【正文】 物業(yè)管理方案 第一章 物業(yè)概況 花邊嶺南花園花園 位于惠州市花邊嶺西南端 CBD 中心繁華區(qū)域，周邊商業(yè)、辦公、住宅云集 , ,交通便利，商業(yè)氛圍濃郁 , 區(qū)域位置優(yōu)越。 大樓 計劃于2020 年 6 月初陸續(xù)交付使用。建筑容積率為 ，建筑密度為 %，綠地率為 25%。 ○ 3 、小區(qū)內(nèi)部架空層、住宅天面等的監(jiān)控。 ○ 2 、門禁卡 與住宅停車場卡做成一卡通系統(tǒng)。 彩色可視對講系統(tǒng)： ○ 1 、在小區(qū)一層大堂門、三層電梯廳門、地下室電梯廳門設(shè)置門口機，門口機也可獨立作立式設(shè)計，與每戶住宅的對講。 ○ 4 、小區(qū)大堂值班室、保安宿舍、消防控制室與小區(qū)管理處通話。 大樓 主要機電設(shè)備： 安防 系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、發(fā)電機、水泵設(shè)備、配電設(shè)備、電梯 6 臺（其中：客梯 5 臺、貨梯 3 臺、消防梯 2 臺）、自動扶手奧的斯電梯 18 臺（ 16 樓商場內(nèi)專用），大堂及地下車庫 IC 系統(tǒng)等。 維護 全體 業(yè)主 (租戶 )的利益，加強宣傳，與 業(yè)主 (租戶 )一起，共同營造一個安全、舒適、和諧的購物及 居住 環(huán)境。 二、管理范圍： 花邊嶺南花園花園 隆生物業(yè) 花邊 花邊嶺南花園 物業(yè)管理方案 第 4 頁 第三章 管理原則、方式和內(nèi)容 一、管理原則： 本著“優(yōu)質(zhì)、誠信、創(chuàng)新”的管理方針，實行“以人為本、真誠服務(wù)、報效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，把 花邊嶺南花園花園 管理成惠州一流的商 住 旺地。 大樓 房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護和管理。 大樓 房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明，供水設(shè)施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設(shè)施設(shè)備等）的隆生物業(yè) 花邊 花邊嶺南花園 物業(yè)管理方案 第 5 頁 維修、養(yǎng)護、運行和管理。 第四章 總體目標(biāo)和分項指標(biāo) 一、 總體目標(biāo)： 在委托管理合同期內(nèi)按照“安全、清潔、優(yōu) 美、舒適、方便”目標(biāo)進行管理服務(wù)，并承諾 花邊嶺南花園 所有建筑物及配套設(shè)施完善、竣工驗收合格，交付使用一年內(nèi)達到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀 大樓 的管理標(biāo)準，二年內(nèi)達到省優(yōu)標(biāo)準，三年內(nèi)達到國家示范 大樓 的管理標(biāo)準。 3 收費員 1 負責(zé) 大樓 各項費用的收繳及催款工作。 7 合計 34 說明：護衛(wèi)員三個 班，每班 8 小時。 熟悉 ISO9001 及 ISO14001 體系運作，具備處理突發(fā)事件及協(xié)調(diào)、溝通能力。 懂電腦操作和弱電系統(tǒng)相關(guān)知識。 有較強的服務(wù)意識和良好的職業(yè)道德， 懂得房屋結(jié)構(gòu)及環(huán)境管理的基礎(chǔ)知識， 有處理突發(fā)事件的能力。 維修班長 中專以上學(xué)歷， 25歲以上，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。 身體素質(zhì)良好，遵章守紀。 隆生物業(yè) 花邊 花邊嶺南花園 物業(yè)管理方案 第 9 頁 第七章 服務(wù)承諾和質(zhì)量保證 花邊嶺南花園 服務(wù)承諾一覽表 部門 服務(wù)承諾 質(zhì)量目標(biāo) 護衛(wèi)班 設(shè)立 24小時服務(wù)電話： XXXXXXX 100% 發(fā)生盜警， 2分鐘內(nèi)到達 100% 發(fā)生火警， 2分鐘內(nèi)到達 100% 環(huán)衛(wèi)班 日常垃圾每日至少收集 2 次 100% 走廊、大堂、梯道、電梯轎箱等每日拖、掃 3次以上 100% 除“四害”每月 1次 100% 維修班 故障處理： 供 水： 5分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場處理 電 力： 5分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場處理 維 修： 5分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場處理 98% 98% 98% 預(yù)先知道停水停電， 24小時前發(fā)出通告 突發(fā)停水停電， 10分鐘內(nèi)發(fā)出通告 100% 100% 簡單照明系統(tǒng)裝置于收到報告后 1 小時內(nèi)更換 需要特別工具更換的照明系統(tǒng)于收到通知后 24小時內(nèi)辦妥 95% 辦公室 開通辦公時間內(nèi)投訴電話： XXXXXXX 100% 咨詢事項，即日處理 一般事項， 24小時內(nèi)處理 復(fù)雜事項， 3個工作天內(nèi)解決或轉(zhuǎn)到相關(guān)部門、機構(gòu)并回復(fù) 98% 業(yè)主 (租戶 )意見調(diào)查，每年至少進行 1 次，并于 2 周內(nèi)回復(fù) 100% 書信 于 3日內(nèi)回應(yīng) 100% 電話 于 3次 聲響內(nèi)接聽 100% 約晤 于 2個工作天內(nèi)會晤 100% 文娛活動 每年元旦、五一、中秋、國慶等傳統(tǒng)節(jié)日舉行 95% 隆生物業(yè) 花邊 花邊嶺南花園 物業(yè)管理方案 第 10 頁 工程問題 2 個工作天內(nèi)協(xié)調(diào)并回復(fù) 95% 第八章 移交接管 一、 移交接管前的準備工作： 成立 花邊嶺南花園 管理處 ， 委派管理處經(jīng)理、機電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項籌備工作。 C、公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。 3）工程技術(shù)資料（原件）： A、小區(qū)竣工總平面圖。 E、電話電視線路竣工總平面圖。 I、其它相關(guān)圖紙。 3）本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進行接管驗收。 1）驗收項目 梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，陽臺護欄、供水系統(tǒng)、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。 公共設(shè)備接管驗收項目及標(biāo)準 1）驗收項目： 供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機、變壓器等 2）驗收標(biāo)準 ： 各項設(shè)備驗收合格證及達到設(shè)計使用要求。 業(yè)主 (租戶 )管理： 業(yè)主 (租戶 )流程圖：看房 — 洽談 — 簽訂 合同 — 發(fā)相關(guān)資料 — 抄水電表— 交費 — 發(fā)放鎖匙 — 歸檔。 房屋維修工作的管理： 維修工作流程： 人為或 業(yè)主 (租戶 )責(zé)任損壞 自然老化 業(yè)主 (租戶 )報修 現(xiàn)場查看 管理處維修， 業(yè)主 (租戶 )支付費用。 房管事務(wù) 管理處的日常房管事務(wù) 管理，按照公司 ISO 管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運作。 隆生物業(yè) 花邊 花邊嶺南花園 物業(yè)管理方案 第 16 頁 檢 查 內(nèi) 容 及 處 理 方 法 處 理 方 法 1．記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集租客的反饋意見； 2．對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理； 1)填寫《管理日記表》； 2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修； 3) 即行關(guān)閉輕微不合格項； 4)發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行； 5)發(fā)現(xiàn)嚴重不合格，填寫糾正措施報告。 2．機電運行與保養(yǎng)： 大樓 及公用設(shè)施機電運行、養(yǎng)護運作按照公司IS0 管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運作。 處理 方法 按照公司 ISO 標(biāo)準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫《糾正措施報告》上報公司工 程維修部。 48 小時跟蹤驗證。 隆生物業(yè) 花邊 花邊嶺南花園 物業(yè)管理方案 第 18 頁 檢查 項目 及處 理方 法 檢查 項目 1．地基基礎(chǔ) 2．梁柱板主體 3．墻體 4．頂棚 5．樓梯扶手 6．公共門窗 7．隔熱層、防水層 8．水箱水池9．天面扶欄 10；消防設(shè)施 11．信報箱 12．標(biāo)識 13．樓板地面磚 14．上下雨污水管 16．道路 17．電纜溝蓋板 18．路牙 19．給排水 20．路燈 21．清潔設(shè)備 22．娛樂設(shè)施。如下表： 工作 安排 定崗 檢查 進出口、停車場： 24 小時； 流動 巡查 消防設(shè)施： l 遍／月 大樓 安全、違章行為、車輛停放 24 小時 車輛保管： 24 小時 突發(fā)事件： 90— 120 秒，責(zé)任保安或車輛管理員到達現(xiàn)場； 學(xué)習(xí) 訓(xùn)練 訓(xùn)練： 1 次／天； 演練： 1 次／年。 考核標(biāo)準 平時按 ISO 管理體系考核標(biāo)準； 年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準。 處理 辦法 按公司 ISO 管理體系標(biāo)準，對輕微不合格項自行 關(guān)閉，嚴重不合格項上報主管房管員和經(jīng)理并提出整改方案加以糾正。 工作 內(nèi)容 整形造型 2 次／月； 施 肥 春秋各 1 遍 澆 水 因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜； 除雜草 中耕 1 遍／季；平時 1 遍／天，下雨天除外； 補 缺 視缺苗情況及時補缺 殺 蟲 1 遍／月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅 保 潔 12 小時／天 檢查 項目 及處