【正文】 萬元。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為 12 000 萬元，成新率 70%。 2.（ 2020 年原制度多選題）轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有（ ）。 二、扣除項(xiàng)目的確定 ***（新 5 舊 3） 銷售新房 銷售舊房及建筑物 權(quán)所支付的金額 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 注意：為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計(jì)入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 出讓金 （應(yīng)提供憑據(jù)） 本 包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接 費(fèi)用等 ① 評估價(jià)格 =重置成本價(jià) 成新度折扣率 ② 不能取得評估價(jià)格，但 能提供購房發(fā)票 的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額 并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止 每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除 “每年 ”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計(jì)一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 % % % % [答疑編號 3942080102] 『正確答案』 C 『答案解析』增值額 =80003500=4500（萬元）；增值額占扣除項(xiàng)目金額比例＝ 4500247。 二、 征稅范圍 ** （一）基本征稅范圍 土地增值稅是對 轉(zhuǎn)讓國有 土地使用權(quán) 及其地上建筑物和附著物的行為征稅， 不包括 國有土地使用權(quán) 出讓 所取得的收入。 注意： 、不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論內(nèi)資與外資企業(yè)、不論部門，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。近三年在考試中所占比重較高，除選擇題之外，計(jì)算題中均涉及本章內(nèi)容。 本章內(nèi)容： 6節(jié) 第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 第二節(jié) 稅率 第三節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 第六節(jié) 征收管理 2020 年教材修訂在刪除部分內(nèi)容的基礎(chǔ)上，新增 “公租房和郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制的稅收優(yōu)惠 ”。 轉(zhuǎn)讓方 繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅 承受方 契稅、印花稅 【例題 3 個判斷標(biāo)準(zhǔn) （ 1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為 國家所有 （ 2）土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的 產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓 ① 征稅范圍 不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為 ，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬的變更為標(biāo)準(zhǔn)。3500100%＝%，適用第 3 級稅率，即 50%，速算扣除系數(shù) 15%。 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的， 準(zhǔn)予作為 “ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ” 予以扣除 ，但不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。 費(fèi) [答疑編號 3942080104] 『正確答案』 ABD 『答案解析』重置成本要乘以成新率才是扣除的成本。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計(jì)算的增值額為（ ）。該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時，可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為（ ）。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（ ）。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，該 辦公樓的重置成本為 1400 萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費(fèi)共計(jì) 72 萬元。 2020 年 2 月至 2020 年 3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地 70%（其余 30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用 800 萬元、銷售費(fèi)用 400 萬元。 （ 3）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本。 （ 7）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。單選題】（ 2020年）對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。 （預(yù)售）許可證 2 年仍未銷售完的 [答疑編號 3942080205] 『正確答案』 ABC 『答案解析』 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí) 際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。單選題】（ 2020年）清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（ ）。 目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ，按以下規(guī)定處理： 安置類型 稅務(wù)處理 （ 1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的 安置用房視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷售處理，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 3）貨幣安置拆 遷的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi) 【例題 核定征收率原則上不得低于 5%。 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 ** 一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅出售， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。 四、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原 自用住房， 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)： 時限 稅務(wù)處理 居住滿 5 年或 5 年以上的 免征 居住滿 3 年未滿 5 年的 減半征稅 居住未滿 3 年的 按規(guī)定計(jì)征土地增值稅 五、公租房和郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制的稅收優(yōu)惠 、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公 租房 房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅； ，中國郵政集團(tuán)公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，予以免征。 2.（ 2020 年）下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ ）。 三、納 稅申報(bào) 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)合同簽訂后 7日 內(nèi)，到 房地產(chǎn)所在地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 本章內(nèi)容： 3節(jié) 第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法 第三節(jié) 耕地占用稅法 2020年教材在刪除部分內(nèi)容的基礎(chǔ)上，新增：（ 1）人保投資控股有限公司房產(chǎn)稅 的相關(guān)規(guī)定；（ 2）天然林資源的稅收優(yōu)惠。 一、納稅義務(wù)人與征稅范圍 ** （一）納稅人 —— 房屋產(chǎn)權(quán)所有人 情形 納稅人 由經(jīng)營管理單位納稅 產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的 由集體單位和個人納稅 由 承典人 納稅 、承典人不在房屋所在地的 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由 使用人代為繳納房產(chǎn)稅 2020年 1月 1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，繳納房產(chǎn)稅 7.（ 2020年新增）人保投資控股有限公司在全國各地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的，應(yīng)向其在全國各地的房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記 （二）征稅范圍 ，但 獨(dú)立于房屋之 外 的建筑物（ 如水塔、圍墻、室外游泳池 等）不屬于房屋， 不征房產(chǎn)稅 。 （二）計(jì)稅依據(jù) （經(jīng)營 自用的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值 計(jì)稅價(jià)值：房產(chǎn)原值一次減除 10%～ 30%的扣除比例后的余值。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。 （ 3）納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 （ 6）投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計(jì)稅的規(guī)定 類型 稅務(wù)處理 ① 投資聯(lián)營 以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅， 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 的 從價(jià)計(jì)征 ：按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅 以房產(chǎn)投資， 收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的 從租計(jì)征 ：由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅 ② 融資租賃 計(jì)稅依據(jù) 以房產(chǎn)余值計(jì)算征收 納稅人（ 2020年修訂） 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定 （出租的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)租金收入 如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。 ，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn) [答疑編號 3942090101] 『正確答案』 ACD 『答案解析』選項(xiàng) B由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。 （三）應(yīng)納稅額的計(jì)算 *** 計(jì)稅方法 計(jì)稅依據(jù) 稅 率 稅額計(jì)算公式 從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)計(jì)稅余值 % 全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值 （ 1扣除比例）% 從租計(jì)征 房屋租金 12%（或 4%） 全年應(yīng)納稅額＝租金收入 12% （或 4%） 【例題 單選題】張?zhí)m擁有兩處房產(chǎn)，一處原值 150萬元的房產(chǎn)供自己和家人居住，另一處原值 80萬元的房產(chǎn)于 2020年 7月 1日出租給王新居住，按市場價(jià)每月取得租金收入 2400元。 （二）由國家財(cái)政部門 撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)（全額或差額） 的單位所有的， 本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的 房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 對個人擁有的 營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅 。對上述企業(yè)和單位 用于其他生產(chǎn)經(jīng)營活動 的房產(chǎn)、土地 按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 。 半年以上 的，在房屋 大修期間 免征房產(chǎn)稅。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除比例為 30%。 非營利性 醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 自用的 房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。 【例題 2500 ＝ （萬元） 【例題 【例題 本節(jié)小結(jié)： 掌握稅率、計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)納稅額的計(jì)算；熟悉優(yōu)惠政策和納稅義務(wù)發(fā)生時間。各自應(yīng)以其實(shí)際使用的土地面積占總面積的比例，分別計(jì)算繳納土地使用稅。 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額可適當(dāng)提高，但需報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)。 、廣場、綠化地帶等 公共用地 。 、醫(yī)院、托兒所、幼兒園， 其用地能與企業(yè)其他用地 明確區(qū)分 的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 【例題 [答疑 編號 3942090201] 『正確答案』 C 『答案解析』應(yīng)納稅額＝ 30003247。 （ 2）對企業(yè) 廠 區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地， 暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 [答疑編號 3942090202] 『正確答案』應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（ 3－ ） 5 ＝