蘇州市別墅市場研究-wenkub
2023-07-08 02:39:57 本頁面
【正文】 營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%.非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。政策詳細(xì)：國土資源部土地利用司副司長李海洋在央視《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》中表示，獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院、占地面積相當(dāng)大、容積率非常低的住宅，今后可能要納入別墅范圍加以嚴(yán)禁。四：同策觀點(diǎn)地理位置、人文自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的優(yōu)越性將持續(xù)是蘇州地產(chǎn)行業(yè)紅火發(fā)展的幾把利劍。因此，2005年與2004年比增速提升10個(gè)百分點(diǎn)。三、蘇州市經(jīng)濟(jì)狀況及發(fā)展趨勢（以2005年為例）1．蘇州市經(jīng)濟(jì)高速增長2005年蘇州市國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)04年高增長的勢頭，首次突破4000億元，比上年增長14%，%的增長速度。集建筑、山水、花木、雕刻、書畫等于一體的蘇州園林，是人類文明的魄寶奇葩，拙政園和留園被列入中國四大名園。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積8488平方公里，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉、昆山、吳江5個(gè)縣級(jí)市，總?cè)丝?78萬人。 蘇州既有園林之美，又有山水之勝。2．固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大 ，再創(chuàng)歷年新高，％，%的基礎(chǔ)上呈平穩(wěn)態(tài)勢。 從城市比較看，蘇州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在省內(nèi)總量保持第一、增速位居第八，總量比第二的南京市多467億元、比第三的無錫市多535億元，增速低于全省平均水平近8個(gè)百分點(diǎn)，低于增速較高的鹽城、南通近15個(gè)百分點(diǎn)，稍高于無錫市（%）、南京市（%）；在全國20個(gè)重點(diǎn)城市中，蘇州總量第四、增速居中，上海市3500多億元、%，北京市2800多億元、%，重慶市2006多億元、%。經(jīng)歷了2005年地產(chǎn)行業(yè)的打壓年,2006年作為復(fù)舒的第一個(gè)年頭，居民持有資金的積累和大家對(duì)房產(chǎn)的理性認(rèn)識(shí)，2006年已預(yù)示著將是一個(gè)新的地產(chǎn)年。現(xiàn)在的低密度住宅，要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)，要對(duì)其用地進(jìn)行嚴(yán)格限制。（三）建設(shè)部：，住房公積金存款利率保持不變。累計(jì)利息20年共多交233元。中原地產(chǎn)三級(jí)市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，但對(duì)于自住需求者來說，月供的還款壓力并不是太明顯，但是心理影響程度較大。二：同策觀點(diǎn)蘇州市的別墅興起于的上個(gè)世紀(jì)的90年代，現(xiàn)階段作為別墅的第三次浪潮，良好的自然、經(jīng)濟(jì)環(huán)境是蘇州別墅市場撐起的一片睛天，但是就國家的相關(guān)政策措施來看，預(yù)售收入所得稅的上調(diào)、代款利率的提高、對(duì)別墅的重新定義以及業(yè)界里提高房貸首付款比例的些許話題，無不給別墅帶來一定的影響，因而將來選擇什么樣的別墅產(chǎn)品來避免不利因素，進(jìn)而契合市場，將會(huì)是以后地產(chǎn)競爭的一個(gè)有利點(diǎn)。價(jià)格分析全市各區(qū)域獨(dú)立別墅項(xiàng)目因區(qū)域環(huán)境、項(xiàng)目本身而使得價(jià)格差別較大。相城區(qū)域別墅主要分布在陽澄湖周邊，以優(yōu)美的湖景作為賣點(diǎn)。而園區(qū)市場目前無獨(dú)立別墅項(xiàng)目在售。吳中城南區(qū)域獨(dú)立別墅主力面積約在350平方米左右。主力總價(jià)分析市區(qū)獨(dú)立別墅主力總價(jià)在310380萬左右。太湖區(qū)域獨(dú)立別墅主力總價(jià)在400700萬左右。吳中木瀆區(qū)域在售個(gè)案均為尾盤，未來推案量較少，同時(shí)區(qū)域獨(dú)立別墅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，由于銷售周期較長，雖然目前銷售率較高，但去化速度較慢。加上未來園區(qū)別墅推案將集中在金雞湖區(qū)域周邊，預(yù)計(jì)未來該區(qū)域獨(dú)立別墅將有更好的市場接受度和去化效果。周邊環(huán)境：本案地處南環(huán)路以西，鐵鈴關(guān)以北， 小區(qū)北面為京杭大運(yùn)河，南面是蘇州 著名旅游景點(diǎn)鐵鈴關(guān)和寒山寺，人文氣氛濃烈，出行也較方便，到蘇州新區(qū)、上高速或到石路市中心都較為方便。 小區(qū)實(shí)行先買后建。容 積 率：在建進(jìn)度：部分內(nèi)裝修開盤時(shí)間：037在售戶數(shù)：16戶 銷 售 率：100%均 價(jià)：16000元/平方米（帶裝修）主力面積：365平方米,主力總價(jià)：584萬元。是市場上第一個(gè)帶裝修的蘇州私家園林建筑風(fēng)格的純獨(dú)棟別墅小區(qū)。容 積 率：，在建進(jìn)度：內(nèi)裝修開盤時(shí)間：028在售戶數(shù)：59戶 銷 售 率：75%面積配比： 房型面積 （M2）戶數(shù)（戶）戶數(shù)比例獨(dú)棟別墅2923101932%3753833051%4271017%均 價(jià)：18000元/平方米（帶裝修）主力面積：375383平方米，占51%,總 價(jià)：675689萬元。建筑單體外立面過于簡單，不耐看。產(chǎn)品類型：純獨(dú)棟別墅占地面積：約10萬平方米，建筑面積：，81戶。項(xiàng)目優(yōu)勢：項(xiàng)目規(guī)劃較好，產(chǎn)品力強(qiáng)，外立面美觀、新穎。劣 勢：項(xiàng)目所在的相城區(qū)，在市民心中低于市區(qū)，園區(qū)和新區(qū)。全市在售及預(yù)推聯(lián)體別墅個(gè)案數(shù)量5個(gè)，其中吳中城南2個(gè)，市區(qū)3個(gè)。太湖區(qū)域雙拼別墅價(jià)格帶約在50006000元/平方米之間。市區(qū)聯(lián)體別墅價(jià)格帶在75008500元/平方米之間此外，從已售項(xiàng)目及目前市場來看相城區(qū)域聯(lián)體別墅可接受的價(jià)格約在5000元/平方米左右。高檔項(xiàng)目的疊加別墅均價(jià)約為8500元/平方米，比區(qū)域內(nèi)一般雙拼別墅價(jià)格還要高。主力總價(jià)分析雙拼別墅吳中木瀆雙拼別墅主力總價(jià)約在140150萬之間。太湖區(qū)域別墅是以獨(dú)立別墅為主的區(qū)域，雙拼別墅相對(duì)位置都較差，主力總價(jià)在120130萬之間。園區(qū)中檔項(xiàng)目的聯(lián)體別墅主力總價(jià)在185萬左右。吳中城南區(qū)域由于在推案量較小，因此泰盛讕庭
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