【正文】 3） 家庭同住人員： 配偶、兒子、女兒、孫子 /女、其他、保姆和親友所占比例依次下降，應(yīng)答人數(shù)百分比分別為 %、 %、%、 %、 %、 %和 %。本次訪問內(nèi)容涵蓋了老年人個人基本情況，入住老年公寓的意愿，對老年公寓設(shè)施的需求，經(jīng)濟(jì)承受能力及社會行為等。 ? 據(jù)調(diào)查， 60歲以上老年人口余壽中有三分之二的時(shí)間處于帶病生存，需要不同程度的照料；5％的老年人有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持 久的老人照料問題是不可能的。 ? （ 3） 21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。 三、傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨的挑戰(zhàn) ? 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我省最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模 式遭遇困難。國際上通?？捶ㄊ?，當(dāng)一個國家或地區(qū) 60歲以上老年人口占人口總數(shù)的 10%，或 65歲以上老年人口占人口總數(shù)的 7%，即意味著這個國家或地區(qū)處于老齡化社會 . ? 老齡化社會 ? 河南早在 1998年就進(jìn)入老齡化社會。 ? 經(jīng)過我公司本項(xiàng)目組成員共同努力， 在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)研基礎(chǔ)上，借鑒商品房的營銷策劃模式，對項(xiàng)目的運(yùn)營和定位提出建議，力爭本項(xiàng)目能和商品房營銷完美結(jié)合。 現(xiàn)謹(jǐn)向貴司敬呈 《 陽光城營銷策劃探討 》 ，敬請貴司詳閱，以供項(xiàng)目推廣決策之參考。 ? 目前全?。叮皻q以上的老年人口為１１２２萬人，并仍以每年３％的速度繼續(xù)增長。 ? （ 1） 生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù) 擔(dān)幾倍增長。 ? （ 4） 現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強(qiáng)度增加。 四、老齡化帶來的機(jī)遇 ? 銀發(fā)市場 ? 21世紀(jì)，世界許多國家面對的一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)就是人口的老齡化。目前，發(fā)達(dá)國家的社會服務(wù)業(yè)收入占 GDP總值的 60％以上，而我國僅占 GDP的 40％左右，發(fā)展相對緩慢、潛力最大的恰恰就是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。調(diào)查樣本中，男性所占比例為 %，女性 % ，具有高度代表性。配偶同住的比例最高，這就與圖； 一、個人情況分析 ? （ 4） 包括自己在內(nèi)的家庭人數(shù)： 家庭總?cè)藬?shù)中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分別為 %、 %、%、 %和 %； ? （ 5） 健康狀況： 健康狀況一般所占的比例最高，達(dá) %；其次是比較好，占 %；然后是不好，占 %；最后是非常好和很差，分別占 %和 %。 40%的調(diào)查對象的月平均收入在 800元以下， 8002020的占 40%， 2020元以上的只占 20%左右； ? （ 10） 現(xiàn)在家庭戶月均收入： 家庭戶月平均收入在 500元以下、 5001000元、 10001500元、 15002020元、 20202500元、 25003000元、30003500元和 3500元以上的分別占回答總數(shù)的 %、 %、%、 %、 %、 %、 %和 %。 二、入住老年公寓意愿分析 ? （ 3） 養(yǎng)老住房考慮： 96人未對本題作答外，在做出回答的 858名調(diào)查對象中，在經(jīng)濟(jì)情況允許的情況下，不考慮購買一套專為養(yǎng)老的住房的比例高達(dá) %；考慮購買的占 %；不能確定的僅有 %。 三、老年公寓設(shè)施服務(wù)需求分析 ? （ 1） 醫(yī)療需求： 老年公寓除擁有專業(yè)的醫(yī)務(wù)人員外， %的調(diào)查對象認(rèn)為還應(yīng)具備老年?？漆t(yī)院， 36%的老人認(rèn)為還應(yīng)具備醫(yī)務(wù)室，只有 %的老人認(rèn)為應(yīng)該具備其他。 四、經(jīng)濟(jì)承受能力分析 ? （ 1） 費(fèi)用支付形式 ：在支付養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)用時(shí)，有每月支付的也有一次性支付的， %的老人只選擇每月支付；不考慮一次性支付的占 %；價(jià)格和服務(wù)有優(yōu)惠時(shí)或可以獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)時(shí)選擇一次性支付的分別占 %和 %。 四、經(jīng)濟(jì)承受能力分析 ? （ 5） 期望的投資回報(bào)率 ：在期望的投資回報(bào)率中， 5%的回報(bào)率選擇最高為 %，其它依次為 10%、 2%、 7%。 五、社會行為分析 ? （ 4） 心理健康服務(wù)需求： 在心理服務(wù)需求上選擇組織活動的比例最高為 %，其它依次為無所謂和需要專業(yè)人員。 從老年公寓設(shè)施服務(wù)需求上看，老年人對醫(yī)療保障等方面要求比較高，說明養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)各種活動及精神撫慰等軟件方面要求很高。 一、老年公寓功能 ? 老年公寓從功能上介于一般公寓和其他老年設(shè)施之間： ? 其服務(wù)對象與一般公寓不同，以老年人群為特定住戶，與其他老年設(shè)施也不同，它對入住其中的老年人群一般要求身體健康；其經(jīng)營方式與一般公寓相似，按照市場原則進(jìn)行，而不如其他老年設(shè)施那樣依賴政府投入或扶持發(fā)展；其服務(wù)功能上無論是醫(yī)療保健還是文化娛樂方面，都介于一般公寓和老年設(shè)施之間；其樓房形式上，老年公寓可是單幢或多幢住宅樓，可與一般公寓在一個社區(qū)里，也可和其他老年活動設(shè)施一起組成老年社區(qū)。 三、老年公寓管理 ? 老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營絕不僅僅是一般的物業(yè)管理： ? 而是多種專業(yè)化經(jīng)營性項(xiàng)目（如醫(yī)療護(hù)理、學(xué)習(xí)娛樂等等）的經(jīng)營與管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。包括所有的生活配套設(shè)施，甚至高爾夫球場，與一般的社區(qū)相似； ? 陪助型老年公寓 ： ? 向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求，與老年設(shè)施相似； ? 特護(hù)型老年公寓 ： ? 除了上面兩種類型服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間，與護(hù)理院（臨終關(guān)懷院）相似。 ? 這些 85歲左右的老年人一般都經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)代，對每年花上萬美元住老年公寓的觀念難以接受，開發(fā)商必須在提供舒適性和相應(yīng)的高租金之間尋找老年業(yè)主能夠負(fù)擔(dān)的平衡點(diǎn)。 ? 這種住宅多數(shù)都是位于各方面都比較方便的地方，同時(shí)又有一般市民常用的公共設(shè)施，如食堂、咖啡館、圖書館、幼兒園、學(xué)校街道等等。 ? 這樣的服務(wù)住宅一般規(guī)模在 40 70戶左右。 ? 新加坡 “ 樂齡公寓 ” 的產(chǎn)權(quán)一般是 30年，之后可延長 10年，但不可以轉(zhuǎn)售，只能賣回給建屋局。由于日本的人工費(fèi)貴，日本住宅的技術(shù)和電器化程度很高。當(dāng)然，在社區(qū)內(nèi)還需要提供完善的配套設(shè)施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求。預(yù)計(jì)到 21世紀(jì)中期，我國老年人口數(shù)量將超過 4億，占全國總?cè)丝诘?28%，每四個人中就有一位是老年人。 ? 隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，樓盤之間的競爭日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步細(xì)分。 ? ②位于城市近郊區(qū)，自然環(huán)境良好。 四、我國老年公寓現(xiàn)狀 ? （ 3）發(fā)展中出現(xiàn)的問題： ? ①是否需要確定住戶的入住門檻 —— 目前，大多數(shù)推出 “ 養(yǎng)老型 ” 房產(chǎn)的開發(fā)商都限定了入住居民的年齡。 ? ③配套設(shè)施還有待進(jìn)一步完善 —— 異地老年社區(qū)盡管依山傍水，但很多商業(yè)配套設(shè)施不完善，加上異地醫(yī)療保障體系的范疇受限等，對于“ 異地養(yǎng)老 ” 模式來說，無疑是一大 “ 軟肋 ” 。 ? 功能： 老年公寓從功能上介于一般公寓和其他老年設(shè)施之間。 小 結(jié) ? 設(shè)計(jì)要求： ? ①住宅和社區(qū)設(shè)計(jì)上遵循 《 老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 》 ? ② 位于城市近郊區(qū)，自然環(huán)境良好。愛馨養(yǎng)老集團(tuán)在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中具有 一定的品牌效應(yīng)； 規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃先進(jìn)，具有前瞻性，符合老年 社區(qū)需求； 品質(zhì)：社區(qū)內(nèi)配套齊全； 環(huán)境：項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美； 重點(diǎn)形象工程； …… 劣勢： 周邊配套：項(xiàng)目處于鄭州南郊，周邊配套不齊 全； 交通：項(xiàng)目周邊公交車少，交通不便利； 產(chǎn)權(quán)：項(xiàng)目沒有產(chǎn)權(quán)，客戶人群受限； 項(xiàng)目處于前期，景觀等尚未完全體現(xiàn)； …… 機(jī)會： 經(jīng)驗(yàn)：公司已經(jīng)成功開發(fā)一些老年社區(qū)，有一 定知名度、美譽(yù)度和客戶資源； 區(qū)域認(rèn)知：南邊區(qū)域逐漸被認(rèn)知、認(rèn)同； 銀發(fā)人群：鄭州養(yǎng)老行業(yè)還處在發(fā)展階段，老