【正文】 房者 享有對房屋 優(yōu)先購買權(quán)， 在約定時(shí)間與開發(fā)商磋商、簽訂商品房買賣 合同的義務(wù)；而 開發(fā)商則享有收取定金的權(quán)利， 在認(rèn) 購期內(nèi)為購房人保留認(rèn)購的房屋，不得再另行售于他人，即保證與認(rèn)購者磋商、簽訂認(rèn)購房屋的買賣 合同的義務(wù)。 第二、 從 買賣合同說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購書 僅是 買賣雙方達(dá)成購買商品房的初步意向， 只能是買賣雙方初步的意思表示，因此應(yīng)該看作是雙方的一種買賣意向，不具有法律效力。因此，商品房認(rèn)購書本身就是一種獨(dú)立的合同， 具有預(yù)約的特征及效力。商品房認(rèn)購書簽訂后，只要準(zhǔn)買受人按時(shí)支付定金，開發(fā)商就有義務(wù)保留合同標(biāo)的房，并按照商品房認(rèn)購書 約定的義務(wù)與準(zhǔn)買受人簽約。 在司法審判實(shí)踐中，法官對商品房認(rèn)購 書性質(zhì)的認(rèn)定，大體上 有兩種 主要 觀點(diǎn)： 一是 認(rèn)購合同是預(yù)售合同。 商品房認(rèn)購 書 是獨(dú)立 的預(yù)約合同 其理由在于：首先由于商品房認(rèn)購書是商品房買賣雙方約定在一定期限內(nèi) 協(xié)商、簽訂商品房買賣合同，是對設(shè)立預(yù)訂商品房權(quán)利義務(wù)的合意 ，商品房認(rèn)購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議。民法理論認(rèn)為預(yù)約是指將來訂立一定契約的契約，或者認(rèn)為它是當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同 所達(dá)成的書面協(xié)議。商品房認(rèn)購 書 與正式的商品房買賣合同的關(guān)系為預(yù)約與本約的關(guān)系。 商品房認(rèn)購書的效力及當(dāng)事人雙方的義務(wù) 商品房認(rèn)購書的效力 認(rèn)購書的效力，是指認(rèn)購書對 開 發(fā)商和購房者雙方的約束力和強(qiáng)制性。一方面，購房者不能憑借認(rèn)購書，要求開發(fā)商簽署正式合同，履行交房義務(wù)。如果將認(rèn)購書視同正式合同，可能會使許多開發(fā)商空等一場場，失去眾多交易機(jī)會，這顯然是不公平的?？傊?，雙方當(dāng)事人如果盡 到了誠信談判義務(wù)，雙方均無過錯(cuò)，即便最后沒有達(dá)成正式合同，均不承擔(dān)責(zé)任。而購房者對專業(yè)知識及市場信息知之甚少，因 而在商品房買賣中明顯處于弱勢。我國《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公 4 平原則確定當(dāng)事人之問的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。 第三，在某種情況下與商品房買賣合同具有同等法律效力 。如果認(rèn)購書包括了正式合同中的全部實(shí)質(zhì)性條款，并且雙方又有實(shí)際履行的行為，則表明當(dāng)事人之間確有 簽訂 正式合同的決心和誠意，這種認(rèn)購書具有約束雙方當(dāng)事人的效力。這 不僅是道德規(guī)范，而且是當(dāng)事人必須遵循的法律規(guī)范型。 商品房認(rèn) 購書中通 常約定認(rèn)購人應(yīng)先支付一定數(shù)額的認(rèn)購定金或是預(yù)付一定比例的購房款 。因?yàn)樯唐贩空J(rèn) 購書是雙方為將來簽訂商品房 買賣 合同而簽訂的預(yù)約合同，雙方尚未就商品房買賣的具體權(quán)利義務(wù)協(xié)商一致，在雙方的商品房買賣關(guān)系尚未最終確定之前 ，要求認(rèn)購人提前支付首期購房款，履行尚未成立的商品房買賣合同 規(guī)定的付款義務(wù)，這顯然超出了預(yù)約合同的性質(zhì)范圍，不適當(dāng)?shù)丶又亓苏J(rèn)購人的責(zé)任。這對于商品房買賣 合同來說是一種“先合同行為”，而對于商品房認(rèn)購書來說是一種履行合同行為。 如果認(rèn)購人無正當(dāng)理由，拒絕前來洽談，則可以認(rèn)定為違反預(yù)約；但是如果認(rèn)購人依照約定前來洽談 ，雙方因?qū)ι唐贩空J(rèn)購書中己決條款之外的條款協(xié)商不成而未簽訂正式商品房 買賣 合同的，則不能簡單認(rèn)定為認(rèn)購人違反誠信磋商的義務(wù)，而應(yīng)當(dāng)在考察雙方協(xié)商的未決條款中是否包含有違背誠信原則和商業(yè)慣例的條款后作出認(rèn)定。 不得背信食言，擅自漲價(jià) 。常見的情況大約有兩種：第一種情況是，在商品房認(rèn)購書中雙方約定房屋的“暫定價(jià)”，開發(fā)商認(rèn)為暫定價(jià)不具有法律約束力，在簽訂商品房預(yù)售 (買賣 )合同時(shí)其有權(quán)自由定價(jià)；第二種情況是，商品房認(rèn)購書中雙方對房屋價(jià)格已經(jīng)明確約定，但開發(fā)商 以全國房價(jià)上漲、情勢變更為由擅自漲價(jià)。然而，“暫定”也不是毫無約束力，否則當(dāng)初就沒有 約定的必要 。 再者， 房價(jià)上漲 是屬于情勢變更，還是正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ? 6 情勢變更是指合同生效后至履行完畢前，發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)料，不可歸責(zé)于當(dāng)事人的情勢，若繼續(xù)按原合同履行，將產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果 。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是 當(dāng)事人 能夠 自行承擔(dān)的，通常 在締結(jié)合同時(shí)也已將此種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)合理地計(jì)算在內(nèi)，由一方當(dāng)事人承擔(dān)并不會發(fā)生不公平的后果； 而情勢變更則由于當(dāng)事人在締約時(shí)無法預(yù)見，若仍然堅(jiān)持嚴(yán)守契約，在結(jié)果上對一方當(dāng)事人顯失公平，另一方當(dāng)事人可能不恰當(dāng)?shù)孬@得超常利益，有悖于公平原則。 披露信息義務(wù) 開發(fā)商在談判過程中應(yīng)向認(rèn)購人盡可能地披露與訂立商品房買賣合同有關(guān)的全部信息，確保認(rèn)購人不會因?yàn)槲磁缎畔⒍艿綋p失。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空問尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10日內(nèi)，書面通知買受人”。 格式條款的說明提示義務(wù) 由于商品房認(rèn)購書通常是開發(fā)商提供的 。特別是在 實(shí)際中由于房地產(chǎn) 交易雙方信息不對稱，認(rèn)購人因諸多原因定金被沒收，或開發(fā)商任意抬高房價(jià)、任意撕毀商品房認(rèn)購書導(dǎo)致的情況屢見不鮮。 建立和完善預(yù)約制度 如果 要避免和防范商品房認(rèn)購書的弊端， 則 應(yīng) 將其納入法律調(diào)整的范圍。 如果沒有預(yù)約制度 ， 對商品房認(rèn)購書的法律規(guī)制則成為了無源之水。 民法應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，相應(yīng)的進(jìn)行完善，保護(hù)進(jìn)步的交易理念。更重要的是，在立法上明確承認(rèn)預(yù)約的效力，可以完善契約法體系的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 關(guān)于違反預(yù)約的救濟(jì)，一般不應(yīng)以強(qiáng)制締約為基本救濟(jì)方 式，但在“簽訂本約有必要，履行本約有可能的情況下”，守約方可以請求法院判決強(qiáng)制締結(jié)本約，法院 可以依合同法的有關(guān)規(guī)定和慣例補(bǔ)足未決條款，從而實(shí)現(xiàn)達(dá)成本約的目的。 吳桓桓