【正文】 按照四星級 酒店 標(biāo)準(zhǔn) 進行 修建 。 （六）供電設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 需 (1000A) 變壓器一臺 ,能滿足 單個樓層均能提供3 200A的容量，因此， 酒店 修建 完成后， 就可以符合酒店的用電需求 （七）電梯設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 主樓 新增 電梯 2部、貨運電梯 1部、主樓電梯為 OTIS電梯，速度 ，載重為 1150KG，容量 15人。因此， 水壓和流量等也符合 酒店 所需標(biāo)準(zhǔn)。空調(diào)設(shè)備基本可以適應(yīng)大 酒店 的需要， 酒店 區(qū)域空調(diào)需要單獨配置功率較小的兩臺冷水機組及相應(yīng)設(shè)備，以便 24小時獨立運行供應(yīng)冷氣。 四、 加丁嘎 度假山莊 工程 修建 可行性 （一）建筑結(jié)構(gòu) 加丁嘎 度假山莊 建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，每層面積可以自由分割。 對客服務(wù)的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護良好，達到整潔、完整、衛(wèi)生，并維持正常功能。 （三）裝飾布局標(biāo)準(zhǔn) 酒店布局合理，外觀有特色，設(shè)施使用方便、安全。電話機旁備有使用說明及市內(nèi)電話簿；有彩色電視機、提供客人可以控制的音響系統(tǒng)。配有吹風(fēng)機。 客房擁有獨立衛(wèi)生間，裝有高級抽水馬桶、面盆及有彩色標(biāo)識的冷熱水龍頭、梳妝臺 (配備梳妝鏡和必要的盥洗用品 )、浴缸并帶淋 浴噴頭（或只設(shè)單獨淋浴間），配有浴簾、晾衣繩。酒店擬按照如下標(biāo)準(zhǔn)進行 修建 ： （ 一）酒店客房標(biāo)準(zhǔn) 酒店將設(shè)計客房樓層共 4層，計劃擁有 83間（套）各類能滿足商務(wù)旅行、行政辦公用途的豪華、舒適客房，其中， 豪華套房 4間、商務(wù)間 10間、標(biāo)準(zhǔn)房 69間。據(jù)統(tǒng)計，僅 林芝地區(qū) 一年的 旅游人數(shù) 就高達 26000個， 隨過冬季旅游的開放一年 365 天幾乎都有 游客 ， 林芝將會 吸引海內(nèi)外 游客 7000 千 人次， 旅游觀 光 者 居 西藏 地區(qū) 之首，這些觀 光 者將成為 林芝 高星級酒店重要的客戶資源。 這幾年，高星級賓館興建越來越多。 6163666 傳真： ?。烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 1 / 48 加丁嘎 度假山莊 項目計劃書 (合資） 可 行 性 研 究 報 告 編制單位：烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制 。6162306 Email?。從 八一 鎮(zhèn)到加 加丁嘎 村 由西向東，在不到 1公里的距離里， 既 將建設(shè)的 加丁嘎 度假山莊 及別墅式度假村 作為高星級酒店潛在客戶聚集的甲級 別墅式度假村 建造， 將打破林芝地區(qū)住宿 供不應(yīng)求的局面。 2020年前 拉薩 酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴容，床位將從現(xiàn)在的 270張增加到 3400張，其中星級酒店的床位將從現(xiàn)在 120張的基礎(chǔ)上增加到 280張。 酒店房間力求裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地?zé)簟⑷礴R、行李架等高級配套家具和床上用品。采取有效的防滑措施。 24小時供應(yīng)冷、熱水。配備十分有效的防噪音及隔音措施；有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾等。內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。員工更衣室、公共衛(wèi)生間、浴室、餐廳、宿舍等工作和福利設(shè)施功能相對完善，有相應(yīng)的管理制度，與酒店星級形象相一致。根據(jù)每層面積及四星級酒店房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)， 酒店 可 修建 為 69 個標(biāo)間， 10 個商務(wù)間。 （三）鍋爐及熱交換設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 現(xiàn)有鍋爐三臺，可以供 加丁嘎 度假山莊 使用， 別墅樓區(qū)域鍋爐也要單獨配置，以便冬季 24 小時獨立運行供暖。 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 11 / 48 （五）排水系統(tǒng) 排水問題是 加丁嘎 度假山莊 修建 為 酒店 的最大問題。因此，電梯 要 符合 四星級 酒店 的硬件要求。 修建 后，一樓大堂將有咖啡吧、茶吧等 酒店 配套設(shè)施。 （二） 加丁嘎 度假山莊 內(nèi)部結(jié)構(gòu) 加丁嘎 度假山莊 建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)每層面積及四星級 酒店 房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)， 酒店 每層面積均可自由分割，樓層局部的調(diào)整對 酒店 結(jié)構(gòu)及每層總體布局影響很小，有效降低了 酒店 內(nèi)部改造成本 ， 為將來內(nèi)部布局的合理變化提供了 方便。另外， 加丁嘎 度假山莊 是 星級酒店 ，因根據(jù)四星級酒店 的硬件標(biāo)準(zhǔn)，需添置 最基本 酒店 設(shè)備。若要是在 拉薩 地區(qū)另尋新址興建類似級別的 酒店 ，所需資金至少將達 3500 萬 元。 六、 修建 后 加丁嘎度假山莊酒店 功能介紹 加丁嘎 度假山莊 的 主樓、一樓裙樓、二 樓裙樓以及停車場，計劃 修建豪華套房 4間、商務(wù)間 10間、標(biāo)準(zhǔn)房 69間 。 另外， 酒店 還將擁有： （ 1）現(xiàn)代化的 商務(wù)中心 ，面積 100平方米，位于群 1樓； （ 2）設(shè)備完善的 健身房 ，面積 150平方米，位于裙 2樓； （ 3） 高檔購物中心 ，面積 200平方米，位于裙 1樓； （ 4）可 同時容納 160人參會的 會議中心 （可分隔為 4－ 6間小型會議室），面積 300平方米，位于裙 2樓； （ 5）典雅別致的 咖啡吧、酒吧、茶吧 ，面積 200平方米，位于裙 1樓。 大 酒店 各功能區(qū)域面積比例圖如下： 圖表 5： 加丁嘎度假山莊酒店 功能區(qū)域面積比例圖 根據(jù)四星級 酒店 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)， 加丁嘎度假山莊酒店 修建 工程將包括以下幾個大的項目：（ 1）套房裝飾；（ 2）標(biāo)房裝飾；（ 3）房間機電；（ 4） 酒店設(shè)備；（ 5）套房家具、窗簾等；（ 6）標(biāo)房家具、窗簾；（ 7）大堂改造等。根據(jù)表格顯示， 酒店 修建 工程總造價為 。各房間類別年收入比例表： 圖表 10： 加丁嘎度假山莊酒店 各房間類別年收入對比表 隨著 拉薩 旅游熱的升溫 ，未來幾年 林芝 高星級 酒店 的出租率將有穩(wěn)步上升，另外， 酒店 房間價格也將大幅度增長，因此， 加丁嘎度假山莊酒店 的年主營收入也將隨之有較大漲幅。若 酒店 會議中心大力開拓市場，作為 自治區(qū) 各地 區(qū)召 開會議的主要會場之一，那么 酒店 會議中心的年收入還將有較大的提高。一般情況下， 酒店 客房日消耗材料成本 15 元，那么按照出租率 60％計算， 加丁嘎 度假山莊酒店 客房年材料消耗費用約 ；按照早餐成本每份 10元、每個客房每日 2份早餐計算，每年早餐成本費用約 。按照目前 拉薩高星級 酒店 基層員工工資的一般水平（每月平均薪水 900元、含四金）， 加丁嘎度假山莊酒店 基層員工年工資總額約 106萬元。 管理層工資：根據(jù)下文所示的 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編 酒店 管理層員工為 10 人。 固定資產(chǎn) 折舊與攤消費： 相關(guān)須重新添置固定資產(chǎn)（設(shè)備） 400萬元，烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 22 / 48 折舊年限按照 10年計算，每年折舊費用為 38萬元。計劃銀行貸款 1500 萬人民幣，貸款時間為 2 年，按照目前銀行貸款利率計算，每年財務(wù)費用約 90萬元。因此，根據(jù)此項規(guī)定， 大 酒店 一年營業(yè)稅及附加應(yīng)為 。那么， 加丁嘎度假山莊酒店 年凈收入為 。 九、財務(wù)分析 重要假設(shè)： 酒店 業(yè)持續(xù)發(fā)展； 無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn) 爭影響 酒店 建設(shè)和發(fā)展； 宏觀經(jīng)濟環(huán)境無重大突變 一般假設(shè)： 所得稅率為 15％； 利率維持目前水平。另外，變動成本中的營業(yè)稅是以客房收入數(shù)據(jù)計算的，不包括其他收入部分。 365天＝ /套 /天 （ 5）出租率按照 100％計算 則每天客房的收入 =200 69+300 10+500 4=1880元 /天 每套客房每天平均收入＝ 18800元 /天247。 盈虧平衡客房收入： 17 365= 說明在實際經(jīng)營中，預(yù)計的出租收入將遠遠超過盈虧平衡的收入， 酒店 盈利。 盈虧平衡關(guān)系見如下示意圖： 圖表 23： 加丁嘎度假山莊酒店 盈虧平衡關(guān)系示意圖 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 31 / 48 2020— 2020年盈虧平衡分析 根據(jù)前面的假設(shè)， 2020— 2020年 酒店 總成本為 ，與 2020年的成本 445 萬元差距不大。支付股東股利： 2020年按原租金收入（扣稅后）預(yù)分配， 2020年按 2020年可分配利潤預(yù)分配。 ○1 修建一座度假山莊包括 (四星級 )賓館一座 ,建筑面積約 8000平方米 , ○2 開發(fā)數(shù)棟小型別墅 ,開發(fā)面積約 7000平方米 圖表 29： 加丁嘎 度假山莊 各產(chǎn)權(quán)類別面積比例示意圖 這樣選擇可能使得說服業(yè)主的工作難度小一些。 （ 3） 承諾固定回報 ：若部分業(yè)主贊同 加丁嘎度假山莊酒店 修建 項目，但由于多種原因不贊成以產(chǎn)權(quán)參股大 酒店 ，大 酒店 可以租賃等方 式長期使用這些業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，并承諾給予此類業(yè)主可觀的固定回報。購買價格將根據(jù) 酒店 房產(chǎn)的市場價格由買賣雙方自主談判確定。 方式二： 公司采用發(fā)起設(shè)立方式，即由發(fā)起人認購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。 根據(jù)房地產(chǎn)市場行情和 賓館 商業(yè)附加值， 加丁嘎 度假山莊 房產(chǎn)平均價格約為 2500元人民幣 /平方米； 一樓大堂價格約為 3000元人民幣 /平方米； 二樓裙樓價格約為 2100元人民幣 /平方米； 停車場價格約為 180元人民幣 /平方米。公司擬注冊資本 4000萬元，各業(yè)主可根據(jù)實際股份進行配股。公司投資總額超出注冊資本的部分，留作公司資本公積金。 公司利潤分配辦法 公司利潤分配方式暫定以下三種，具體方式由股東大會根據(jù) 酒店 經(jīng)營的實際情況選擇適用： （ 1）以公司當(dāng)年利潤派發(fā)現(xiàn)金； （ 2）以公司當(dāng)年利潤派發(fā)新股； （ 3）以公司盈余公積金轉(zhuǎn)贈股本。股東大會會議由董事會召集，董事長主持；董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長主持；副董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事主持。股東會代表由 2 家業(yè) 主通過協(xié)商交流等方式推薦人選，然后選舉產(chǎn)生。董事會設(shè)董事長一人，可以設(shè)副董事長。 股份有限公司設(shè)總經(jīng)理，由董事會決定聘任或者解聘。監(jiān)事會主席和副主席由全體監(jiān)事過半數(shù)選舉產(chǎn)生。自行管理的成本費用相對較低，但是 酒店 經(jīng)營管理者的經(jīng)驗可能較為缺乏，會影響 酒 店 經(jīng)濟效益。聘請品牌酒店 管理機構(gòu)也是目前眾多高星級 酒店 的一貫做法，一是能使 酒店 管理經(jīng)營制度化、規(guī)范化，提高 酒店 的管理水平；二是能借用 酒店 管理機構(gòu)的品牌效益，迅速提高 酒店 的知名度和競爭力；三 是在眾多的 酒店 業(yè)主中具有權(quán)威的公信力。 填補西藏 林芝 地區(qū) 無高星級賓館 ，從而也給 當(dāng)?shù)?項目所在地政府、主管機構(gòu)帶來巨大的社會影響和經(jīng)濟收入并推動當(dāng)?shù)?旅游 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與在 拉薩市 區(qū) 另尋新址興建類似級別的 酒店 相比，把 加 加丁嘎 村修建 度假山莊 ,其 修建 用費較低，若以 4個樓層計算， 修建 費用可控制在 2500 萬元人民幣左右。因此， 加丁嘎度假山莊 按四星級標(biāo)準(zhǔn) 修建 將為業(yè)主帶來巨大的經(jīng)濟效益回報。投資收益率和烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 48 / 48 成本收益率也是每年漲幅較大。 通過綜合分析，我們認為把 加丁嘎 度假山莊 部分樓層 修建 為四星級 標(biāo)準(zhǔn) 酒店 的思路與規(guī)劃方案總體上是可行的 附件： 。 隨著西藏旅游業(yè)升溫，拉薩尤其是林芝地區(qū)高星級酒店的發(fā)展將面臨巨大的空間， 屆時 每年 將吸引海內(nèi)外游客 20萬人次觀 光 ，這些參觀者將成為 林芝 高星級 酒店 重要的客戶資源。若 酒店 修建 工程總費用控制在 2500 萬元左右，那么 酒店 經(jīng)營 10 年就可以收回改造成本。 其次， 提高業(yè)主的資產(chǎn)收益 。因此， 拉薩 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以 加丁嘎 度假山莊 為主要項目 ， 從 提升加丁嘎 度假山莊 整體形象的高度出發(fā)，提出了把 加丁嘎 度假山莊 修建 為四星級 酒店 的思路與規(guī)劃方案。 十三、 項目的社會效益分析 在 西藏 林 芝地區(qū) 修建加丁嘎度假山莊 ，使更多的中外游