【正文】 疏林草地、樹石草地、色葉樹叢草地等。 4) 開敞空間與半開敞空間并重。 4) 發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水與園中湖水、溪水的優(yōu)勢，借景遠(yuǎn)山，使用近水，創(chuàng)造花園式山水生態(tài)住區(qū)。景觀規(guī)劃師、城市規(guī)劃師、建筑師三師結(jié)合并同時介入是創(chuàng)造良好住區(qū)景觀環(huán)境的前提。并能在空間上形成一種可聚集、聊天的交叉型的南國文化模式。 具體處理上， 應(yīng)建立于對傳統(tǒng)空間理解基礎(chǔ)上，而非盲目抄襲、模仿歐美樣式。 （四）南寧市普通居民目前在消費心理上傾向于追求時尚，追求現(xiàn)代和豪華。 —— 建議在“南方建筑風(fēng)格”或“八桂建筑特色”上作一些突破。 中國具有悠久的傳統(tǒng)歷史，現(xiàn)代建筑基本上又是外來的體系，是從西文引入的，而不是本地產(chǎn)生的，地方風(fēng)格、傳統(tǒng)風(fēng)格、民俗風(fēng)格的建筑很少發(fā)展。 富有現(xiàn)代氣息，簡約明快的建筑風(fēng)格得到相當(dāng)多購房者的認(rèn)同。買家從注重地段、平面設(shè)計、價格、物業(yè)管理等等逐漸過渡到追求小區(qū)綠化環(huán)境、景觀、建筑外觀等精神領(lǐng)域上來。 當(dāng)面積較大時，利用受限制較小。 面積越大，利用可 能性越大，并可向山腹部位延伸 山腰 空間方向明確，可隨水平方向的內(nèi)凹或外凸形成內(nèi)斂或發(fā)散的空間，并隨坡度的陡緩產(chǎn)生緊張感或穩(wěn)定性 具有單向性的景觀，視野較遠(yuǎn)，可體現(xiàn)層次感。 陡坡地 25%50% 建筑區(qū)內(nèi)車道須與等高線成較小銳角布置，建筑群布置與設(shè)計受到較大的限制。 （ 13）項目會所配置 :53400 平方米 ,首期建 10000 平方米 . （ 14）充分 考慮蘋果園的山水景觀，營造南寧市獨一無二的生態(tài)山水住區(qū)。 （ 10）充分考慮分期發(fā)展的需要。 （ 6）提供充足的室外體育休息綜合設(shè)施和山區(qū)緩跑徑，把居民帶往健康鍛煉之路。 （ 3）創(chuàng)造積極多樣的空間，滿足新時代的生活方式和人性個性化發(fā)展的需要，同時注重傳統(tǒng)文化的延續(xù)。力求形成湖光山色、山川秀麗鐘靈、百花盛開、綠樹掩映、山中城、 城中湖，“山、水、林、園、花、城”融成一體的美好家園。 2) 系統(tǒng)觀 —— 規(guī)劃設(shè)計充分考慮和尊重整體性和可持續(xù)發(fā)展空間。 ? 為克服“偏遠(yuǎn)”、“交通不便”、“配套不全”等項目固有的不利因素的影響。本項目正迎合了這一需要。 本項目也將成為廣西房地產(chǎn)業(yè)的第一品牌。 ? 本項目的發(fā)展，將大大改善居住社區(qū)的形象，打破南寧市房地產(chǎn)市場的舊有格局。必須用良好的品牌和理念加以引導(dǎo)， 以創(chuàng)造新的生活方式為賣點。 ? 收入較高，對綜合居住環(huán)境要求較高。 ? 對配套設(shè)施和服務(wù)相當(dāng)看重的人士。 ? 南寧周邊縣市先富起來的小老板、暴發(fā)戶、特殊企事業(yè)單位、政府官員，有意愿在南寧購房置業(yè)者。 ? 多次置業(yè)者。 ? 依據(jù)人口增長、收入增加、住房更新?lián)Q代、城建發(fā)展等因素所作的前瞻性研究。另外，由于南寧省會城市的集聚效應(yīng)所產(chǎn)生的巨大需求，在今后幾年內(nèi)也會顯現(xiàn)。 一片片嫩綠的蘋果樹葉，穿插于蘋果之間，保護(hù)它們健康成長，接受著雨露，它們將成為新生態(tài)居住空間的綠地。五彩繽紛不同大小的果實就象居住的房子。三個山勢居住群體的升華。本項目采用當(dāng)前國內(nèi)先進(jìn)適用的技術(shù)和設(shè)備，為項目住戶提供高品質(zhì)的服務(wù)。本項目由著名規(guī)劃設(shè) 計師設(shè)計，名師手筆，打造世紀(jì)經(jīng)典，為南寧前所未有的產(chǎn)品。 4) 環(huán)境優(yōu)勢。本項目為南寧市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項目，居住空間和環(huán)境空間廣闊。 ? 本項目地塊從位置、形狀、發(fā)展?jié)摿Υ蟆? ◎ 充滿健康活力的生活：“蘋果”秀出自然、充滿健康、活力、親切以及田園野趣的快樂。 ◎ 不動聲色的浪漫：蘋果豐碩圓潤，獨立又依存既有著自然的恬淡，又有著自由自我的快樂，透露出一種不動聲色的浪漫。 項目主題要點及重要： ? 蘋果園 —— 南寧最大旅游式山水生態(tài)住區(qū) 引領(lǐng)時尚的領(lǐng)跑者，具有 8 大優(yōu)勢： 1) 理念優(yōu)勢。 3) 價格優(yōu)勢。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，南寧居民購房決策影響因素的第一位為環(huán)境，優(yōu)于價格（第二位），交通（第三位）和物業(yè)管理（第四位） 本項目具有南寧市房地產(chǎn)項目中獨一無二的山水景觀，真山真水。 6) 配套優(yōu)勢。 8) 服務(wù)優(yōu)勢。構(gòu)成了蘋果園的靈魂。 蘋果園 … 生態(tài)園 轉(zhuǎn)基因…中西文化的基因合成 由蘋果樹葉上的甘露匯集而成的水源將穿梭于蘋果文化的空間之中 —— 健康的文化、享受生活的文化、豐碩的文化。在 青秀山腳下生長起來的蘋果樹，將圍繞著青秀山一棵棵成長，擴(kuò)大綠肺的空間邊界。 對本項目客戶來源的判斷，基于如下分析： ? 南寧市在售樓盤的客戶情況分析。 預(yù)計本項目的客源主要來 自如下幾方面： 由于折遷補償產(chǎn)生的買家。 ? 特殊企事業(yè)單位、政府官員。 核心客戶構(gòu)成 來源 二次置業(yè)者 市內(nèi)暴發(fā)戶、小老板 高收入行業(yè)職業(yè)經(jīng)理 國家公務(wù)員 沿海、邊貿(mào)、礦業(yè)產(chǎn)生的老板、暴發(fā)戶 特殊企事業(yè)單位 外地來南寧的置業(yè)者 比例 30% 15% 5% 10% 10% 10% 20% ? 主要針對二次置業(yè)者、來南寧置業(yè)的人士及高收入階層。 ? 追逐時尚和創(chuàng)新的人士。對價格反應(yīng)的敏感度較弱。 ? 對時尚、創(chuàng)新和高科技的住宅產(chǎn)品較感興趣。 ? 本項目作為南寧市最大的房地產(chǎn)發(fā)展項目，對市內(nèi)的其它項目將形成巨大的競爭力。 項目定位實現(xiàn)的可能性與現(xiàn)實性 ? 南寧首席“旅游式山水生態(tài)住區(qū)”理念的提出和實施，使本項目具有超越其它項目的品質(zhì) ,以產(chǎn)品創(chuàng)造市場。 項目定位實現(xiàn)的關(guān)鍵因素分析 ? 蘋果園占地達(dá) 1000 多畝，開發(fā)周期長，必須保持其延續(xù)性。蘋果園須在“生態(tài)”、“環(huán)境”、“戶型”上下功夫，力求在樓盤品質(zhì)上有一個飛躍提高，先造環(huán)境后賣樓。 （三）規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思 貫徹項目“南寧市首創(chuàng)旅游式山水生態(tài)住區(qū)”的項目定位。 （ 1）從項目內(nèi)外部空間環(huán)境的整體考慮，注重處理規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)與體現(xiàn)自然環(huán)境及地域文化特征的關(guān)系，達(dá)到人與自然的和諧。 （ 4）合理布局以獲得良好的聲環(huán)境，最大限度降低噪音污染。 （ 7）居住區(qū)內(nèi)實施無障礙設(shè)計，方便休閑，渡假人士生活之便。每一區(qū)的住宅發(fā)展具有獨立性，能享受到自然的環(huán)境，并且在發(fā)展的過程中可以保持相對的完整性，直至整個居住小區(qū)完全落成。營造體現(xiàn)居住環(huán)境自然化的綠化體系。 急坡地 50%100% 車道須曲折盤旋而上，梯道須與等高線成斜角布置，建筑設(shè)計需作特殊處理。 使用受坡向限制，寬度越大、坡度越緩，越有利于使用。 山谷 具有內(nèi)向性、內(nèi)斂性 視域有限，在開敞方 當(dāng)面積較大時，利用受限制 和一定程度封閉感 向形成視覺通廊 較小。南寧市的消費者對住宅建筑風(fēng)格的要求也越來越高，如何把握這些消費 心理，是房地產(chǎn)開發(fā)成敗的主要因素之一。 具有豪華高貴氣氛的建筑外觀在南寧最受買家歡迎。 —— 蘋果園規(guī)模宏大，可以在建筑風(fēng)格上進(jìn)行一些探索，以引領(lǐng)南寧乃至廣西住宅建筑的潮流。 1) 把傳統(tǒng)、南方建筑的基本形式保留 下來，強(qiáng)化形式，突出特色，應(yīng)用于住宅設(shè)計上； 2) 運用比較明顯的南方建筑的符號來強(qiáng)調(diào)突出“傳統(tǒng)特色”； 3) 采用反復(fù)擴(kuò)展、延伸、重疊等手法來擴(kuò)展傳統(tǒng)建筑的功能，來打造“新派建筑”。 根據(jù)上述分析，提出如下建議： 以多層住宅和小高層為主。 在空間上，主要為尊重自然環(huán)境，以人為本。 景觀設(shè)計建議 創(chuàng)造高質(zhì)量住區(qū)景觀環(huán)境的前提 當(dāng)前的居住小區(qū)規(guī)劃往往是規(guī)劃師先做小區(qū)總體布局 ,安排主次道路 ,布置住宅單體 ,隨后 ,建筑師接著進(jìn)行住宅單體設(shè)計 ,往往直到最后 ,甚至要等到住宅單體封頂之后 ,才邀請園林綠化師進(jìn)行設(shè)計 ,這種小區(qū)規(guī)劃設(shè)計步驟與本項目第五代生態(tài)住區(qū)規(guī)劃設(shè)計 大相徑庭。 景觀規(guī)劃設(shè)計的三方面要求 ? 環(huán)境方面 —— 創(chuàng)造青山綠水中的風(fēng)水寶地 1) 開辟小區(qū)風(fēng)道與生態(tài)走廊。 ? 戶外活動方面 —— 提供充足豐富的戶外活動場地 1) 底層架空，用作公共活動場所，提供了充足的戶外公共活動場地。 ? 景觀形態(tài)方面 —— 展現(xiàn)優(yōu)美獨特的現(xiàn)代都市山水園林景色 1) 遠(yuǎn)山近水，爭取每戶有山水景色； 2) 綠滿全景 ,底層架空，視線進(jìn)深多在 50 米以上； 3) 以曲代直，還自然園林空間本來面目； 4) 依山就勢、錯落有致。 ②中央花園景觀綠地：中央花園景觀綠地是本花園居民經(jīng)常往來的地方，結(jié)合會所等服務(wù)設(shè)施，布置景觀有特色、方便交往的綠地空間。 ②設(shè)施防護(hù)景觀綠地：小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進(jìn)”的日常生活設(shè)施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設(shè)立喬 木防護(hù)綠地，或用蔓木隱蔽，以保證居民安全和工作需要。 （ 3）形象景觀綠地： ①點狀景觀綠地：規(guī)劃在交叉路口、回車道、視線匯集點，布置質(zhì)量較高、季節(jié)變化明顯的景觀植物和花卉，以強(qiáng)化、突出其景觀效果 。主要布置形式有：活潑、自由的球形灌木綠地；簡潔、規(guī)整的稀樹綠地；季相明顯的主題綠地；山墻蔓趣綠地等。 創(chuàng)造富有特色的景觀環(huán)境 環(huán)境場地處理： 充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)外自然山水的景觀優(yōu)勢，依山面水、合理布局，使整個住宅區(qū)形成層層躍落的趨勢，既有利于減少宅間景觀視線遮擋和近距離視線干擾，又有助于產(chǎn)生有特色 的坡地建筑形式。 2) 道路規(guī)劃應(yīng)充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。 5) 組團(tuán)綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項服務(wù)設(shè)施，對于老人和兒童均可步行到達(dá)。主要指居住區(qū)機(jī)動車和非機(jī)動車停放處的組織問題。 建筑組團(tuán)設(shè)計 建筑組團(tuán)設(shè)計及規(guī)劃布局除滿足照明、通風(fēng)、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài)，實現(xiàn)居住區(qū)設(shè)計的多樣化為原則。 4) 建筑組團(tuán)的圍合要 有利于創(chuàng)造領(lǐng)域感，擴(kuò)大環(huán)境的認(rèn)同感，增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。 ? 細(xì)部設(shè)計。 ? 其他建議。既然有部份首層住宅離地面 米，建議可考慮設(shè)一部份首層復(fù)式帶花園。 5．二房以上單位客廳開間不少于 米 二房以上單位多為家庭式組合，需放置較大的家具及有足夠的公共活動空間，因此客廳不宜過小，開間不少于 米，而進(jìn)深則按 1： 2 的比例，約為 7米，大單位客廳開間應(yīng)達(dá) 4— 米。 8．異型梁柱結(jié)構(gòu) 異型梁柱增加室內(nèi)美感及使住戶易于裝修，現(xiàn)時異型柱已大受買家歡迎，也是以后的趨向。 11．外飄窗臺 外飄窗臺已深受買家的接受，因此建議住宅窗臺為外飄窗臺。 戶型比例建設(shè)： 面積（平方米） 7080 80100 100120 120150 150 以上 戶型 一房一廳 二房一廳 三房 /二房一廳 四房二廳 四房二廳 五房三廳 比例 10% 20% 30% 30% 10% 設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議 圍繞著“蘋果園”的環(huán)保、生態(tài)主題，我們建議可采用新材料、新技術(shù)、新工藝。而塑鋼門窗、水泥石渣空心磚等新材料也得到廣泛的應(yīng)用。社 區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺可使業(yè)主與業(yè)主之間，與物業(yè)管理之間的交流更加密切，而且使物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容更加快捷和完善。 ? 醫(yī)療康復(fù)中心 本項目居住人口接近 萬人，而附近醫(yī)療設(shè)施缺乏。休閑、運動、交流等人性化的空間和設(shè)施遍布在小區(qū)的庭院和花園平臺的每一角落，創(chuàng)造一種開放、鄰里間融洽的生活方式，這種設(shè)置也與分期開發(fā)的要求相一致。你可以把會所看作家庭生活的延伸，住戶的公共 客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。 目前大多數(shù)會所微利或不盈利，不少開發(fā)商項目做完后把會所留在自己手上，又沒法把費用分?jǐn)偨o住戶，還想以此來吸引客流、創(chuàng)造利潤，于是就開放會所。 會所不應(yīng)以盈利為目的，像物業(yè)管理費一樣，會所收費夠維持運營及維修就行了。 2) 蘋果園主入口設(shè)計要強(qiáng)化提前建造。 4) 根據(jù)前面的市場定位蘋果園通過成本較低的多層入市。為達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，另綜合考 慮市場因素和項目綜合成本，建議綜合容積率為 ,前期犧牲部份建筑面積，通過提高樓盤綜合素質(zhì)贏取市場，回報也是可觀的。 項目發(fā)展計劃及資金流量分析 項目分期開發(fā)設(shè)想 依據(jù) 根據(jù)南寧市近幾年市場需求增長情況及發(fā)展趨勢，再結(jié)合本項目的地理位置、市場定位、開發(fā)主題、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思、營銷思路等，提出項目分期開發(fā)的設(shè)想。結(jié)合目前南寧市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)市場處于快速上升時期，需求增長快速，因而開發(fā)商宜加快開發(fā)速度，盡快回籠資金。本項目總投資 萬元，詳見表 。第一年銷售率為 60%；第二年基本銷售完第一年積壓，同時第二年開工面積的銷售率為 70%；第三年爭取消化完第二年積壓，同時力爭第三年新開工面積銷售 80%；以后逐年類推。從表 可以看出，全投資的投資收益率為 %。銷售收入變動和追加投資對項目經(jīng)濟(jì)效益的敏感程度見下圖。 蘋果街，閃爍最具城市魅力的物質(zhì)生活與精神尋求； 蘋果街，尊貴、典雅的彰顯，浪漫、溫馨的盈溢； 蘋果街，輕松、時尚的城市多元文化匯聚； 蘋果街，濃縮獨特的城市文明，全景體驗獨一無二的城市風(fēng)情。形象設(shè)計主要包括項目標(biāo)志設(shè)計、工地環(huán)境包裝設(shè)計、營銷接待中心包裝設(shè) 計、樣板房包裝設(shè)計及看樓路線的設(shè)計。各類媒體的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造性地開拓項目經(jīng)營發(fā)展的立體空間。 多層住宅戶型、面積比例分配表 戶型 二房二廳 三房二廳 三房二廳 四房二廳 面積（ m2） 60— 79 80— 100 101— 120 12