【正文】 土地使用權(quán)出讓金、市政配套費等，各項手續(xù)相當齊備。公司內(nèi)部架構(gòu)簡潔清晰，分工程、財務(wù)及 辦公等三大塊，運作直接有效。 金額、期限、利率、擔保方式 廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司擬向我行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款 13800 萬元，期限 3 年，利率按人行基準上浮 10%執(zhí)行；由公司各合作方法人股東連帶責任保證擔保，提供“東湖廣場 綜合 樓”項目土地及在建工程抵押；項目按既定方案封閉監(jiān)管至款項還清。（詳見 靜態(tài)投資計劃與資金籌措表 [七 ]分析） 二、償債能力及風險控制 償債能力 貸款的主要還款來源為該項目的商鋪銷售收入、住宅銷售收入及車位銷售收入。 00以下基礎(chǔ)工程建設(shè)，樁基礎(chǔ)施工已接近尾聲。 項目進展情況 本項目證照齊備，截止 2020 年 3 月，已取得了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》等。項目建成后可售面積 平方米，其中可售商業(yè)面積 平方米，可售住宅面積 平方米，可售地下車庫面積 11609 平方米，容積率 ，綠化面積不低于 750 平方米。項目規(guī)劃為 1棟地上 32 層地下 3 層的商住樓，負三、負二全層及負一層一半位置為車庫，負一層另一半（ 2354M2）至地上五層為商業(yè)；第六至三十二層分東西兩座，為住宅建筑。 東湖廣場開發(fā)評估報告 第一部分 項目簡介 一、項目概況 項目總體現(xiàn)況 “東湖廣場 綜合樓 ”定位為中高檔湖景住宅。設(shè)計住宅戶數(shù) 224 戶，面積以 116～ 200 平方米為主戶型。住宅售價 7,200 元 / M商鋪售價 25,000 元 / M車位售價 16萬元 /個，預計總銷售收入 71140 萬元，利潤總額 45734 萬元。土地出讓金已全部繳清，并領(lǐng)有《廣州市國有土地使用證》。截止 2020 年 3 月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，華順達置業(yè)已直接或間接投入 7418 萬元，占該項目總投資（不含新增借款利息）的 38%，該企業(yè)表示在放款前可存入我行 80 萬或以上的流動資金。項目可銷售住宅面積 平方米，全部為大中戶型，均價按 7,200 元 / M2（不含裝修），可獲銷售收入 27409 萬元，再加上可銷售車位 228 個以及可銷售商鋪的面積 16034 平方米（車位銷售均價 16 萬 /個，商鋪銷售均價為 25,000 元 / M2），共可獲得銷售收入 71223 萬元 ,利潤45811 萬元。 第二部分、 借款人評 價 一、借款人基本情況 廣州市華商 貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于 1993 年 12 月 30 日，由三方合作組建，除 華順達置業(yè)負責出資，廣州市商業(yè)儲運公司提供土地、廣州市外經(jīng)貿(mào)房地產(chǎn)發(fā)展總公司提供管理服務(wù) 。截止 2020 年 3 月底，該公司總資產(chǎn) 17032 萬元，凈資產(chǎn) 13031萬元，資產(chǎn)負債率 24%。由于因應(yīng)市場變化修改設(shè)計，期間又遇個別投資股東進行更替，使得開發(fā)期有所延長；而隨著土地成本上揚、物價逐步攀升，當年政府批準的（境外資金）投資額度，已無法滿足開發(fā)需求，該公司曾于 2020 年向建設(shè)銀行貸出流動資金 7000 萬，繼續(xù)投入開發(fā)。（ 2）“存貨”科目余額 6335 萬，較 04年初上升 876 萬，主要是根據(jù)審計意見將借款利息 768 萬資本化，由“財務(wù)費用”項下轉(zhuǎn)至該科目反映所致，其余是已結(jié)算的工程開支。 3．財務(wù)分析和評價 根據(jù)上述財務(wù)指標和財務(wù)比率顯示： （ 1）扣除土地增值入帳的因素，企業(yè)總資產(chǎn)近幾年變化不大，凈資產(chǎn)基本維持現(xiàn)狀，與投資方依靠股東公司及銀行貸款持續(xù)經(jīng)營的現(xiàn)狀相吻合。 （ 2）企業(yè)以出資方提供自有資金或通過其他渠道投入為主，鑒于外匯管制和政策變化引致的暫時性開發(fā)資金短缺，才考慮向銀行舉債，符合其穩(wěn)健的經(jīng)營作風，亦反映投資方對項目的極大信心。 （ 3）至于單一項目公司的償債、盈利能力，需要結(jié)合其經(jīng)營項目本身的相關(guān)指標才能得出較為科學客觀的結(jié)論，這可在后面的評估分析中參看。但由于項目優(yōu)質(zhì)，市場需求強烈，一旦展開銷售，現(xiàn)金流可迅速改觀。 第三部分、 項目建設(shè)條件評 價 一、項目規(guī)劃和建設(shè)方案 “東湖廣場綜合樓”項目總占地面積 6665 平方米，總建筑面積 54,096 平方米（包括地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 12613 平方米 ），可銷售面積 平方米（其中商業(yè)面積 平方米，住宅面積 平方米，車庫面積 11609 平方米。設(shè)計上一再體現(xiàn)環(huán)境優(yōu)勢：二十五層以上所有朝向單位基本無任何障礙可盡覽江湖之景；通過方案一再改良，現(xiàn)東座除南向十層以下個別單位，均能觀望東山湖公園，或望珠江、或江景湖景兼收；西座除西向單位和南向十層以下個別單位外，均能一窺江景或湖景。目前企業(yè)已投入前期建設(shè)資金（包括拆遷補償款、土地出讓金、前期費用等） 7418 萬元已全部到位。截止 2020 年 3 月 31 日止，廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司以自有資金投入占總投資 35%，不考慮新增借款利息則占總投資額的 38%。 2020 年，原八區(qū)預售商品房批準預售 萬平方米，同比增長 %，而這一區(qū)域預售商品房成交登記面積同比增長 %，明顯比批準預售的增長率高。 2020 年上半年 ,廣州市原八區(qū)房屋成交登記面積 萬平方米，較 2020 年同期增長%。成交登記金額的增長幅度稍高于面積增長幅度，這是近幾年來少見的。預售商品房均價自 1997 年的 6,616元 / M2開始回落，到 1999 年，已回落至 5,601 元 / M2，之后的四年，均價水平圍繞 5,600 元 / M2上下窄幅波動，波動幅度在一個百分點以內(nèi)。 據(jù)數(shù)據(jù)分析報告， 2020 年廣州市二手房成交面積的分布，已由 2020 年的“番禺區(qū)一枝獨秀”演變?yōu)?2020 年的“番禺、天河、海珠、白云四強鼎立”。天河區(qū) 2020 年二手房成交金額的增長幅度為 %，稍低于全市平均水平。 2020 年上半年，廣州市原八區(qū)預售住宅成交面積主要集中在 7090 平方米之間，占總成交套數(shù)的 %；成交單價主要集中在 35005000 元 /M2之間，占總成交套數(shù)的 %；成交單套總價主要集中在每套 20萬 50萬元之間，占總成交套數(shù)的 %。隨著住房 貨幣化各項配套政策逐漸完善，補貼資金落實到位，對調(diào)動個人的住房消費積極性和提高購房支付能力都將產(chǎn)生巨大的促進作用，住房消費的潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求，個人成為房地產(chǎn)市場的消費主體。 二、廣州市、東山區(qū)住宅市場發(fā)展趨勢 隨著近年來廣州市經(jīng)濟健康持續(xù)快速發(fā)展，市民收入的增加，市民用于安居置業(yè)的開支也不斷增加。至于天河、東山和荔灣等傳統(tǒng)高價樓區(qū)域，近來樓價上升幅度不大，甚至在東山區(qū)售價 5000 元 / M2的樓盤也出現(xiàn)了。 東山區(qū)內(nèi)黨政軍首腦機關(guān)集中，是廣東省的政治、軍事中心，也是廣州傳統(tǒng)的中心城區(qū)，廣州市最重要的交通干線幾乎全部從該區(qū)穿過，交通、醫(yī)療、購物等各種配套優(yōu)勢是其他區(qū)所無法比擬的。由此也形成了東山區(qū)舊有人口小流動，居民多為舊居民、政府公務(wù)員、軍人及家屬和商人，經(jīng)濟購買力強的特性。就連二手樓市也一直活躍異常，出租率與天河北不相伯仲。 三、 東山區(qū)主要樓盤銷售現(xiàn)狀調(diào)查 就“東湖廣場商住樓”項目而言，該住宅位置處于東湖路以西、大沙頭路以南地段，與東山湖公園緊一路之隔，東面可望湖望江，南面十層以上可望江，從家門口到海印電器匯總步行不過 2 分鐘，布匹市場舉步即到；而附近是廣東省委和廣州軍區(qū)所在地，是典型的“旺中帶靜”地帶。目前在售樓盤有 10 個，房源消化快。目前在售第 2期，共 12棟 800 戶，以 3 房為主，將于今年 6月開始分批交樓，目前內(nèi)部認購已超過 8成，現(xiàn)房毛坯均價 6500 元 / M2以上；富力御龍庭，占地22020 平方米，規(guī)劃建筑面積 8 萬平方米，共 8 棟 780 戶，總 1 期建設(shè)，將于今年 9 月分期交樓，以大戶型單位為主，目前 A棟、 B棟共 416 套已售完， C 棟已售 8 成， D 棟已售 4 成，預售毛坯均價 5800 元 /平方米，管理費 元 /平方米 /月；城啟波爾多莊園是“東山區(qū)珍品小戶型”路線的代表，專做 4694 平方米二房小戶型單位，占地 7800 平方米， 2 棟 22 層聯(lián)體樓共 500戶， 2020 年 8 月開盤，整體已售 8成，現(xiàn)房裝修均價 5750 元 / M2；城啟恒華閣位于淘金北路黃金地段，是以 120 平方米大戶型為主的兩棟單體樓，北面朝廣園路。五羊華軒，單體樓 24 層 100 戶，占地 6442 平方米， 2020 年 3 月開盤，現(xiàn)房毛坯均價 5800 元 / M2，已售 8成；城心林澗，規(guī)劃占地 2萬平方米，在售 2 期 1 棟 22 層 175 戶，預售裝修均價 5800 元 / M2，今年 6 月交樓；華逸錦軒，占地 5500 平方米， 2棟 30 層聯(lián)體樓 360 戶， 2020 年 9月開盤，現(xiàn)房毛坯均價 5200 元 / M2，已售 8 成。 四、項目住宅部分銷售定位和 SWOT分析： “東湖廣場商住樓”項目位于東山區(qū)東湖路以西、大沙頭路以北地段，與東山湖公園緊一路之隔，南面十層以上可以望江，縱觀周邊的樓 盤及目前的市場情況，本項目住宅可以景觀為賣點，重點突出湖景，充分滿足客戶對住房品質(zhì)的要求，把東湖廣場商住樓定位為“面向二三次置業(yè)人士、高素質(zhì)、設(shè)計優(yōu)良、注重環(huán)?！钡暮白≌蜗?。 第五部分、 投資評價 按照項目設(shè)計規(guī)劃方案，“東湖廣場商住樓”項目建設(shè)投資成本估算如下 [表四 ]：項目建設(shè)投資成本估算 序號 項 目 項目建設(shè)總成本構(gòu)成分析 預測金額（萬元） 占總投 資％ 綜合每平方米成本（元） 1 建設(shè)用地面積 6665 M2 2 總建筑面積 M2 3 可銷售住宅建筑面積 M2 4 可銷售商 鋪面積 M2 5 可銷售車位面積 /數(shù) 11609M2／ 228 個 6 可銷售總面積（含住宅、商鋪、車位） M2 7 住宅銷售價格 7200 元 /M2 8 商鋪銷售均價格 25000 元 /M2 9 車位銷售價格（萬元 /個） 16 10 銷售收入 71, 11 減： 建筑成本 81% 12 其中： 土地開發(fā)成本 9% 13 各項政府收費 6% 14 前期投入費用 6% 15 建筑安裝（公建、配套） 工程費用 57% 16 不可預見費用 2% 17 減 : 期間費用 19% 18 銷售費用 3% 19 管理費用 4% 20 財務(wù)費用 12% 21 減： 各種應(yīng)繳稅款 4, 19% 22 其中：營業(yè)稅 (收入 5%) 3, 17% 23 堤圍防護費 (收入 9‰ ) 0% 24 土地增值稅 2% 25 利潤總額 45, 215% 26 利潤率％ 215% 27 減：企業(yè)所得稅（ 33%） 71% 28 實際稅后凈利潤 30, 144% 29 實際稅后凈利潤率％ 144% 30 年平均 利潤率 (投入 3 年 ) 48% 31 資金投入總額（ 11+17） 100% 根據(jù)上述成本利潤測算，借款人對該項目實際總投資 萬元，項目于 2020 年 11月動工， 2020 年 2 月開發(fā)完畢，共 26 個月。購買者應(yīng)以鄰近某某電器總匯的中小私營企業(yè)老板，鄰近各大醫(yī)院的教授、醫(yī)生，政府 高級及公務(wù)員，軍區(qū)高級軍官以及附近中高收入的 IT、金融、保險業(yè)等行業(yè)的精英及高層職員等。而海印電器總匯的鋪位大多是首層住宅改為商浦，雖結(jié)構(gòu)不盡合理，但據(jù)調(diào)查，其商鋪的首層租金卻為 250400 元 / ，基本無空置，二層的租金基本上在 100120 元/ ，三、四層的租金基本上在 60120 平方米 .月之間。 在上文對“東湖廣場商住樓”項目銷售分析的基礎(chǔ)上，參考周邊樓盤的銷售以及海印電器總匯的出租情況，結(jié)合本項目可行性研究報告，可對廣州市華商貿(mào)房產(chǎn)發(fā)展有限公司在未來 24 個月的“東 湖廣場商住樓”項目經(jīng)營現(xiàn)金流入來源各因素的取值和收入測算如下（參見 表六 ）。根 據(jù)近幾年來廣州市房地產(chǎn)價格的走勢，未來價格將呈上升趨勢，因此住宅 7,200 元 /平方米的價格存在高估的可能性不大，而且根據(jù)周邊同檔次樓盤的銷售來看，以此價格在 2年的時間內(nèi)銷售 100%，高估的可能性也很小。而因路段含金量高，附近多數(shù)大型商業(yè)城（如海印廣場、星之光電器城等）均只租不售或租滿無鋪位放盤（海印電器總匯、布料布藝總匯