【正文】 上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園 —— 中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。 C、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況 項(xiàng)目 居住對象 自理程 度 護(hù)理方 式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨(dú)立生活的健康老人 自理 最低幫 助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人 半 自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 A、購買房屋居住 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購買原公有住房的占 %。 第三個階段：高峰階段 2025 年 ─ 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億，比重由 ％增長到 30％，比 20xx年翻了兩番。 20xx年比 1982年老年人口幾乎翻了一番。 20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是， 80 歲以上高齡老 人已高達(dá)1100萬，并以年均 5%的速度遞增。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1995 年我國共有家庭 32208 萬戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為 9051 萬戶。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 ，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問題最嚴(yán)重的 3個國 家是西班牙、意大利和日本。 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá) 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國的 %和瑞典的 %。因此，僅土地增加的價(jià)值這一項(xiàng)，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。 在 3年的項(xiàng)目一期建設(shè)與銷售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 —— 玫瑰園小區(qū)部分的合計(jì)建筑開發(fā)面積為 萬平方米，按最低銷售均價(jià)計(jì)算，每平方米銷售均價(jià)為 2760元，銷售收入為 37250萬，稅前利潤為 17950萬。主要采用債權(quán)融資。 在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺合作的方式，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴(kuò)大影響，同時(shí)用免費(fèi)或少花費(fèi)的手段吸引一些老年人前來短期休養(yǎng)等。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時(shí)又為老年化問題困擾的日本和韓國作為一個分區(qū)。因此，在可預(yù)見的將來，中國內(nèi)地基本不會產(chǎn)生有威脅的競爭對手。 此項(xiàng)目將?居家環(huán)境?與?社會化的保障體系?、?產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系?等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r(shí)，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化。整個項(xiàng)目由世界民居文化村（房地產(chǎn)與商業(yè) 部份）、國際老年公寓、文化體育長廊、鬼谷峽戶外運(yùn)動基地、輔助功能區(qū)域等組成。而隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺及海外華人華僑希望葉落歸根回國養(yǎng)老。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。 以上種種，使中國社會出現(xiàn)了對具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。同時(shí)，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。 當(dāng)前，我國所面臨的 老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的?有效需求?遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過?有效供給?。 1 張家界國際養(yǎng)老園項(xiàng)目策劃綱要 目 錄 前言 第一章 概論 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會化？ 居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢 國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化 第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn) 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢 二、獨(dú)特的自然資源與地理位置 得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地 國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 三、項(xiàng)目的特點(diǎn) 起點(diǎn)高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源 自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源 特有的人文價(jià)值與人文吸引力 第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系 三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表 國際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表 世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 國際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 文化長廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 戶外運(yùn)動基地建設(shè)明細(xì)表 輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 四、項(xiàng)目建設(shè)一期說明 第五章 項(xiàng)目 的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)施的智能管理 2 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務(wù)家庭化 個性化家政服務(wù) 服務(wù)人員的專業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理與經(jīng)營 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì) 管理結(jié)構(gòu) 管理團(tuán)隊(duì) 二、組織與人員保障 組織機(jī)構(gòu)的保障 人員保障 三、管理制度 分級負(fù)責(zé)，集中管理 財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營創(chuàng)新 村民持股計(jì)劃 經(jīng)營 分區(qū)，效益考核 小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，?孝?仍然是社會道德的重要基礎(chǔ) 中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 政府對老年類項(xiàng)目大力支持 二、市場競爭性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性 競爭對手與競爭模式 本項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢 三、合作與關(guān)聯(lián)行 業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對本項(xiàng)目的帶動 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項(xiàng)目的作用 第八章 市場營銷策略 一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群 主要客戶來源地 3 主要客戶狀況描述 二、營銷制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 辦事機(jī)構(gòu)人員組成 獎勵與處罰 過程管理與效益管理 三、營銷推廣計(jì)劃 四、定向開發(fā)與委托開發(fā) 定向開發(fā)與委托開發(fā)說明 定向開發(fā)與委托開發(fā)條件 定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 二、服務(wù)與租賃收入 三、不動 產(chǎn)價(jià)值 四、成本分析 建設(shè)與開發(fā)成本 融資成本 機(jī)會成本 管理成本 營銷成本 五、效益評估 第十章 融資計(jì)劃 一、融資數(shù)額及方式 二、融資投向 三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法 資金退出機(jī)制 融資回報(bào)辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限 資金監(jiān)管方式 投資方權(quán)限 第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測 一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表 三、稅后利潤表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動態(tài)投資回收期 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 二、土地價(jià)值 三、市場風(fēng)險(xiǎn) 四、資金使用風(fēng)險(xiǎn) 4 第十三章 結(jié)論 第十四章 附件清單 前言 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。 如何滿足市場上的?有效需求?，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行?張家界國際養(yǎng)老園?這個項(xiàng)目研究的最終目的。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)?老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂?。老年公寓建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持。 而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。這些無疑都擴(kuò)大了中國養(yǎng)老市場與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。項(xiàng)目占地共 15000畝，規(guī)劃建設(shè)面積 20 萬 m2，項(xiàng)目總投資 5億元。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會效益。 在營銷與管理上，本公司參照國際通行慣例與基本準(zhǔn)則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來設(shè)立企業(yè)運(yùn)行與管理模式。港澳臺及東南亞華人社會作為另一個分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個分區(qū)。 在管理上，針對村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計(jì)劃。融資期限為 3年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。 在風(fēng)險(xiǎn)方面，由于老年人問題已經(jīng)成為 了中國迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題，同時(shí)，此項(xiàng)目還會為海南形象的提升，海南經(jīng)濟(jì)的增長提供助力，因此，無論中央政府還是地方政府都將會大力扶持，可以預(yù)見，政策方面的風(fēng)險(xiǎn)基本為零。同時(shí)，在資金使用方面，我們將嚴(yán)格控制融資資金的使用范圍， 91%的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個?老人大國?都是發(fā)達(dá)國家， 但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 表一 世界 60 歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 20xx 20xx 全世界 發(fā)達(dá)地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心 二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。民政部等 14 個部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26 萬個， 85%的街道都要有一所老年公寓。本世紀(jì)中葉， 60 歲以上的老年人口將達(dá)到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L％的速度。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65歲以上的人口接近 7%。 10 其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在 2