【正文】 項目提出背景和建設(shè)的必要性 （ 1）所謂 “老年公寓 ”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經(jīng)營模式，更是一種城市老年人聚居形式。 3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。 隨著我國經(jīng)濟快速增長，人民生活水平迅速提高，老年人口規(guī)模越來越龐大。更為突出的是，我國 80歲以上老年人口已超過 1500萬，并以年均 5％的驚人速度遞增。如何應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)，將在一定程度上決定中國能否成為穩(wěn)定繁榮的發(fā)達國家，在 21 世紀中葉達到中等發(fā)達國家現(xiàn)代化水平和全面建成小康社會。為了滿足老年人口日益增長的物質(zhì)和文化需求，發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增加老年人所需要的社會服務(wù)業(yè)，改造不適應(yīng)人口老齡化的住宅、社區(qū)和環(huán)境。 老年公寓作為專供老人居住的專有住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式，滿足了老年人對居住的特殊需求，解決了傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，是一條老年公益性事業(yè)市場化運作的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。 陜西 省和全國一樣，已進入老年型社會。 ”省委、省政府制定了一系列方針政策和具體措施，投入財力物力，促進了 陜西省老齡事業(yè)的健康發(fā)展。 項目建設(shè)規(guī)模與目標 本項目總用地面積 畝 ， 總建筑面積 , ㎡。其中： 房產(chǎn) 銷售收入 萬元，租賃收入 萬元。 第 7頁 第二章 市場 分析 一、世界人口老齡化及其相關(guān)問題 世界人口日趨老齡化問題現(xiàn)在已經(jīng)是一個全球性問題，老齡問題發(fā)展戰(zhàn)略正在納入各國社會和經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略之中，擺在各級政府工作的主要議程之上，發(fā)展中國家的老齡化問題尤其值得關(guān)注。 1950 年，全世界 60 歲以上的老年人約有 2 億， 1970 年達到 3 億， 2021 年達到 6 億， 2021 年達到 億。 據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到 2050 年，全世界百歲老人將從 2021 年的約 21萬增長到 320 萬，其中非洲老齡人口將從 4200 萬上升到 億；亞洲從 億增加到 億；歐洲從 億增加到 億；美洲從 9600萬增加到 3 億。與此同時，老年人口本身也在老齡化?，F(xiàn)代社會中，經(jīng)濟發(fā)展是社會保障的基礎(chǔ)，是社會保障 的前提，經(jīng)濟發(fā)展和社會保障的發(fā)展是相輔相成的。其次強調(diào)目標。 要動員全社會關(guān)心、支持和幫助老年人，通過政府組織、非政府組織、志愿組織、民間社團組織的通力合作，讓教育部門、研究部門、文化、媒體宣傳等部門攜起手來，共建一個不分年齡人人共享的社會環(huán)境。 自 改革開放以來，在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，我國老齡事業(yè)有了較快發(fā)展。社會保障制度不夠完善，老年設(shè)施、產(chǎn)品與服務(wù)短缺，老年精神文化生活不夠豐富，侵犯老年人合法權(quán)益的現(xiàn)象時有發(fā)生，適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制的老齡事業(yè)發(fā)展機制尚待建立和完善。 2021 年，中國 60 歲以上老年人口為 億，到2020 年，中國 60 歲以上老年人口將增加到 億；到 2050 年，達到 億左右，占總?cè)丝诘乃姆种?。解決老齡問題，滿足老年人不斷增長的物質(zhì)和文化需求，實現(xiàn)老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，促進社會公平和穩(wěn)定，是社會主義現(xiàn)代化建設(shè)一項重要而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。 為建立有力的居家養(yǎng)老支持環(huán)境，從 2021 年起，中國政府連續(xù)三 第 11頁 年實施建設(shè)社區(qū)老年福利服務(wù)設(shè)施的 “星光計劃 ”，總投資 134 億元人民幣，建成 “星光老年之家 ” 萬個，涵蓋老年人入戶服務(wù)、緊急援助、日間照料、保健康復(fù)和文體娛樂等多種功能，受益老年人 超過 3000 萬。 目前，我國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護理院等養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu) 4 萬余個，總床位 萬張，其中農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院 29681 個，總床位 萬張。近兩年建成的一批復(fù)合型老年公寓，配套設(shè)施比較全面，除了提供吃、住、洗等基本的服務(wù)外，還有健身房、圖書閱覽室、歌舞廳等娛樂場所。我國老年公寓發(fā)展較晚，數(shù)量還較少，今后會有較大發(fā)展，且大中城市發(fā)展較快，這是一種趨勢。但在我國經(jīng)濟尚不發(fā)達的情況下，完 全由國家辦老年公寓是不現(xiàn)實的，也滿足不了老年人的需要。 發(fā)展老年公寓，既可以為老年人創(chuàng)造一個適合養(yǎng)老的居住 環(huán)境，又可以節(jié)約住房資源。隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對老年公寓的需求也在不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。 1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前上海市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達 2 萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的 1％。 l．老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。目前在多數(shù)城市老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有加入城市的總體規(guī)劃，缺 乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設(shè)規(guī)劃。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達 2021－ 3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。 4．政府和社會對老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。社會福利制度雖滯后于整個經(jīng)濟體制的改革，但仍是在漸進而緩慢的變革著。 五 、需求分析預(yù)測 全球人口老齡化是經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的結(jié)果，是人類歷史發(fā)展的巨大成就。 第 16頁 觀念的變化 中國 “養(yǎng)兒防老 ”、 “三、四代 同堂 ”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型 “核心家庭 ”、 “三口之家 ”的比重在不斷上升。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占 ％。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為 “老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所 ”。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空 第 17頁 巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨居老人為 13％，偶居的占％（《老看住房專題會議論文集》 2021 年）。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 基于上述調(diào)查結(jié)果， ****市 亟待需要建設(shè)一個全新概念的復(fù)合式綜合性養(yǎng)老 處所 （集 “養(yǎng)老 ”、 “居住 ”、 “休閑 ”、 “度假 ”、享樂 “五位一體完善結(jié)合的，可持續(xù)發(fā)展的，具有標準高、功能全、規(guī)模大、服務(wù)好），滿足不同老年人集中養(yǎng)老、居家養(yǎng)老的不同需求，以便加快推進 ****市地區(qū)社會化養(yǎng)老的步伐，滿足 ****市 人口老齡化日益增長的需求。北部為 ***平原，南部屬巴山北坡山地，中部為溝梁相間的丘陵地帶。本項目所在地地質(zhì)構(gòu)造單元屬于揚子準地臺的 ****斷凹中部，基底構(gòu)造比較復(fù)雜，主要受新生代斷裂構(gòu)造影響，使基底形成一些近東西向的塊狀斷陷及隆起，基底地形凹凸不平?？傊?，地質(zhì)情況較簡單，無大的不良地質(zhì)現(xiàn)象。本項目處于區(qū)內(nèi)海拔 800 米以下的漢江谷地，為北亞熱帶氣候類型。 （ 1） 2021 年，全市農(nóng)林牧漁業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，增長 %（可比價），其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %；林業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %；牧業(yè)產(chǎn)值 億元、增長 %；漁業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %；農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %。資質(zhì)以上建筑施工企業(yè)完成總產(chǎn)值 70 億元，增長 %。實現(xiàn) 第 21頁 國內(nèi)旅游收入 63 億元，增 30%，旅游外匯收入 830 萬美元，增長 %。 交通及周邊環(huán)境條件 本項目位于 ****市 北城區(qū)域 ****， 靠近 ***路，規(guī)劃建設(shè)有 ***路、 ***路等 ，交通條件便利，有利于業(yè)主出行。 （ 2）排水：采用雨污分流制排水系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)道路東側(cè)和北側(cè)設(shè)置污水與雨水管網(wǎng)。以提升城市形象、豐富城市功能、解決老年住房問題、構(gòu)建和諧社會為服務(wù)理念；改變 ****傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，整合 “山水田園 ”文化概念，締造全新的社區(qū)生活和農(nóng)家樂式的新養(yǎng)老生活；以讓老年人感受到愉悅的休閑的晚年生活，讓經(jīng)營者獲得最好的經(jīng)營平臺，并提 第 23頁 升經(jīng)營水 平，以讓市民認同，讓政府滿意，開發(fā)商獲得適當?shù)慕?jīng)濟效益和社會效益為投資理念；以優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境及周邊人文環(huán)境、完善的配套設(shè)施來定位。 整合 “山水田園 ”文化概念，提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)生活和農(nóng)家樂的新養(yǎng)老生活 規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想 第 24頁 規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想旨在實現(xiàn)以下屬性目標： ? 健康性 ——通過高新技術(shù) 的運用，創(chuàng)造健康社區(qū)； ? 舒適性 ——減少城市環(huán)境壓力，身心得以放松； ? 節(jié)能性 ——居住小區(qū)體現(xiàn)節(jié)能思想，實現(xiàn)資源的合理利用； ? 差異性 ——項目易與其他住宅項目區(qū)分，具有較強的個性； ? 經(jīng)濟性 ——建設(shè)物超所值經(jīng)濟實用的住宅小區(qū)； ? 安全性 ——運用智能化，體現(xiàn)生活安全性； ? 愉悅性 ——自然、和諧、健康、舒適。 二、總體規(guī)劃方案 本項目規(guī)劃總用地 ㎡ ， 總建筑面積 ㎡，住宅建筑以 多層、小 高層 為主，建設(shè)內(nèi)容主要為老年公寓、頤養(yǎng) 住宅樓群 、 商業(yè) 中心、 綜合管理 中心 、 社區(qū)配套室外體育 以及 娛樂活動區(qū)。 本項目景觀主要由小區(qū)內(nèi)部和外部主體廣場 、 小區(qū)外部綠化 組成， 要以配合區(qū)內(nèi)各休閑廣場結(jié)合為特點，努力營造自然，和諧的生態(tài)環(huán)境。 在總體布局上，以行列式為主，將建筑物沿周邊布置。 針對單體建筑，利用開放的入戶花園、生活陽臺做綠化設(shè)計，將綠化由地面引向空中。 建筑空間布局 項目總體規(guī)劃設(shè)計主要考慮幾個要素： （ 1）充分利用區(qū)位、地形優(yōu)勢，建設(shè)具有一定文化底蘊，反映現(xiàn)代科學技術(shù)水平的城市形象地區(qū)，讓歷史與現(xiàn)代科技有機的實現(xiàn)統(tǒng)一。在 康定路和絲綢之路 設(shè)置小區(qū)主入口，車行 主干 道路寬 9 米，形成了本小區(qū)的道路骨架，滿足消防車通行的機動車道外，小區(qū)支路及入戶道路寬度均為 36 米。 本項目 建筑密度為 %，容積率為 ，綠化率為 %。住宅考慮到入住戶二次裝修，僅做水泥砂漿拉毛地面。 ② 功能特點 居住方面：老年人的居所大都鄰近醫(yī)院、菜場。 學習、休閑方面：本市每年老人到各類老年教育機構(gòu)和社區(qū)學校學習，參加文化體育活動的老年人數(shù)與日俱增。 第 30頁 ? 有大陽臺，方便老年人曬太陽。室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍等。家具應(yīng)從實用出發(fā)，宜少不宜多。 櫥衛(wèi)設(shè)計要點：做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設(shè)計，老年人不必踮腳或哈腰便可完成生活所需；衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋；浴缸不宜過高，較高應(yīng)加墊， 第 31頁 為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。 住宅每單元入戶管在室外設(shè)單元水表井，每戶在廚房間設(shè)一塊戶用水表，水表后的支管沿走道上空敷設(shè)或局部沿墊層敷設(shè)，水表采用 IC 卡水表。 室外雨水管道設(shè)計降雨歷時 T=10min。 （ 3）配電系統(tǒng) ① 電源：設(shè)置 10KV 變配電室和發(fā)電機房，采用 220/380V 低壓電纜向小區(qū)內(nèi)各樓放射式供電，共需要 3 臺變壓器。 ⑤ 主要電氣技術(shù)數(shù)據(jù)：小區(qū)變壓器裝機容量 2500KVA，備電負荷（發(fā)電機） 250KW。 ② 小區(qū)內(nèi)各住宅樓均設(shè)置樓宇對講系統(tǒng)，并實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，主機設(shè)置在小區(qū)入口處物業(yè)管理用房內(nèi)。 二、環(huán)境質(zhì)量標準 ? 《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》（ 1998 年