【正文】 ,度假 ,旅游 ,住宿 ,餐飲 ,娛樂 ,租賃 ,銷售為一體的綜合性經(jīng)營項(xiàng)目 ,項(xiàng)目主要依托林芝地區(qū)豐富的旅游資源和獨(dú)特的地理環(huán)境 ,隨著西藏地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)投施不斷完善 ,特別是林芝機(jī)場和 青 藏鐵路的開通 ,林芝地區(qū)的旅游將會(huì)每年成倍的增長 ,旅游業(yè)將是林芝地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè) 由于林芝旅游業(yè)起步較晚 ,旅游基礎(chǔ)設(shè)施較以前有所改變 ,但還是無法滿足日益增長的旅游消費(fèi)要求 ,加上現(xiàn)代旅游消費(fèi)觀念的改變 ,人們從喧嘩的高樓大廈到現(xiàn)在的寧靜享受自然 ,從單一的旅游到現(xiàn)在的休閑度假 ,級別低 ,設(shè)施簡陋 ,傳統(tǒng)接待方式等 ,己無法適應(yīng)現(xiàn)代旅游消費(fèi)觀念 ,所以我公司經(jīng)過多次調(diào)研 ,在離八一鎮(zhèn)較近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山莊 ,山莊具有地方民族特色又有現(xiàn)代元素 ,既能讓游客充分領(lǐng)略到獨(dú)特的異域風(fēng)情的同時(shí) ,又能享 受到優(yōu)質(zhì)高效的現(xiàn)代化服務(wù) ,滿足游客追求新奇 ,追求個(gè)性化的需求 ,既改變以往林芝留不住過夜游客的局面 ,也改變林芝目前無一家真正具有工布特色和現(xiàn)代元素的休閑度假山莊的局面 拉薩 加丁嘎度假山莊酒店 項(xiàng)目計(jì)劃書 （ 一 ） 拉薩 林芝地區(qū) 酒店市場分析 隨著 觀光 、旅游 探險(xiǎn) 等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展， 林芝 對高檔賓館的需求量也不斷提升。羅桑 .多吉堅(jiān)贊 地址： 拉薩市曲水縣工業(yè)園區(qū)沿河路 4 號(hào) 郵編 ?： 850600 電話： ?。 拉薩 作為 神秘 之都及國際性旅游觀光城市， 探險(xiǎn) 旅游業(yè)非常發(fā)達(dá)。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好。提供國際互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入服務(wù)。酒店各區(qū)域通風(fēng)良好，空氣質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)。 （二）空調(diào)設(shè)備 加丁嘎 度假山莊 購置 冷水機(jī)兩臺(tái)、循環(huán)泵四臺(tái)、冷卻泵三臺(tái)、冷卻風(fēng)機(jī)二臺(tái)。另外，排水系統(tǒng)還需要配備污水處理裝置。 五、 加丁嘎 度假山莊 修建 酒店 的優(yōu)勢條件 （一） 加丁嘎 度假山莊 外觀現(xiàn)狀 一 個(gè)外形設(shè)計(jì)具有鮮明個(gè)性的 酒店 建筑無疑 會(huì)給人們留下難忘的印烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 12 / 48 象，同樣也為其收益打下良好的基礎(chǔ)。兩者商業(yè)模式既相對獨(dú)立又互為補(bǔ)充。 酒店 設(shè)有衛(wèi)星地面接收系統(tǒng)，可為賓客及時(shí)轉(zhuǎn)播國際電視節(jié)目。 （ 5） 酒店 其他主要功能設(shè)施如商務(wù)中心、健身房、大型會(huì)議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費(fèi)用約 215萬元。 加丁嘎度假山莊酒店 客房價(jià)格增長大致如下： 圖表 11： 加丁嘎度假山莊酒店 20200— 2020年客房價(jià)格表 2020 2020 2020 2020 2020 套房 500 585 650 760 850 商務(wù)間 300 350 410 470 575 標(biāo)準(zhǔn)間 200 235 270 400 450 加丁嘎度假山莊酒店 2020年至 2020年客房收入增長圖（單位：萬元）： 圖表 12： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年客房年收入增長圖 （ 2）其他收入：主要是 酒店 會(huì)議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車場等配套設(shè)施的年收入。 物業(yè)管理費(fèi)支出主要包括 酒店 設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、設(shè)備修理費(fèi)等等，若按照每平方米月管理費(fèi) 1元計(jì)算，那么 加丁嘎度假山莊酒店 年物業(yè)管理費(fèi)約為（此處計(jì)算，不包含停車場面積；另外據(jù)了解，四星級 酒店 年水電、燃油等能源消耗費(fèi)用約 80萬元。 公司開辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和 酒店 公司工商注冊費(fèi)用、 酒店 開業(yè)典禮費(fèi)用等，開辦費(fèi)用合計(jì) 30萬元（其中裝飾費(fèi)用約為 25萬元）。 酒店 運(yùn)營具體成本構(gòu)成表：（單位：萬元人民幣） 圖表 15： 加丁嘎度假山莊酒店 運(yùn)營成本表 序號(hào) 成本 年成本數(shù)額 備注 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 23 / 48 1 客房年材料消耗費(fèi)用 客房日消耗材料成本 15元，出租率按照 60％計(jì)算 2 年早餐成本費(fèi)用 早餐成本每份 10元、每客房每日 2份早餐，出租率按照 60％計(jì)算 3 物業(yè)管理費(fèi) 不包含停車場面積 4 年水電、燃油等能源消耗費(fèi) 80 —— 5 基層員工工資 106 預(yù)編 酒店 基層員工為 98人 6 宣傳、廣告費(fèi) 10 —— 7 管理層工資 36 預(yù)編 酒店 管理層員工為 10人 8 公司開辦費(fèi)用年攤消 6（公司開辦費(fèi)用總費(fèi)用 30 萬按照 5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為 6萬元） 包括裝飾費(fèi)用和酒店 公司工商注冊費(fèi)用、 酒店 開業(yè)典禮費(fèi)用等 9 固定資產(chǎn)年折舊與攤消 40 —— 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 24 / 48 費(fèi) 10 差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi) 20 —— 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 90 計(jì) 劃 銀行 貸 款1500 萬人民幣，貸款時(shí)間為 2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算 年運(yùn)營成本費(fèi)用總額 備 注 酒店 運(yùn)營具體成本比 例如下 (單位：萬元 )： 圖表 16： 加丁嘎度假山莊酒店 運(yùn)營成本比例圖 （ 5）營業(yè)稅 酒店運(yùn)營成本比例示意圖 17% 48% 29% 6% 主營成本 經(jīng)營專用成本 管理專用成本 財(cái)務(wù)專用成本 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 25 / 48 根據(jù)上文計(jì)算， 加丁嘎度假山莊酒店 年收入為 。 若 2020烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 26 / 48 年以后營業(yè)成本統(tǒng)一按照 萬元計(jì)算，且營業(yè)稅和所得稅按照上述比例計(jì)算，則 2020年至 2020年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元）： 圖表 18： 加丁嘎度假山莊酒店 2020— 2020年凈收入增長示意圖 當(dāng)然如果考慮到財(cái)務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。 則每套客房年變動(dòng)成本為： 247。 如按預(yù)計(jì)的 60%出租率進(jìn)行營業(yè)，則盈虧平衡出租價(jià)格為： 天元 /%6083 ??? 盈虧平衡的出租價(jià)格利 用率為： %%1 0 2 5 4 ?? 根據(jù)這個(gè)利用率可以計(jì)算各類房間的盈虧平衡價(jià)格。 加丁嘎 度假山莊 的產(chǎn)權(quán)比較完整，即每一層均完整地屬于某一個(gè)業(yè)主，而其他樓層的產(chǎn)權(quán)較為分散。但是此類業(yè)主不能依據(jù)公司法享有 酒店 股東權(quán)利。這部分業(yè)主作為公司股東來成立“ 拉薩 加丁嘎度假山莊酒店 股份有限公司”，然后以“ 林芝 加丁嘎度假山莊酒店 股份有限公司”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議。 方式二： 公司 直接投資 4 千萬元 ，公司擬注冊資本 4000 萬元。股東按其所持有股份的種類依照《公司法》享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；持有同一種類股份的股東，享有同等權(quán)利，承擔(dān)同種義務(wù)。 按照上述“方式二”設(shè)立公司，股東大會(huì)組成可按照公司法規(guī)定，凡是入股的大業(yè)主均是股東，股東大會(huì)由入股業(yè)主組成。 根據(jù)四星級 酒店 管理經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)，擬設(shè)定 酒店 崗位設(shè)置和人員編制如下： 圖表 33： 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表 部門 崗位設(shè)置 編制人數(shù) 總經(jīng)理室 3人 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 42 / 48 總經(jīng)理 1 副總經(jīng)理 1 總經(jīng)理助理 1 行政辦公室 12人 辦公室 2人 主任 1 行政秘書 1 人力資源 2人 經(jīng)理 1 人事專員 1 質(zhì)檢 4人 質(zhì)檢培訓(xùn)經(jīng)理 1 客戶服務(wù)經(jīng)理 3 倉管 2人 倉管員 2 公管企劃 2人 經(jīng)理 1 企劃美工 1 后勤保障部 18人 工程主管 1人 主管 1 采購 2人 經(jīng)理 1 采購員 1 網(wǎng)絡(luò)工程 2人 網(wǎng)絡(luò)工程師 2 工程維修 3人 萬能工 2 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 43 / 48 弱電工 1 安保部 10人 經(jīng)理 1 消防專管員 1 領(lǐng)班 3 安保員（內(nèi)保） 5 市場營銷部 6人 總監(jiān) 1人 1 市場拓展 3人 經(jīng)理 1 市場代表 2 營運(yùn) 2人 主管 1 預(yù)訂員 1 客戶服務(wù)部 57人 客房 37人 經(jīng)理 1 主管 3 服務(wù)員 15 計(jì)件工 10 制服工 2 PA主管 1 PA 5 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報(bào)告 44 / 48 前臺(tái) 11人 經(jīng)理 1 前臺(tái)主管 2 前臺(tái)接待員 8 禮賓 6人 主管 1 行禮員 6 總機(jī) 3人 接線員 3 商務(wù)中心 6人 經(jīng)理 1 商務(wù)中心 商務(wù)中心文員 2 其他配套服務(wù)中心 服務(wù)員 3 財(cái)務(wù)部 6人 經(jīng)理 經(jīng)理 1 會(huì)計(jì) 主管 1 會(huì)計(jì)專員 2 出納 主管 1 出納員 1 總計(jì) 108人 監(jiān)事會(huì) 公司設(shè)立監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)成員 5名，其中職工監(jiān)事 2名。聘用 酒店 顧問公司有利于彌補(bǔ) 酒店 經(jīng)營者管理經(jīng)驗(yàn)的不足。因此， 拉薩 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以 加丁嘎 度假山莊 為主要項(xiàng)目 ， 從 提升加丁嘎 度假山莊 整體形象的高度出發(fā)，提出了把 加丁嘎 度假山莊 修建 為四星級 酒店 的思路與規(guī)劃方案。若 酒店 修建 工程總費(fèi)用控制在 2500 萬元左右，那么 酒店 經(jīng)營 10 年就可以收回改造成本。 通過綜合分析，我們認(rèn)為把 加丁嘎 度假山莊 部分樓層 修建 為四星級 標(biāo)準(zhǔn) 酒店 的思路與規(guī)劃方案總體上是可行的 附件： 。因此， 加丁嘎度假山莊 按四星級標(biāo)準(zhǔn) 修建 將為業(yè)主帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)。 填補(bǔ)西藏 林芝 地區(qū) 無高星級賓館 ，從而也給 當(dāng)?shù)?項(xiàng)目所在地政府、主管機(jī)構(gòu)帶來巨大的社會(huì)影響和經(jīng)濟(jì)收入并推動(dòng)當(dāng)?shù)?旅游 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。自行管理的成本費(fèi)用相對較低，但是 酒店 經(jīng)營管理者的經(jīng)驗(yàn)可能較為缺乏，會(huì)影響 酒 店 經(jīng)濟(jì)效益。 股份有限公司設(shè)總經(jīng)理，由董事會(huì)決定聘任或者解聘。股東會(huì)代表由 2 家業(yè) 主通過協(xié)商交流等方式推薦人選，然后選舉產(chǎn)生。 公司利潤分配辦法 公司利潤分配方式暫定以下三種，具體方式由股東大會(huì)根據(jù) 酒店 經(jīng)營的實(shí)際情況選擇適用： （ 1）以公司當(dāng)年利潤派發(fā)現(xiàn)金； （ 2）以公司當(dāng)年利潤派發(fā)新股； （ 3）以公司盈余公積金轉(zhuǎn)贈(zèng)股本。公司擬注冊資本 4000萬元，各業(yè)主可根據(jù)實(shí)際股份進(jìn)行配股。 方式二： 公司采用發(fā)起設(shè)立方式，即由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。 （ 3） 承諾固定回報(bào) ：若部分業(yè)主贊同 加丁嘎度假山莊酒店 修建 項(xiàng)目，但由于多種原因不贊成以產(chǎn)權(quán)參股大 酒店 ，大 酒店 可以租賃等方 式長期使用這些業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，并承諾給予此類業(yè)主可觀的固定回報(bào)。支付股東股利： 2020年按原租金收入（扣稅后）預(yù)分配， 2020年按 2020年可分配利潤預(yù)分配。 盈虧平衡客房收入： 17 365= 說明在實(shí)際經(jīng)營中，預(yù)計(jì)的出租收入將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過盈虧平衡的收入， 酒店 盈利。另外，變動(dòng)成本中的營業(yè)稅是以客房收入數(shù)據(jù)計(jì)算的，不包括其他收入部分。那么， 加丁嘎度假山莊酒店 年凈收入為 。計(jì)劃銀行貸款 1500 萬人民幣，貸款時(shí)間為 2 年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算，每年財(cái)務(wù)費(fèi)用約 90萬元。 管理層工資：根據(jù)下文所示的 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編 酒店 管理層員工為 10 人。一般情況下， 酒店 客房日消耗材料成本 15 元，那么按照出租率 60％計(jì)算， 加丁嘎 度假山莊酒店 客房年材料消耗費(fèi)用約 ；按照早餐成本每份 10元、每個(gè)客房每日