【正文】 管理公司統一管理，目前國內商業(yè)步行街購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對商業(yè)步行街的管理更為重要。 公司管理目標： 服務是本、管理是魂、信譽是源、形象是根。 目前，公司管理實力日益增強，管理制度更加科學嚴謹，管理理念愈加體現了人文精神，促進并帶動各項經營管理工作。 桂安物業(yè)始終堅持以客戶滿意為先導，以目標管理為核心。整個保安隊伍分 9 個大隊， 21個中隊進行管理。 我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經驗，以高度的誠意及熱情為貴委領導的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供優(yōu)質高效的服務，并希望通過此項目的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關系！ 4 一、 桂安物業(yè)服務有限責任公司簡介： 桂林市桂安物業(yè)服務有限責任公司是由桂林市公安局直屬企業(yè) — 桂林市保安服務總公司創(chuàng)辦的有限責任公司，總公司占 80%股份，其他自然人占 20%股份。 1 西城路商業(yè)步行街 物業(yè)服務投標 方案 桂林市桂安物業(yè)服務有限責任公司 二 00八年七月一日 2 目 錄 致 函 一、桂安物業(yè)服務有限責任公司簡介 二、 商業(yè)步行街物業(yè) 服務 理念 三 、商業(yè)步行街物業(yè)管理 的特殊性 四 、 西城路 商業(yè)步行街物業(yè)項目概況 五 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè) 管理 目標與整體策劃 六 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務 人員擬配數量 及工資分配 七 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費用總支出及收益預測 八 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費用分項描述 九 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務各項收費標準 結 束 語 附件 1：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）（復印件） 附件 2：企業(yè)法人身份證（復印件） 附件 3：組織機構代碼證（副本）（復印件） 附件 4：企業(yè)資質證書（副本）（復印件） 3 致 函 尊敬的西城路商業(yè)步行街業(yè)委會全體同仁： 桂安物業(yè)服務有限責任公司 非常榮幸能為貴公司負責的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供物業(yè)管理服務方案建議。 桂林市保安服務總公司是桂林市公安局于 1987年 12 月 28日創(chuàng)辦的 ，是一家向社會提供專業(yè)化有償安全防范服務的特殊企業(yè)，是協助公安機關維護社會治安減少違法犯罪的重要力量。 桂安物業(yè)服務有限責任公司注冊資金 50 萬元，物業(yè)管理資質為三級。 在物業(yè)管理實踐中，通過提高自身管理素質，追求完美服務，不斷超越廣大業(yè)戶日益增長的對物業(yè)服務的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家”，成為發(fā)展 商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門及社會各界的“好企業(yè)、好朋友”。同時借助總公司的整體優(yōu)勢，結合本行業(yè)的特點，探索出一條具有“桂安”品牌特色的發(fā)展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹立“桂安”品牌形象。 二、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè) 服務 理念 ： 商 業(yè)步行街作為一種最具活力的 商業(yè) 業(yè)態(tài)和最具成長空間的 商鋪 形式，受到投資者的熱烈追捧。沒有統一管理的商業(yè)步行街是難以經受激烈的零售業(yè)市場競 6 爭。 從而 在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 b） “ 完善的租約管理 ” 指：簽定租約 后方可 進入。 e） 為整個商鋪促銷承擔的義務 。 7 a） 由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引 購物者光顧。 商業(yè)步行街設立 業(yè)主 管理委員會，指導、協調、服務、監(jiān)督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 8 服務要求高 商業(yè)步行街要 求 物業(yè)管理服務面向置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。 四、 【 西城路商 業(yè)步行街 】 物業(yè)項目概況 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 由 北斗 集團開發(fā)、招商并建設完成 ，目前已成為桂林 市首家集商務、娛樂、購物、休閑 為一體 的綜合性商業(yè)步行街。物業(yè)管理服務主要包括兩部分 ： 一是對物業(yè)的管理，二是對商（鋪）戶的服務。 科學的管理服務，使 【 西城路商業(yè)步行街 】 的管理服務工作將按照“ 用心管理，真心服務 ” 的原則，實施一體化管理的綜合服務，一體化管理就是工作實施中分設職責不同之部門，負責協調管理中出現的各種情況和問題，保證工作有序開展，受理商（鋪）戶投訴監(jiān)督服務質量，確保各項管理工作順暢進行。 各下屬管理骨干分工明確，在管理服務中心的指導下，各司其職， 10 各負其責，以協調高效，相互促進的模式來實現良性循環(huán)。 保安服務組：擬設保安隊長 1名 ,保安員 8名 。 12月 =642 元 /月 642 3 高低 壓配電系統維保、公共場地維修及養(yǎng)護、公共照明系統維護、消防系統維護及公共電費消耗。 a） 接待與聯系 13 接待與聯系是業(yè)戶服務的重要內容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。 c） 報修接待 商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。 14 商鋪的外部聯系 ： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。 15 c） 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應 視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： d） 凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。等等 裝修現場監(jiān)督管理 在施工過程中，物業(yè)管理處應派專 人在現場進行管理。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施，設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直 接影響經營環(huán)境和經營活動的正常運行。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業(yè)戶必須停止營業(yè)。防止事態(tài)擴大，注意保護現場，及時向上級報告或呼叫救護車。 另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據、線索，有利破案等等 。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。做到 “ 統一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然 ” ，切實貫徹 “ 預防為主，防消結合 ”的消防方針。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。隨著人流的進出，給商鋪