【正文】 融資）模式，以化解項目公建部分銷售（融資）的難度。 1) 此方法既可引入巨額資金，更可降低公司在開發(fā)項目中需獨力承擔的風險。 2) 總項目價值由其他發(fā)展項目分攤。須足以應付核心文化藝術(shù)設(shè)施及其他公用設(shè)施， 如天篷 /穿梭列車 / 休憩用地的開支，以及為「西九」而設(shè)的法定獨立機構(gòu)的經(jīng)常開支，而本金則實質(zhì)維持不変。 小區(qū)內(nèi)文化的成分包括： ? 1個覆蓋文化區(qū)范圍 55%以上的天篷； ? 1個可容納最少 10,000人的演藝場館； ? 3個分別容納最少 2,000、 800和 400人的劇院； ? 由 4個博物館組成的博物館群，面積最少 75,000平方米； ? 1個面積最少 10,000平方米的藝展中心； ? 1個海天劇場； ? 最少 4個廣場。 2) 為平衡公建項目在管理及營運上的開支， 【 大唐不夜城 】 可在銷售其它子項目時，把租金 /賣價 /管理費提高，以其利潤成立一個基金，作為補貼這些文化藝術(shù)營運之用。主商戶與開發(fā)商議定購房價值把部分商業(yè)面積的產(chǎn)權(quán)出售給主商戶。 2) ＡＮＣＨＯＲ ＴＥＮＡＮＴ ＳＣＨＥＭＥ便是針對此部分項目的銷售（融資）處理方法。 4) 開發(fā)商不需要等到具備預售條件時才把物業(yè)出售，提早現(xiàn)金回籠的速度。 2) 導致外來資金提早流入開發(fā)項目，解決 【 大唐不夜城 】 項目早期融資困境的問題，產(chǎn)生雪球效應又使中，透過滾動開發(fā)的理念，完成整相 【 大唐不夜城 】 的整體開發(fā)。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 （融資）解決模式 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 四、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）模式 1. 【 大唐不夜城 】 項目先要 鎖定開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài) 模式及市場定位后，便可以選擇適合項目的集資方法和相應采用的銷售（融資）模式。對此我們必須以全球化的大視野 /大手筆 /大思維去操作這樣一個具備國際化大區(qū)域的商業(yè)文化地產(chǎn)項目。其銷售策略價值和意義體現(xiàn)在：以整個項目資金鏈的運籌 /激活存量土地 /項目獨特和超越性的主題定位，實現(xiàn) 【 大唐不夜城 】 項目運作的低成本投入和高效益產(chǎn)出。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 ３ .針對性原則 【 大唐不夜城 】 項目的開發(fā)模式必需在 宏觀的層面 針對及切合曲江投資公司對項目開發(fā)的目的及投資 回報 要求 ， 以 多 元 地產(chǎn)的定位，包羅多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)，在 微觀的層面 采用有針對性的營銷模式和制定針對性的營銷解決方案。 5. 西安 /曲江 /【 大唐不夜城 】 關(guān)于 文化立市 /文化立區(qū) /文化立項的遠景發(fā)展定位將吸引文化投資領(lǐng)域的極大關(guān)注。 2. 曲江成功的城市運營和豐富的土地開發(fā)經(jīng)驗 ，可增強 【 大唐不夜城 】 項目營銷對象的吸引力。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 3. 政策 /金融資源的整合優(yōu)勢， 將降低 【 大唐不夜城 】 項目投資者的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，有利于 【 大唐不夜城 】 項目地塊的規(guī)模性開發(fā)和經(jīng)營規(guī)模的快速形成。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 二、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）原則 ４大元素 ３ .針對性原則 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 二、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）原則 單一且簡單的營銷融資模式無法匹配 【 大唐不夜城 】 項目豐富的業(yè)態(tài)形式和產(chǎn)品形態(tài)。 【 大唐不夜城 】 項目多業(yè)態(tài)形式的交叉復合共存，超大規(guī)模的體量以及蘊涵的深厚商業(yè)和文化底蘊，注定 我們必須打破常規(guī)，創(chuàng)造性的以非常規(guī)營銷手法攻擊市場，贏得投資者的持續(xù)認同。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 （融資）對象明確化 【 大唐不夜城 】 項目的體量 /商業(yè)形態(tài) /產(chǎn)品屬性決定了銷售對象的區(qū)域 /形態(tài) /心理需求特征。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 5. 銷售（融資）時間節(jié)點化 【 大唐不夜城 】 項目體量大 /投入大，卻有資金壓力。 2. 應采用 滾動融資 /分期開發(fā)的銷售（融資）策略 。 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 地塊 項目 項目價值（人民幣） A 時光客棧 217,133,000 B 頂級度假酒店 320,140,000 C 時尚景觀酒店 93,908,000 Ｅ 金領(lǐng)商務酒店 107,430,000 F 五星級酒店 91,320,000 總計： 829 , 931 ,000 ２ .運作范圍（以酒店為主的 “ 長期投資 ” 物業(yè)） 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 1) 經(jīng)營商按照與開發(fā)商議的價值把整棟長期投資 /經(jīng)營房屋的 產(chǎn)權(quán)買下。此項建議除了能夠提早資金的流入，更可以透過引進知名度高的經(jīng)營商，提升 【 大唐不夜城 】 項目的知名度 。 開發(fā)商 透過 把大的建筑面積以較低的價格銷售給有知名度的主商戶（ Anchor Tenant)， 引進其它小型商戶，以較高的價格購買其他商鋪。 2) 利用主商戶進駐的利好消息，進一部進行市場推廣的戰(zhàn)略性部處，透過媒體的渲染利，全方位提升 【 大唐不夜城 】 項目的知名度 。 3) 此模式最近于香港的西九龍文娛 藝 術(shù)項目中被採用。 ——【 西九龍文娛藝術(shù)項目 】 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 成立目的 確保文藝發(fā)展區(qū)有足夠的能力及資金持續(xù)營運?；痤A期可獨立地、持續(xù)地支持「西九」內(nèi)各公用設(shè)施和「西九」獨立機構(gòu)的運作。 3) 基金持有該 6各項目的產(chǎn)權(quán)，有權(quán)出租給其他經(jīng)營者，收取合理租金，以支付該 6個項目的經(jīng)營及管理費用。 2) 此外，引入其它 投 資 者 ，尤其是香港及海外企業(yè)，更能增加項目知名度 ， 發(fā)揮 協(xié) 同 效 應 。 以開發(fā)周期為基準的銷售（融資）周期安排 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 財 務 分 析 篇 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 【 大唐 不夜城 】計算基準 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 項目建議發(fā)展周期： 總占地面積 ： 469, 平方米 總建 筑 面積 ： 447, 平方米 容積率 ： ( ） 地塊 預計 開發(fā) 周期 開發(fā)率 第 一期 A、 B、 C及 D部分地塊 １ 年 半 從 ０ ６ 年 １ 月 至 ０ ７ 年 ６ 月 % 第二期 C及 D剩余 地塊 １ 年 從 ０ ７ 年 １ 月 至 ０ ７年 １ ２月 % 第三期 E及 F地塊 １ 年 半 從 ０ ７年７月至０８年１２月 % 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 項目銷售 價格 的 厘定 （ １ ） 科 學 的 計 算 原 則 （ ２ ）依據(jù) 市場 同類 性 檔次 的 物 業(yè) 的 交易 結(jié)果 為 依 據(jù) （ ３ ） 就 相 關(guān) 的 變 數(shù) 做 出 適 當 的調(diào) 整 （ 坐 落 ／ 檔 次 ／ 臨街 狀 況 等 ） 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 西安市 其他 相 同 檔次 物 業(yè) 銷售 均價一覽 資料來源：威格斯資料庫 項目名稱 項目地址 平均售價 (人民幣 / 平方米 ) 商業(yè) 項目 大雁塔北廣場 片 區(qū) 小寨什字北長安路西 兵馬俑博物館外 12,000 － 20,000 住宅項目 曲江新區(qū)緯一街 雁南五路 ３ ,６ 00 － ４ ,３ 00 辦 公 項目 財富中心 和平銀座 5,000 － 5,700 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 現(xiàn)金流 分析 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 考慮思路 以 每 項單一項目的實際用途 出發(fā) ， 配合其將來 經(jīng)營業(yè)務為前題 ， 維持可實際操作性 為計算的中心思想 。 我司會在以下部分 會 詳細分析該兩種計算方法及探討其計算結(jié)果。 再加上大體量的公建部分， 導致影響了整體第一期的投資回報。 其基本原則是把每一段時期的凈收入貼現(xiàn)為今天的價值。 考慮方案 折現(xiàn)率 項目總 凈現(xiàn)值 （人民幣） 內(nèi)部收 益率 保守估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) % 出售 ) １５％ （ 2,100,000 ) 0 . 00 % 現(xiàn)實估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) 8０ % 出售 ) １５％ （ 138,800,000 ) 1 2 . 75 % 樂觀估計 —— ( 一年半的銷售期內(nèi) ９ 0% 出售 ) １５％ 118 , 000 , 000 3 8 . 50 % (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)） 計算結(jié)果 【 大唐不夜城 】 項目總策略報告 結(jié)論 （１） 參考了其他同類型物業(yè)的投資 回報率（即現(xiàn)金流里 的折現(xiàn)率） ，其估計為 百分之十五。這印證了市場 定 位的重要性。 (２ ) 動 態(tài) 現(xiàn)金流量 投資回報分析法 （續(xù)）