【正文】 解放以后，尤其是改革開放以來，黃興南路更形成了以傳統(tǒng)老字號品牌店帶領(lǐng)下的集飲食、購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)街，不少現(xiàn)代品牌紛紛進駐黃興南路，黃興南路商業(yè)街的形象在長沙市民的心目中不斷成形 和固化。 隨著長沙社會和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，黃興南路商業(yè)街以其深厚的歷史文化和商業(yè)文化的沉淀，市政府決心下大力氣將其改造，新的黃興南路將成為長沙市唯一的步行商業(yè)街。 室外、室內(nèi)相結(jié)合的步行商業(yè)街形式，是黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品定位的主概念設(shè)計。 （ 4）橫向和縱向設(shè)計不同的亮點和購物興奮點，設(shè)計人性化的輔助功能設(shè)施，引導(dǎo)觀光休閑人流留連忘返。 （ 8）設(shè)計長沙傳統(tǒng)老字號品牌功能區(qū)域，標(biāo)榜步行街的深厚商業(yè)文化歷史，形成步行商業(yè)街不可人為和比擬的地域文化商業(yè)特色，引導(dǎo)觀光旅游的必然人流。 提高步行商業(yè)街的整體銷售率和投資價值 黃興南路步行商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細致地考慮，各種功能的經(jīng)營贏利與經(jīng)營成 本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率 ，有效快速地回籠資金，盡早實現(xiàn)步 行商業(yè)街的正常運營。 黃興路步行商業(yè)街具體功能分區(qū)規(guī)劃：（見圖一） 黃興南路步行商業(yè)街總長度 838 米，我們將建筑單體的自然塊狀自南至北分為九個區(qū)，具體的功能分區(qū)以六七區(qū)為整個步行商業(yè)街的中心，配合步行街的中心廣場規(guī)劃，六、七區(qū)將成為各種商業(yè)展示；廣場文化活動；大型促銷活動；標(biāo)志性功能；以及相關(guān) 商業(yè)、城市形象、文化、大型公關(guān)活動、新聞發(fā)布會等等的集中功能區(qū)域、亮點和高潮區(qū)域，加上中心區(qū)域的標(biāo)志性建筑、 頂極品牌廣場、創(chuàng)富會的定位，中心區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€步行商業(yè)街的“街眼”，是所有人流的必經(jīng)之處。 步行街一層考慮非飲食老字號店的設(shè)置（如藥店等），老字號店設(shè)在 4 樓，均在一層設(shè)提示性入口。 充分考慮步行街的分期銷售策略和后續(xù)的經(jīng)營管理。 三層：注意與一、二層在功能整體上的綜合考慮外，面積分割以最小 32 平方米分割和查丈。 （ 8） 8 區(qū)：金銀珠寶、名表中心 一、二、三層實行封閉組團式低柜展示 （ 9）時尚飾品廣場 一、二、三層獨立或低柜開敞式展示 （ 10） 9 區(qū)：時尚家居廣場 一層：中央部份低柜開敞展示，四周玻璃墻隔斷，獨立展示 二層：低柜開敞式展示，或局部玻璃間隔，獨立展示。 四層老字號廣場的商業(yè)展示、設(shè)計，建議將飲食、湘風(fēng)與傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)文化相結(jié)合，展示文化湘軍、革命湘軍、商旅商軍等陣容，讓歷史、文化與商業(yè)的淵源相輝相映。 同時要切實管理好坡子街、樊西巷、織機街等街巷的出入口，避免這些街巷的“地攤形象”對步行街的經(jīng)營和管理產(chǎn)生負(fù)面影響。 （ 4）規(guī)劃設(shè)計好自駕車停車場系統(tǒng)和自行車、摩托車停車體系。 步行商業(yè)街商場及內(nèi)街的交通組織，必須著重兩個方面： （ 1）以功能導(dǎo)向設(shè)計和引導(dǎo)人流 （ 2）著重垂直交通和扶梯硬件的科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)。 總體實施統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理。 （七）黃興南路步行商業(yè)街國際化、人性化功能的設(shè)計。 步行商業(yè)街橫向間距 50M 設(shè)置公用 IC 卡電話，休閑區(qū)，自動購物機。 黃興南路步行商業(yè)街 目標(biāo)市場細分定位 根據(jù)對長沙整體商業(yè)環(huán)境的調(diào)查，長沙市商業(yè)物業(yè)市場主要是呈現(xiàn)如下特征： 街鋪、大百貨、大型專業(yè)批發(fā)市 場占業(yè)態(tài)絕大部分比例。 投資者非成熟因素較大。 針對性開發(fā)自營者目標(biāo)客戶群體。 以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營者。 3 區(qū)：兒童廣場、體育健身用品廣場： （ 1）投 資者； （ 2）現(xiàn)已進駐長沙的國內(nèi)、國際兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑服裝、器材品牌，廠家或經(jīng)銷商； （ 3）國內(nèi)、國際，其它兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑、服裝、器材、用品品牌廠家和經(jīng)銷商； （ 4）其它。 7 區(qū)：商旅湘軍廣場： （ 1）投資者； （ 2）湖南名優(yōu)產(chǎn)品廠商及經(jīng)銷商，湖南旅游區(qū)、旅游公司； （ 3）其它。 在這二大目標(biāo)客戶群體中，投資者的目標(biāo)比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)，而經(jīng)銷商經(jīng)營的方式與廠商也是保持一致的。 步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個層次。 目的：試探價位 、目標(biāo)群體、經(jīng)營范圍、推廣策略，為正式開盤打好堅實基礎(chǔ)。 6 區(qū)、 7 區(qū)全面推出。 黃興南路步行商業(yè)街 營銷通道定位規(guī)劃 現(xiàn)場通道： 在司門口設(shè)現(xiàn)場營銷中心，同時在現(xiàn)場舉行不同時期、不同主題的 公關(guān)活動、促銷活動。東塘巨幅廣告牌 黃興南路步行商業(yè)街 整合營銷推廣策略規(guī)劃 （一）概念形象定位： 黃興南路步行商業(yè)街是新世紀(jì)長沙市政府的國慶獻禮工程，項目之所以被 市政府列為國慶獻禮工程，肯定蘊含了步行商業(yè)街對于一個城市的重要性和代表性。 因此，黃興南路步行商業(yè)街的概念形象，既要涵概地域經(jīng)濟、地域文化的特色，又要涵概歷史和時代的主旋律。商業(yè)街擁有的老字號商家有二十余家，這些老字號商家在長沙家喻戶曉，其中包括：德圓包子、李合盛清真小吃、李文玉金首飾、介昌布店、九如齋食品店、美麗長鞋店、金泰華手飾店、享德利鐘表店、姊妹花女裝、達仁堂藥店、九芝堂、四怡堂藥店、中華國藥局、奇風(fēng)鴨店、 火宮殿、柳德芳湯圓、雙燕餛飩、黃春和粉店、玉樓東、甘長順面食等，黃興南路步行商業(yè)街建成后，留住這些老字號店，就在很大程度上體 現(xiàn)了長沙的地域文化特色，因為只有傳統(tǒng)的，才是城市的，只有傳統(tǒng)的，才是世界的。 從步行 商業(yè)街的老字號廣場和商旅湘軍廣場的定位，無不代表了濃郁的湖湘地域文化特色。 （ 4）長沙休閑、游樂中心。 （二）營銷推廣主題定位： 黃興南路步行商業(yè)街的營銷主題，一要來源項目，二要來源于地域文化，三要來源于城市和市民，四要來源于目標(biāo)消費群體。 目標(biāo)消費群：重點設(shè)計投資價值、投資潛力和投資空間。 世紀(jì)，代表新世紀(jì)、新紀(jì)元，又一百年，新的百年，更上一層樓，寓意新的里程，新的商業(yè)，新的歷史機遇，新的投資良機，百年等一回。 百年商業(yè)：成熟的商業(yè)形象，成熟的商業(yè)文化，成熟的百姓購物首選。 利用新聞發(fā)布會效應(yīng)，發(fā)布項目咨詢熱線電話，進行內(nèi)部認(rèn)購登記，或舉行一次公開發(fā)籌，目的是測試市場，其中包括客戶結(jié)構(gòu)、經(jīng)營品種及比例、價格、營銷通道等等。 （ 4）開業(yè)： 活動主題另定 目的，舉行最后一波強大的促銷攻勢。市場和消費者對項目高企的期望值，與市場和消費者最終面對的是一種什么樣的項目產(chǎn)品和購買價位，將直接決定市場和消費者對項目的忠 誠度和追捧度，良好的口碑和姿態(tài)，才能擁有深厚的市場基礎(chǔ)。 根據(jù)上述三種因素的考慮，黃興南路步行商業(yè)街的上市