【正文】 萬元。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為 12 000 萬元，成新率 70%。 2.（ 2020 年原制度多選題）轉讓舊房產，計算其土地增值稅增值額時準予扣除的項目有（ ）。 二、扣除項目的確定 ***（新 5 舊 3） 銷售新房 銷售舊房及建筑物 權所支付的金額 納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用 注意：為取得土地使用權所支付的契稅，計入 “ 取得土地使用權所支付的金額 ” 出讓金 （應提供憑據） 本 包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接 費用等 ① 評估價格 =重置成本價 成新度折扣率 ② 不能取得評估價格，但 能提供購房發(fā)票 的，經當?shù)囟悇詹块T確認，可按發(fā)票所載金額 并從購買年度起至轉讓年度止 每年加計 5%計算扣除 “每年 ”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 % % % % [答疑編號 3942080102] 『正確答案』 C 『答案解析』增值額 =80003500=4500（萬元）；增值額占扣除項目金額比例＝ 4500247。 二、 征稅范圍 ** （一）基本征稅范圍 土地增值稅是對 轉讓國有 土地使用權 及其地上建筑物和附著物的行為征稅， 不包括 國有土地使用權 出讓 所取得的收入。 注意： 、不論經濟性質、不論內資與外資企業(yè)、不論部門，只要有償轉讓房地產，都是土地增值稅的納稅人。近三年在考試中所占比重較高，除選擇題之外，計算題中均涉及本章內容。 本章內容： 6節(jié) 第一節(jié) 納稅義務人與征稅范圍 第二節(jié) 稅率 第三節(jié) 應稅收入與扣除項目 第四節(jié) 應納稅額的計算 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 第六節(jié) 征收管理 2020 年教材修訂在刪除部分內容的基礎上，新增 “公租房和郵政速遞物流業(yè)務重組改制的稅收優(yōu)惠 ”。 轉讓方 繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅 承受方 契稅、印花稅 【例題 3 個判斷標準 （ 1）轉讓的土地使用權是否為 國家所有 （ 2）土地使用權、地上建筑物及其附著物的 產權是否發(fā)生轉讓 ① 征稅范圍 不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為 ，是否發(fā)生轉讓行為主要以房地產權屬的變更為標準。3500100%＝%，適用第 3 級稅率，即 50%，速算扣除系數(shù) 15%。 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的， 準予作為 “ 與轉讓房地產有關的稅金 ” 予以扣除 ，但不作為加計 5%的基數(shù)。 費 [答疑編號 3942080104] 『正確答案』 ABD 『答案解析』重置成本要乘以成新率才是扣除的成本。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為（ ）。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（ ）。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為（ ）。經房地產評估機構評估，該 辦公樓的重置成本為 1400 萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計 72 萬元。 2020 年 2 月至 2020 年 3月中旬該房地產開發(fā)公司將受讓土地 70%（其余 30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用 800 萬元、銷售費用 400 萬元。 （ 3）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本。 （ 7）計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。單選題】（ 2020年）對房地產開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。 （預售）許可證 2 年仍未銷售完的 [答疑編號 3942080205] 『正確答案』 ABC 『答案解析』 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： （ 1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （ 2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的； （ 3）直接轉讓土地使用權的。銷售合同所載商品房面積與有關部門實 際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。單選題】（ 2020年）清算土地增值稅時，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是（ ）。 目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 ，按以下規(guī)定處理： 安置類型 稅務處理 （ 1）房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶的 安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費 房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費 （ 2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，計入本項目的拆遷補償費 異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費 （ 3）貨幣安置拆 遷的 房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費 【例題 核定征收率原則上不得低于 5%。 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 ** 一、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造 普通標準 住宅出售， 增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。 四、個人轉讓房地產的稅收優(yōu)惠 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原 自用住房， 經向稅務機關申報核準： 時限 稅務處理 居住滿 5 年或 5 年以上的 免征 居住滿 3 年未滿 5 年的 減半征稅 居住未滿 3 年的 按規(guī)定計征土地增值稅 五、公租房和郵政速遞物流業(yè)務重組改制的稅收優(yōu)惠 、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公 租房 房源，且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅； ，中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉移房地產產權應繳納的土地增值稅，予以免征。 2.（ 2020 年）下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ ）。 三、納 稅申報 納稅人應在轉讓 房地產合同簽訂后 7日 內，到 房地產所在地 主管稅務機關申報納稅。 本章內容： 3節(jié) 第一節(jié) 房產稅法 第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法 第三節(jié) 耕地占用稅法 2020年教材在刪除部分內容的基礎上，新增：（ 1）人保投資控股有限公司房產稅 的相關規(guī)定；（ 2）天然林資源的稅收優(yōu)惠。 一、納稅義務人與征稅范圍 ** （一）納稅人 —— 房屋產權所有人 情形 納稅人 由經營管理單位納稅 產權屬集體和個人所有的 由集體單位和個人納稅 由 承典人 納稅 、承典人不在房屋所在地的 由房產 代管人 或者 使用人 納稅 由房產 代管人 或者 使用人 納稅 納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由 使用人代為繳納房產稅 2020年 1月 1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，繳納房產稅 7.（ 2020年新增）人保投資控股有限公司在全國各地擁有房產的，應向其在全國各地的房產所在地主管稅務機關申報辦理稅務登記 （二）征稅范圍 ，但 獨立于房屋之 外 的建筑物（ 如水塔、圍墻、室外游泳池 等）不屬于房屋， 不征房產稅 。 （二）計稅依據 （經營 自用的房產） —— 房產的計稅價值 計稅價值：房產原值一次減除 10%～ 30%的扣除比例后的余值。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。 （ 3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。 （ 6）投資聯(lián)營房產與融資租賃房產計稅的規(guī)定 類型 稅務處理 ① 投資聯(lián)營 以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅， 共擔風險 的 從價計征 ：按房產余值作為計稅依據計征房產稅 以房產投資， 收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的 從租計征 ：由出租方按租金收入計繳房產稅 ② 融資租賃 計稅依據 以房產余值計算征收 納稅人（ 2020年修訂） 由當?shù)囟悇諜C關根據實際情況確定 （出租的房產） —— 房產租金收入 如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當?shù)赝惙慨a的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。 ，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的房產 [答疑編號 3942090101] 『正確答案』 ACD 『答案解析』選項 B由出租方按租金收入計繳房產稅。 （三）應納稅額的計算 *** 計稅方法 計稅依據 稅 率 稅額計算公式 從價計征 房產計稅余值 % 全年應納稅額＝應稅房產原值 （ 1扣除比例）% 從租計征 房屋租金 12%（或 4%） 全年應納稅額＝租金收入 12% （或 4%） 【例題 單選題】張?zhí)m擁有兩處房產，一處原值 150萬元的房產供自己和家人居住，另一處原值 80萬元的房產于 2020年 7月 1日出租給王新居住，按市場價每月取得租金收入 2400元。 （二）由國家財政部門 撥付事業(yè)經費（全額或差額） 的單位所有的， 本身業(yè)務范圍內使用的 房產免征房產稅。 對個人擁有的 營業(yè)用房或者出租的房產，應照章納稅 。對上述企業(yè)和單位 用于其他生產經營活動 的房產、土地 按規(guī)定征收房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 。 半年以上 的，在房屋 大修期間 免征房產稅。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產余值扣除比例為 30%。 非營利性 醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構 自用的 房產，免征房產稅。不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業(yè)。 【例題 2500 ＝ （萬元） 【例題 【例題 本節(jié)小結： 掌握稅率、計稅依據、應納稅額的計算；熟悉優(yōu)惠政策和納稅義務發(fā)生時間。各自應以其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。 經濟發(fā)達地區(qū)的適用稅額可適當提高，但需報財政部批準。 、廣場、綠化地帶等 公共用地 。 、醫(yī)院、托兒所、幼兒園， 其用地能與企業(yè)其他用地 明確區(qū)分 的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 【例題 [答疑 編號 3942090201] 『正確答案』 C 『答案解析』應納稅額＝ 30003247。 （ 2）對企業(yè) 廠 區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地， 暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 [答疑編號 3942090202] 『正確答案』應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（ 3－ ） 5 ＝