北京朝陽國際公寓推廣方案第1部分-wenkub
2023-03-08 20:45:50 本頁面
【正文】 套數(shù) 4 20 120 204 348 面積范圍 78 112 141 18 194 3樓 套數(shù) 64 268 168 500 面積范圍 4477 97120 132139 總計 套數(shù) 68 288 288 204 848 面積范圍 4478 97120 132141 18 194 套數(shù)比例 % % % % 表 11 朝陽國際公寓 4 號樓戶型分析 ? 二期住宅為二座高層建筑，總建筑面積 82314M2，大約有 422個單位。一期預計于 2021年 5月交用。 ? 一期住宅由三棟高層建筑組成，層數(shù)由 2 2732層不等，總建筑面積 130215M2，共有大約 848個住宅單位（不含復式），詳細情況見表 1。其中 2居 213套、三居 189套、四居 20套。 棟號 項目 二居 三居 四居 合計 1樓 套數(shù) 192 64 256 面積范圍 126130 173 5樓 套數(shù) 21 125 20 166 面積范圍 144 150191 206 總計 套數(shù) 213 189 20 422 面積范圍 126144 150191 206 套數(shù)比例 % % % 二、 項目分析 區(qū)域市場分析 （周邊項目分析） ? (價格分布 )本項目從表 21 中可以看出，周邊競爭項目基本分為兩類： 8000、乃至10000元 /平方米以上的高檔公寓和 55007000元 /平方米的普通住宅。 ? （建筑類型） 從建筑類型來看，高檔項目中高層塔樓占了很高比例，新建項目棕櫚泉、珠江帝景、藍堡全部是有塔有板，老項目都會國際和朝陽園則全部為塔樓；但在中檔項目中，板樓占據(jù)了絕對優(yōu)勢 ，除了遠洋天地和珠江羅馬是有塔有板，其它清一色為板樓。 項目名稱 位 置 項目性質(zhì) 規(guī)模 萬 M2 入住時間 均價 元 / m2 棕櫚泉 朝陽公園南側(cè) 外銷公寓 30 2021 年 12 月 11000（精） 珠江帝景 大望路現(xiàn)代城南 2021 米 外銷公寓 90 2021 年初 10000（精） 都會國際 朝陽路十里鋪 外銷公寓 共 50 萬 2021 年 9 月 8600（精） 朝陽園Ⅱ 朝陽路青年路 外銷公寓 28 二期 2021 年 10 月入住 7800（精） 藍堡公寓 光華路現(xiàn)代城對面 內(nèi)銷公寓 20 2021 年 4 月 9500（精） 住邦 2021 慈云寺橋東南角 內(nèi)銷商住 50 一期 2021 年 6 月 10700 橙色時光 朝陽區(qū)東風橋 內(nèi)銷住宅 最早入住 2021 年 6 月底 5500 遠洋天地 慈云寺橋東南側(cè) 內(nèi)銷住宅 60 板樓已入住，二期 2021年 6 月， 2021 年全部入住。由美國 HOK公司負責建筑設計、澳大利亞 HASSELL負責景觀設計。社區(qū)西南角的三期尚在規(guī)劃之中，四期已轉(zhuǎn)讓給住邦 2021，第五期是社區(qū)西部外圍臨四環(huán)路的公建和寫字樓。 3期預計還有 700套。 ? 價格 推廣初期，開發(fā)商執(zhí)行低價策略，每平方米凈利潤在 200 元左右，板樓精裝修均價 6600元 /平方米，塔樓最低價不到 5000元，在市場上一炮打響。目前一期已經(jīng)入住，贏得良好口碑，配套的遠洋藝術(shù)館為項目提供了極好的社區(qū)文化氛圍。這樣一個項目賣點當然很多，比如它的規(guī)劃設計、藝術(shù)中心、立面色彩、板樓戶型等等，但從推廣運作的角度，有兩個核心要素很值得借鑒： ? 價位 （提 價策略成功） 遠洋天地開盤時，相當?shù)囟蔚臉潜P售價都在 8000 以上，遠洋不求一期的高利潤，把相對更容易得到市場認同的產(chǎn)品（一期主要為板樓）以塔樓不到5000，板樓精裝 6600 推出，具有極大的殺傷力，保證了一期快速清盤，贏得了市場。 ? 項目定位和社區(qū)文化 遠洋 天地的以 CBD 年輕白領為主要客戶群，定位為青春白領的自由家園。 賣場、樣板間、樓書、印刷品都十分簡潔、明快、精致、時尚，但絕非高不可攀，這一切都是買家日常的工作和生活。難怪有人認為：房子首先是精神的蔽所，其次才是身體的蔽所。 ? 建筑類型 建筑類型為主要為板樓和板塔結(jié)合，建筑層數(shù)為 22層，局部 1 1 1 8層。目前該項目尚未開盤，預計 9月 8日正式開盤。 作為珠江旗下樓盤，本身就具有了強大的號召力。 精裝修是珠江傳統(tǒng)作法， 2套樣板間風格迥異，一套古典、一套現(xiàn)代，展示了不同的裝修標準。 板式小高層，圍合式布局，歐式風格。 ? 銷售進度 1 居、 2 居基本售完，銷售總套數(shù)在 300 套左右，但 3 居、 4 居基本無成交。因此金港國際這一定位顯然起到了正反兩方面的作用。 ? 戶型優(yōu)勢： ，部分戶型層高更可達到 ，競爭對手難以匹敵。 ? 朝陽路即將拓寬改造，必將使這一區(qū)域成為市場熱點。 劣勢與市場威脅 ? 2021年才可入住，屬于遠期樓花，會影響買家信心。 ? 周邊樓盤多為國外名家設計， 而中國人的習慣是崇洋，相對而言我們在規(guī)劃設計方面缺少賣點。 ? 遠洋二期、橙色時光將于明年中入住，由于價位相差不多， 市場定位類似 ,必將對處于 期房階段的本項目構(gòu)成嚴重威脅。明年東四環(huán)將有京棉一廠、國美家園兩個大盤推出，其規(guī)模都在 100萬平方米以上，單價不超過 5000元 /平方米，極可 能帶動樓市跳水。
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