【正文】 ，時(shí)尚精品，配套齊全，如：局域?qū)拵б曨l點(diǎn)播， 24 小時(shí)熱水，地上停車位，精裝修，交通便利，準(zhǔn)現(xiàn)房 ? 暢銷戶型： 90 平米兩居 ? 該項(xiàng)目的產(chǎn)品以塔連板設(shè)計(jì)，塔樓一層 10 戶，戶型面積多以一居、兩居為主，板樓一梯兩戶設(shè)計(jì)戶型面積多以兩居三居為主戶型設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)一般，如 此暢銷的主要原因是主力戶型面積小總價(jià)低含精裝修， ? 本項(xiàng)目與西現(xiàn)代城比較（ SW分析） 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目劣勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 暢銷戶型分析 表： 2— 3 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 暢銷戶型 田村 尚城 （一期） 一居（板） 蘭德華庭 （一期） 二居（板）三居（板） 楊莊 西現(xiàn)代城 （一期） 一居： 50（塔）二居： 90（塔）三居： 113（塔）、 137（板） 宏鑫家園 二居： 97（板） 御景山 （二期） 一居： 66（板）二居： 104（板）、 107（板）三居： 133（板） 魯谷 時(shí)代盧鋒 二居： 97（板） 京漢旭城 ********************************************** 由表 2— 3 可見(jiàn)，南向戶型多為暢銷戶型，其次是朝向景觀或中心綠地的戶型，相對(duì)朝北的戶型，如果與其他朝向的戶型有一定的朝向差價(jià)且面積經(jīng)濟(jì)的，也會(huì)受到一定程度的歡迎。 四居戶型是供量最少的產(chǎn)品戶型面積在 200 平米左右 ? 通過(guò)以上戶型面積分析可以觀察出該區(qū)域的客戶需 求以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型為主，從其總價(jià)分析： 一居總價(jià)承受在 20— 24 萬(wàn) 二居總價(jià)承受在 40— 45 萬(wàn) 三居總價(jià)承受在 58 萬(wàn) — 63 萬(wàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2021 年 北京市政府加大了對(duì)交通的建設(shè)力度，五環(huán) 路 改為城市環(huán)路 為石景山區(qū)特別是蘋果園、楊莊、八角等一帶的房地產(chǎn)開發(fā)注入一針強(qiáng)心劑。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)醫(yī)療環(huán)境好壞是十分重要的，它是人 們 生 活 健康的基本保障，區(qū)域中有首鋼總醫(yī)院、楊莊醫(yī)院、 石景山醫(yī)院 等。 在石景山區(qū)，大多房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在八角、楊莊、蘋果園 一帶。 （二） 區(qū)域配套： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。地勢(shì) 的獨(dú)特，以及多年的綠化積累，已基本上形成了把上風(fēng)上水的石景山變成北京市 “綠肺 ”的難得優(yōu)勢(shì)。但由于國(guó)家重工業(yè)大戶的首鋼建設(shè)于此，空氣質(zhì)量、飲用水質(zhì)、周邊環(huán)境的污染問(wèn)題，長(zhǎng)期阻礙了石景山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著北京 經(jīng)濟(jì) 產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，污染問(wèn)題已經(jīng)得到逐步改良，首鋼 遷移 再次促進(jìn)石景山區(qū)居住環(huán)境的改善。 2021 年的奧運(yùn)會(huì)同樣給石景山帶來(lái)了契機(jī)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。該地區(qū)擁有優(yōu)越 的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，首鋼體育中心、石景山游樂(lè)園、古城公園、希望公園、雕塑公園、八大處公園、森林公園、香山公園 …… 匯集于此。同時(shí)擁有完善的金融環(huán)境，工、建、農(nóng)、商行齊全。３１１、３１８、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多條公交線途經(jīng)這片區(qū)域 綜述： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 投產(chǎn)高科技芯片、減產(chǎn)鋼鐵 ”的首鋼，有望使石景山區(qū)的居住環(huán)境大為改善，加上八大處高科技園區(qū)的新鮮出爐，五環(huán)路 的使用 等較多利好因素，被稱為 “京西明珠 ”的石景 山 已經(jīng) 成為西 部地 區(qū)地產(chǎn)的新 熱點(diǎn) ―― 二、 市場(chǎng)調(diào)研 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的主要目的是通過(guò)了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，尋找到市場(chǎng)的空缺，避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，減少自身?yè)p耗，即所謂“避實(shí)擊虛”。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 120— 130 平米的三居、 90— 100 平米的二居是市調(diào)項(xiàng)目中比較受歡迎的戶型，如果二居超過(guò) 100 平米銷售會(huì)有較大難度。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。尚城的成交價(jià)格較高在 4700/㎡；而主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都有其一共同點(diǎn)就是在配套設(shè)施上非常完善，但是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上普遍面對(duì)中低端客戶需求，綜合品質(zhì)不高。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 80 年代后期首鋼經(jīng)濟(jì)繁榮，首鋼的員工在子女的教育投資上比較豐足，他們的二代多受過(guò)高等教育，目前多從事首鋼貿(mào)易、技術(shù)創(chuàng)新等技術(shù)行業(yè)，他們目前收入相對(duì)較高，且工作與家庭處于成長(zhǎng)期，是購(gòu)房的主力軍，購(gòu)房區(qū)域因受到“父母在不遠(yuǎn)游”的思想影響，多在石景山區(qū)域購(gòu)房。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 進(jìn)京族人群：這些人選擇定居北京西部（海淀、西城、門頭溝等），他們大都在西邊各大學(xué)府接受的高 等教育，帶有對(duì)西山濃郁的依戀情節(jié)而且文化層次較高，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，生活半徑基本圍繞在西半 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 圈，尤其具有汽車文化意識(shí)及汽車消費(fèi)沖動(dòng)，屬于現(xiàn)代時(shí)尚人群；生活自主意識(shí)較強(qiáng)，消費(fèi)能力較強(qiáng)，有透支消費(fèi)的意識(shí)?? 綜上所述，我們將消費(fèi)人群特征歸納如下： 人群特征 —— 進(jìn)京族、石景山區(qū)第二代首鋼人、高科技園區(qū) 中高層管理人員 、區(qū)內(nèi)政府行政人員 等 年齡特征 —— 基本界定一居、兩居：在 25— 35 歲之間 三居、四居：在 35— 45 歲之間 家庭結(jié)構(gòu) —— 2～ 3 口人家或核心家庭（老少三代） 家庭月收入 —— 4000 元～ 10000 元 行為特征 —— 追崇時(shí)尚、強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)、喜好健康運(yùn)動(dòng)、有一定的文化修養(yǎng) 消費(fèi)心理特征 —— 愛(ài)面子、注重性價(jià)比，區(qū)域情節(jié)較重 購(gòu)買目的 —— 自住型或?yàn)楦改纲?gòu)房，蒹保值增值 在銷售中， 項(xiàng)目 的品質(zhì)和價(jià)格是掌握這批客戶置業(yè)的重點(diǎn)，同時(shí)在行銷中還要通過(guò)銷售人員將本 項(xiàng)目的產(chǎn)品 附加值對(duì)客戶加以充分引導(dǎo)，從客戶的心理活動(dòng)上讓他們感覺(jué)到物有所值，甚至物超所值。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。所以，在預(yù)定時(shí)期內(nèi)，本案應(yīng)該積蓄下面一些賣點(diǎn)作為銷售中的說(shuō)辭 本項(xiàng)目賣點(diǎn)： （一）、區(qū)位 交通優(yōu)勢(shì) —— 緊鄰的五環(huán)高速路、阜石路、長(zhǎng)安街、三條交通主干線及地鐵 1 號(hào)線，為生活在汽車上和出行的人們提供了真正的便捷交通條件。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （五） 地標(biāo)優(yōu)勢(shì) —— 項(xiàng)目緊鄰阜石路與西五環(huán)兩條交通主干道，項(xiàng)目形象的識(shí) 別性很強(qiáng)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。特別是推廣的中后期，針對(duì)一些較為滯銷的戶型所做的完善性調(diào)整應(yīng)能及時(shí)的反映到推廣中。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二） 廣告目標(biāo) 第一階段 準(zhǔn)備期及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 04 年 2 月 —— 04 年 4 月 ?區(qū)域內(nèi)的客戶告知活動(dòng)印證市場(chǎng) ?SAM會(huì)員店的項(xiàng)目推介積累有效客戶 ?路牌廣告形象的豎立引起市場(chǎng)的關(guān)注 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二階段 公開上市 04 年 5 月 —— 04 年 7 月 ?將項(xiàng)目導(dǎo)入市場(chǎng)，建立認(rèn)知度（展會(huì)） ?將地源文化引入潛在客戶的思維中 ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品個(gè)性，引起客戶的矚目 ?建立項(xiàng)目形象 第三階段 強(qiáng)銷期 04 年 8 月 —— 04 年 11 月 ?迅速提升項(xiàng)目的知名度； ?全新生活模式吸引目標(biāo)客戶前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)； ?形成熱銷態(tài)勢(shì)； ?實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)； 第四階段 銷售持續(xù)期 04 年 12 月 —— 05 年 2 月 ?針對(duì)銷售滯銷戶型；（實(shí)品示范單位的引導(dǎo)） ?開展客戶公關(guān)，維持項(xiàng)目聲譽(yù)； ?形成客戶群一帶一效應(yīng)； ?穩(wěn)固項(xiàng)目形象 ； 第五階段 第二強(qiáng)銷期 05 年 3 月 —— 05 年 5 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ?產(chǎn)品驗(yàn)證品質(zhì)強(qiáng)化現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì) ?直觀效果引暴銷售熱潮 ?口碑傳遞帶動(dòng)銷售速度 第六階段 收尾階段 05 年 6 月 —— 05 年 8 月 ?入住活動(dòng)提升生活品質(zhì)價(jià)值 ?抬升開發(fā)商名譽(yù) ?實(shí)現(xiàn)尾房的成功銷售 （三） 廣告訴求點(diǎn) 廣告訴求的支持點(diǎn) 訴求的支持點(diǎn)即項(xiàng)目的賣點(diǎn)，這里不在贅述。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四） 廣告訴求中應(yīng)該注意的問(wèn)題 打心理戰(zhàn)而非打產(chǎn)品戰(zhàn)。 通過(guò)訴求應(yīng)建立起本項(xiàng)目獨(dú)特的市場(chǎng)地位，讓本項(xiàng)目成為石景山區(qū)內(nèi)高品質(zhì)項(xiàng)目的代名詞 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ?廣播 北京交通臺(tái)（ 兆赫）或北京音樂(lè)臺(tái)（ 兆赫） ?戶外 主要以廣告指引牌、路牌為主要指引媒體。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。據(jù)此，我們建議將項(xiàng)目廣告費(fèi)總額定在 360 萬(wàn)元。 網(wǎng)絡(luò)： 總額 10 萬(wàn)元 內(nèi)容：域名登記、網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)及實(shí)施維護(hù)、網(wǎng)上樓書等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó) 內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。為此應(yīng)該在項(xiàng)目開盤時(shí)做好此項(xiàng)工作。 效果圖 ?全區(qū)鳥瞰效果圖 ?單體效果圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ?社區(qū)內(nèi)花園效果圖 ?共享空間效果圖（大堂） 廣告牌 位置：銷售現(xiàn)場(chǎng)的戶外立體導(dǎo)示 接待大廳 示范單位