【正文】 資者與開發(fā)商的樓盤信息不對稱局面正在逐漸改變。 自今年上半年以來，商業(yè)地產(chǎn)大量興起，媒體炒作力度加強，投資者的投資意識普遍提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 本項目運作的關(guān)鍵在商業(yè)部分的運作，主要吸引商鋪投資和經(jīng)營客戶，對于本區(qū)域而言，此類投資行為需要不斷的加以引導，民間資本方能釋放。 由于項目分為 A、 B 兩部分，形成平面斷列，不能整體經(jīng)營，兩部分之間除與其他市場之間的競爭外，相互也存在著競爭。 小結(jié)： 我們認為項目的核心優(yōu)勢在于以下幾點： 較佳的地理位置和良好市場氛圍 企業(yè)資源豐富，易進行造勢行為。 街區(qū)功能優(yōu)勢 l 專業(yè)市場多，易形成聚集效應 石橋鋪至老頂坡一帶為自發(fā)形成經(jīng)過多年經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)市場，主要為摩汽配、建材、五金等批發(fā)為主的專業(yè)市場，經(jīng)多年經(jīng)營，已形成一定的規(guī)模和經(jīng)營氛圍，易形成聚集效應。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本報告結(jié)合了自身各項資源優(yōu)勢，進行了有效的合理配置，充分的利用了國窖企業(yè)文化資源，初步實現(xiàn)了酒類品牌向地產(chǎn)品牌的延展，并在推廣上綜合了項目顧問團的多方意見，對項目的 宣傳推廣上進行了深入細致的研究，得出了較為適合本項目操作的各項結(jié)論。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 但報告中因諸多客觀因素尚未確定，未來市場的變化難以準確預測，諸如項目工期和財務計劃的不確定性因素、市場狀況的變化尤其是建材市場形勢的不斷變化、未來周邊潛在競爭項目的發(fā)展狀況等等，因此，其所涉及的相關(guān)部分僅為設(shè)想和建議，具體操作執(zhí)行應根據(jù)當時的市場條件進行確定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 l 緊靠的 八益建材市場、玉靈洞建材市場已經(jīng)營七八年，且都經(jīng)營良好，建材市場的地位已根深蒂固。 二、項目的劣勢 區(qū)域認同問題。對未來項目營運整體計劃及人氣上有一定的影響。 三、項目機會點 項目位置為重慶市和高新區(qū)未來 10 年的重點發(fā)展區(qū)域，二郎科技新城已全面啟動，且本案緊靠二郎城規(guī)劃的商務居住區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小結(jié)： 在迎接及捕捉市場機會點之前，還需細化運營目標而精準命中。 競爭對手 —— 如巴山陶瓷城三期、渝洲新城、福源來裝飾建材超市、玉靈洞商住項目、民政公司項目、儀表廠項目等 10 余萬平方米商業(yè)物業(yè)將陸續(xù)啟動，加上物業(yè)建筑風格、營銷手段等方 面具有較強的可模仿性，這些將構(gòu)成對本項目未來市場消化的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。而目前本地地產(chǎn)以酒類文化為題材的樓盤尚沒有出現(xiàn)，本案以瀘洲老窖集團企業(yè)資源為背 景，以酒藝術(shù)文化為題材進行包裝炒作，足以產(chǎn)生強大的向心力，輻射區(qū)域廣泛，擴大項目的消費群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本案位置雖然不能類比華宇、南方和珠江等項目，但同一區(qū)位的定位，有利于產(chǎn)品地段價值感的提升。 a) 投資型居民。 b) 自住型居民。 第二類：石橋鋪外來工作人員。 在重慶長期穩(wěn)定發(fā)展，主要從事建 材、摩汽配、家具、五金及通訊等行業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。按目標客戶的投資心態(tài)和種類，可以分為以下幾類： 1）、職業(yè)投資客、炒房一族 對房地產(chǎn)投資具有一定的經(jīng)驗心得，尤其是對商業(yè)物業(yè)，這群人是未來本案推廣造勢不可或缺的主角演員。 4）、項目附近較為富裕的村民 項目附近白鶴村、玉靈洞不少村民，有一定的投資習慣并具備一定的投資能力，他們對項目地塊及前景較為熟悉。 A 區(qū)商鋪價格按套內(nèi)建筑面積 10000 元 /㎡計，即鋪面的套內(nèi)建筑面積應控制在 50 ㎡左右?！匆妶D一〉 （ 2）、 A 區(qū)三個 “ 天井 ” 中，南側(cè)入口處天井深度減少至 5 米即可。 （ 2）、在 ⑤ — ⑤ — ⑥ — ⑥ 軸線間增加扶梯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（同理 2/8 軸線左移 300，客廳開間減小為 4200） （ 2）、 C 棟 2/ 5/4 軸線之間和 1/ 3/6 軸線之間衛(wèi)生間開間僅 米，不能滿足功能需求，建議 2/4 左移 300， 3/6 軸線右移 300。 （ 5）、 3/P 和 1/Q 軸線間一居室客廳陽臺寬度過小，實用率不高，建議寬度增加到 1500— 1800。對稱面戶型同理。 （ 2）、 1/J、 1/C 軸線與 1/ 2/2 間進戶門右移至承重墻位置，衛(wèi)生間隔墻延長至 1/4 軸線，可增加盥洗臺位置，解決三居室單衛(wèi)且衛(wèi)生間面積過小問題。 本案較佳且富于彈性的地段位置、準確的市場定位、開發(fā)商強大的品牌實力背景，再配合準確有效的營銷推廣策略，其市場前景是令人期待的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為了最大限度的保證本案資金的迅速回籠，加快銷售進度，縮短銷售周期，因此本案采用獲取平均利潤的定價目標，即把本案的價格定位于本地市場同類產(chǎn)品的最低銷售價和最高銷售價之中，從而保證本案銷售資金的順暢回籠，財務目標的順利實現(xiàn)。同時，本案產(chǎn)品具備一定的投資性，作為投資性物業(yè)也必須為投資者留下足夠的利潤空間，因此，本案總體價格 策略上采取 “ 低開高走 ” 的價格策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。若以當前市場住宅價格為價格制定參照，則結(jié)果明顯偏高。 住宅項目的基準均價設(shè)定 住宅項目價格分析表 比較內(nèi)容 權(quán)重％ 南方香榭里鑫苑 華宇名都城 珠江華軒 新銳地帶 怡錦苑 聯(lián)芳旭豐苑 本案 35 33 34 33 34 28 27 28 15 15 15 15 15 12 11 12 10 9 9 9 9 8 8 8 5 5 5 5 5 4 4 4 入交通 5 4 5 4 5 4 4 4 40 38 39 37 39 31 33 33 及立面 7 6 7 7 7 5 6 6 8 7 7 7 8 7 7 7 和環(huán)藝 7 7 7 6 6 5 6 5 套設(shè)施 7 7 7 6 7 5 5 5 房期 5 5 5 5 5 4 4 4 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 6 6 6 6 5 5 6 20 18 19 19 18 16 17 18 牌 12 11 11 11 10 9 10 10 銷手法 8 7 8 8 8 7 7 8 素 5 5 5 5 5 5 5 5 總計 100 94 97 94 96 80 82 84 均價 (元／ M2) 2750 3100 2900 3200 2150 2300 2520 系數(shù)修正均價(元／ M2) 2500 綜合以上因素分析，本案住宅的基準均價為 2500 元 /平 方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案 A、 B 棟位置最好，價值相對較高，同時樓層也較其他棟低，因此，其樓層差價相對其他棟高。 E 棟向中庭方 向 18F（含 18F）以下加價 10 元， 18F 以上加價 20 元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對客戶而言，產(chǎn)品旺銷，是他們認可和追捧漲價的首要前提。 二是戰(zhàn)術(shù)性原則 在戰(zhàn)略性原則的指導下，針對本案不可控因素，在實際操中，根據(jù)銷售量的進度、客戶的購買狀況、競爭對手狀況等予以靈活應對和調(diào)整。 優(yōu)惠政策：一次性付款 96 折、銀行按揭 98 折 公開期 執(zhí)行時間： 2021 年 10 月至 11 月（項目公開后半個月內(nèi)） 價格策略： 公開期的執(zhí)行價格為基準均價下調(diào) 1~2%，刺激目標客戶的購買熱情，匯集人氣，達到一炮打響的目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 對前期保留的單位產(chǎn)品進行公開，實現(xiàn)項目的目標利潤。 優(yōu)惠政策： 一次性付款 97 折、銀行按揭和分期付款無折扣。常用的有 5： 4： 3 建筑期分期付款 ，即簽合同付一萬元，合同簽訂一個月內(nèi)付 50%，主體封頂付 40%，交房時付 30%。 A 區(qū)銷售價格以 10 年租金為基準，減去 8~10%的空置率，并結(jié)合市場競爭情況予以確定。 二、價格體系的建立 （一）、基準均價的設(shè)定 租金價格分析表 比較內(nèi)容 權(quán)重％ 八益建材 馬家?guī)r 龍溪建 材得意 裝飾金凱裝飾家佳璽裝江北建瑪本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市場 市場 市場 城 城 飾市場 特 地段 6 5 5 5 6 6 6 5 5 交通 8 6 6 6 7 7 7 6 6 規(guī)模 5 5 5 5 4 4 5 4 4 傳統(tǒng)經(jīng)營取向 8 7 7 7 7 5 6 5 7 商業(yè)氛圍 6 6 6 5 6 5 5 5 5 商場商業(yè)規(guī)劃 5 4 4 4 5 5 5 5 5 商業(yè)配套 22 15 13 14 17 16 17 17 16 其中：停車位 5 3 3 4 4 4 4 4 4 廣告位 6 3 3 3 5 4 4 5 5 庫房 6 6 4 4 3 3 4 3 4 服務設(shè)施 5 3 3 3 5 5 5 5 3 物業(yè)管理 5 4 3 3 5 4 4 4 4 商業(yè)經(jīng)營管理實力 12 8 6 6 11 10 10 10 9 開發(fā)商實力 6 5 5 5 6 6 5 5 5 市場扶持力度 7 4 4 4 6 6 6 6 6 裝修標準 5 3 3 3 5 5 5 5 5 行業(yè)競爭狀況 5 5 5 5 5 5 5 5 5 得分 100 77 72 72 90 84 86 82 82 市場租金均值（元/M2） 50 35 50 70 70 35 50 52 倉庫租金均值（套內(nèi)） 15 15 15 25 15 修正市場租金均值（元 /M2） 50 說明： 無論從何種因素分析，八益建材市場租金水平對本案價格制定起著支配性作為，因此，上表分析中，我們對八益建材市場賦予 4 倍的權(quán)重，其余市場權(quán)重皆為 1。 以上價格的對比分析是基于本案A、 B 區(qū)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理，參照目前市場租金價格情況制定出的市場執(zhí)行價格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 A 區(qū)銷售價格確定 A 區(qū)商鋪銷售價格表 單位：元 /平方米 樓層 價格 銷售價格 一層 5500~7800 二層 3300~5500 說明： 樓層平均空置率按 8%計算。每次調(diào)價幅度應配合市場當時的銷售和招商情況靈活調(diào)整，每一步調(diào)價都應 明確價格支撐點，忌人為因素明顯的價格調(diào)整。具體調(diào)價平臺應根據(jù)當時市場經(jīng)營情況靈活調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戰(zhàn)術(shù)性原則： 在實際招商中，可根據(jù)商家品牌的大小和影響力情況，適當延長商家入場裝修期。 根據(jù)銷售情況，對未售部位可實行統(tǒng)一價格銷售，進行清盤掃尾。 產(chǎn)品策略 主推二三線鋪位，保留一線鋪位作為后期的利潤點。 說明： 市場銷售的其他優(yōu)惠政策參照當時的銷售政策執(zhí)行。因此，只有具備創(chuàng)新性、針對 性的廣宣策略，才能為項目的順利運作作好強力鋪墊，所以，在項目的市場導入階段，我們提出了 “ 國窖名酒 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一節(jié)．廣宣策略的整體思路