項目開始施工后就室內(nèi)裝修工程進行追加工作量。 需重新選擇精裝修監(jiān)理單位的項目，項目公司還應(yīng)參照集團的 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 《精裝修施工界面劃分原則》，在招標文件中應(yīng)明確界定精裝修監(jiān)理與土建監(jiān)理的職責(zé)范圍與權(quán)限關(guān)系，保證在整個項目實施過程中監(jiān)理工作的連續(xù)與協(xié)調(diào)?？疾靸?nèi)容除監(jiān)理單位的綜合實力、人員資質(zhì)外，重點應(yīng)集中在對同類精裝修項目的監(jiān)理業(yè)績和監(jiān)理班子主要人員構(gòu)成上。 項目公司編寫完成《室內(nèi)裝修施工招標文件》經(jīng)過內(nèi)部評審后，報集團公司成本管理部、精裝修管理部等 相 關(guān)部門會簽，報 集團 工程分管領(lǐng)導(dǎo)審核， 片區(qū)執(zhí)行總經(jīng)理 審批。 項目公司參照集團公司《精裝修施工合同》的標準文本擬訂施工合同 ，報審流程同中標意向。 在室內(nèi)初步設(shè)計階段，就應(yīng)充分考慮大型設(shè)備的安放位置，及墻頂面設(shè)施、配件（出、回風(fēng)口，強、弱電箱，控制面板等智能化終端），與裝飾立面關(guān)系是否合理，使用功能是否滿足要求。 ④ 設(shè)備、設(shè)施的安裝進度應(yīng)充分保證室內(nèi)裝飾工作的進度要求，并在隱蔽工程驗收前，完成管線試壓和設(shè)備調(diào)試。 樣板房施工完成后，項目公司應(yīng)在 10 日內(nèi)，組織集團相關(guān)部門 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 對其評審，認真分析設(shè)計、材料、施工方法等的大面積施工可行性，并仔細研究設(shè)計、材料、聯(lián)系單等變更因素對工程成本的影響，發(fā)現(xiàn)矛盾后，及時調(diào)整，確保大面積施工的工藝合理和成本控制。 (2)土建施工質(zhì)量（垂直度、平整度、煙道暢通性等）檢查。 (6)排水管三通位置需符合裝飾要求，排水系統(tǒng)經(jīng)過通球試驗，給水管通過試壓。 通過樣板層的施工， 可 規(guī)范各道工序的施工工藝和方法，并形成標準要求各家施工單位 遵照執(zhí)行； 樣板層的施工，要求標注每個的開關(guān)的位置、高度、名稱。 施工過程工藝技術(shù)管理 裝飾施工過程大致為： (1)現(xiàn)場放線 (2)水、電及室內(nèi)機電設(shè)備安裝及試壓調(diào)試 (3)吊頂及隔墻基層施工，廚房衛(wèi)生間防水施工，及隱蔽工程驗收。 (7)開關(guān)、面板、潔具、龍頭、電器、五金燈具安裝調(diào)試。 施工過程應(yīng)嚴格按照《裝飾工程 施工手冊 》 、 《裝飾工程質(zhì)量驗收規(guī)范》、《集團精品工程標準》、《集團細部節(jié)點標準》 等相關(guān) 規(guī)定進行控制 。 ④ 吊桿、龍骨的間距規(guī)格必須滿足規(guī)范要求，吊頂調(diào)平后吊桿上下螺絲應(yīng)旋緊并要求垂直受力， 3KG 以上重型設(shè)備應(yīng)有獨立的支撐，以保證整體支撐系統(tǒng)的平衡。 2． 隔墻工程 ① 根據(jù)不同的使用條件（高度、環(huán)境），選擇不同的骨架材料，如：木龍骨、輕鋼龍骨、型鋼等，骨架材料必須做防銹、防腐處理。 ⑤ 隔墻與地面濕作業(yè)交接處，隔墻根部應(yīng)有防潮措施，防止隔墻基層及飾面受潮。 ④ 石材的墻柱面飾面施工方法主要有干掛、濕貼和灌漿等，應(yīng)根據(jù)使用部位的不同要求而選擇合理的施工方法和轉(zhuǎn)角石材拼接方式，天然石材施工前應(yīng)預(yù)派排版，保證紋路及品相的匹配。 ② 對地面材料的選擇應(yīng)盡量避免多孔、吸水率高、易污染的材料。 5． 防水工程 ① 對影響室內(nèi)使用功能且必須做防水的部位提前進行綜合考慮，加強結(jié)構(gòu)自防水控制和特殊部位構(gòu)造防水的研究，防水部位陰陽角應(yīng)做圓弧形， 以利于 防水涂料的 施工效果 ，建立有技術(shù)保證的防水系統(tǒng)。 ⑤ 施工完成后及時保護， 并 進行 蓄水 試驗 ，試驗合格方可進行下道工序施工。 ③ 木制品大批量生產(chǎn)前，應(yīng)先試樣生產(chǎn)，對其功能性、觀感、 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 與基層的連接固定方式及與設(shè)備的匹配性進行最后的評定。 7． 石材加工、安裝控制 石材工程在室內(nèi)裝飾中是一個相對復(fù)雜的內(nèi)容，即是設(shè)計亮點、也是施工難點，應(yīng)制定專項控 制方案，石材工程在加工、運輸、保管、安裝的過程中，存在很多配合問題，所以石材宜定為甲定乙供。 ④ 石材供應(yīng)商應(yīng)根據(jù)裝飾施工計劃，制定詳細的石材供應(yīng)計劃，并及時動態(tài)調(diào)整 。 ① 為確保工程質(zhì)量，對降低工程成本起到積極的作 用，對一些安裝相對獨立的成品材料及設(shè)備宜采取甲方直接采購或另行分包的方式（簡稱“甲供”），例如：電器、潔具龍頭、櫥柜、臺面、廚房設(shè)備、進戶門、進戶門鎖燈具等。無論是對于甲供材料、甲定乙供材料的管理，還是對乙供材料的管理， 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 房地產(chǎn)營銷策劃管理資