【正文】 目內(nèi)容 系數(shù)修正范圍 1 周邊環(huán)境 周邊綠化、自然景觀、環(huán)境衛(wèi)生狀況 177?？杀葘?shí)例有裝修的，可在其成交單價中適當(dāng)扣除裝修的價格。區(qū)域因素修正177。 6 各項因素修正 在建立價格可比基礎(chǔ)上，對可比實(shí)例價格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域、個別因素修正。 第二章 市場比較法 市場比較法 所謂市場比較法，即依據(jù)替代原理，將需評估的被征收房屋與在估價時點(diǎn)近期已成交的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對交易實(shí)例的已知價格作適當(dāng)修正，測算出被征收房屋的客觀合理價格的方法。 評估報告 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》與《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定的內(nèi)容出具整體評估報告及分戶評估報告，并須經(jīng)兩名注冊房地產(chǎn)估價師及參加評估的人員簽名并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章，不 得以印章代替簽字。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的， 4 應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng) 撰寫整體評估報告及分戶評估報告。 擬定評估作業(yè)方案，包括擬采用的評估方法及評估技術(shù)路線的選定，擬定整體評估及分戶評估的作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。 匯總整理房屋征收部門提供的征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已登記房屋性質(zhì)、用途和建筑面積、未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定處理情況等。 評估方法 被征收房屋補(bǔ)償價值評估采用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。 適用范圍 本市國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估。 估價目的 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換 房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。 2 評估時點(diǎn) 被征收房屋的價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。 被征收房 屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場比較法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 實(shí)地查勘、調(diào)查被征收房屋情 況，做好丈量、影像、實(shí)地查勘記錄等工作。 選定評估方法，計算確定評估結(jié)果。 向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。 被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估 機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)評估專家委員會申請鑒定。 資料存檔 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理歸檔保存： 房屋征收 評估委托合同； 房屋征收決定公告； 已登記房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證及有關(guān)材料；未經(jīng)登記建筑認(rèn)定處理情況等資料； 評估對象的實(shí)地查勘紀(jì)錄、影像等資料； 可比實(shí)例的實(shí)地查勘紀(jì)錄、影像等資料； 確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等資料； 復(fù)核評估申請與復(fù)核報告，房地產(chǎn)評估專家委員會鑒定申請與鑒定報告（如涉及復(fù)核 與鑒定）； 。 選取可比實(shí)例 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價對象處在同一供求圈內(nèi)或同一區(qū)位內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或類似的房地產(chǎn)。 計算公式為 : 評估對象的評估價格 ＝ 可比實(shí)例價格177。個別因素修正 可比實(shí)例價格 —— 建立價格可比基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)實(shí)際成交價格，如房產(chǎn)交易登記部門登記的成交價格、拍賣實(shí)例價格等； 交易情況修正 —— 修正因交易行為中的某些特殊因素所造成的價格偏差，測定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料或市場行情分析測算，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常因素。 評估對象優(yōu)于可比實(shí)例的，正值修正；評估對象劣于可比實(shí)例的，負(fù)值修正。 2% 其中 :(1) 周邊有大片綠地或自然景觀、衛(wèi)生環(huán)境良好 每個項目與相鄰項目比較可增減 %，有噪音或空氣污染另可減 % (2) 周邊有較多綠地，基本整潔衛(wèi)生 (3) 周邊有少量綠地，衛(wèi)生環(huán)境一般 (4) 周邊基本無綠地，建筑擁擠，環(huán)境雜亂 2 交通便捷程 度 汽車通達(dá)及公交線路情況 177。 2% 其中：（ 1） 文體活動室、社區(qū)用房、物業(yè)用房、公共車庫 等公建配套齊全，有水、電、氣、污水系統(tǒng) 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 有部分公建配套，有水、電、氣、污水系統(tǒng) （ 3） 有部分公建配套，有水、電，缺氣或缺污水系統(tǒng) （ 4） 有部分公建配套，有水、電，缺氣、缺污水系統(tǒng) 基本無公建配套，有水、電，缺氣或缺污水系統(tǒng) （ 5） 基本無公建配套，有水、電，缺氣、缺污水系統(tǒng) 6 車位狀況 車位狀況 177。 5% 其中：（ 1） 房屋已建成 04年 每個項目與相鄰項目比較可增減 1% （ 2） 房屋已建成 58年 （ 3） 房屋已建成 912年 （ 4） 房屋已建成 1316 年 （ 5） 房屋已建成 1720 年 （ 6） 房屋已建成 20 年以上 2 建筑間距 建筑間距 —— 高：寬狀況 177。 3% 其中：（ 1） 房屋造型系全仿歐式或全仿古式，有池、 廊、假山、花木齊全的庭院景觀 每個項目與相鄰項目比較可增減 % （ 2） 房屋全仿歐式或全仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景觀 房屋部分仿歐式或部分仿古式，有池、廊、假山、花木齊全的庭院景觀 （ 3） 房屋部 分仿歐式或部分仿古式，有廊、假山、花木齊全的庭院景觀 房屋局部仿歐式或部分仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景觀 10 （ 4） 房屋局部仿歐式或部分仿古式，僅有花木 或小量假山布置的庭院 （ 5） 房屋普通式樣，僅有花木或小量假山布置 的庭院 （ 6） 房屋普通式樣，無景觀布置 6 樓層 有電梯與無電梯樓層 其中：（ 1） 有電梯樓層調(diào)節(jié) 以中間層為基礎(chǔ)，每往上一層增 %，每往下一層減 %（最大可增減 3%） （ 2） 無電梯樓層調(diào)節(jié) 見無電梯樓層修正系數(shù)表 7 房屋結(jié)構(gòu) 房屋結(jié)構(gòu)狀況 其中：（ 1） 鋼混結(jié)構(gòu) 每個項目與相鄰項目比較可增減 1%（或比較結(jié)構(gòu)等級基本重置價，增 減等級之間價差） （ 2） 混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等 （ 3） 混合結(jié)構(gòu)二等，磚木結(jié)構(gòu)二等 （ 4） 混合結(jié)構(gòu)三等，磚木結(jié)構(gòu)三等 （ 5） 簡易結(jié)構(gòu) 比混三磚三減 3% （ 6） 基礎(chǔ)加固 可增 1%至 2% （ 7） 混合結(jié)構(gòu)二等內(nèi)框架或現(xiàn)澆屋面 可增 %至 1% 8 其他個別因素 居住用房無電梯樓層修正系數(shù)表 所在樓層 1 層 2 層 3 層 4 層 5 層 6 層 7 層 1 % % % % % % % 2 % % % % % % 3 0%（坡頂1%） % % % % 4 0%（坡頂1%） % % % 5 0%（%） % % 6 0%（%） % 7 % 商業(yè)用房區(qū) 域和個別因素修正 按蘇住建規(guī) [2021] 4 號文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批 11 零銷售、金融保險、娛樂、餐飲、服務(wù)五類”。 4% 其中 :(1) 商店聚集度高，業(yè)態(tài)齊全 每個項目與相鄰項目比較可增減 1% (2) 商店聚集度較高，業(yè)態(tài)基本齊全 (3) 商店聚集 度一般，業(yè)態(tài)基本齊全 (4) 商店聚集度一般，業(yè)態(tài)不齊