【正文】 規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。在北京申奧成功和中國成功加入 WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟的潛力，維持了國民經(jīng)濟的高速增長。工程建設(shè)資金的籌措方式為開發(fā)商自有資金 5400萬 元，銀行借款 2020萬元，銷售回款 1614萬元。經(jīng)過評估測算，該項目住宅的銷售均價為 7000元 /平方米，商業(yè)銷售均價為 20200元 /平方米，預計可實現(xiàn)銷售收入 11970萬元（在本評估測算中，考慮到目前該區(qū)域的市場特點以及同類項目的銷售情況，結(jié)合該項目的實際情況，對該項目考慮 5%的空置率）。 項目建設(shè)進度 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目用地已經(jīng)用圍墻圍住，地面為水泥地面，無其他建筑物和附著物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通電、通水及場地平整），項目尚處于建設(shè)前期準備階段。這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)比較成熟，大多以精品小戶型為主，如百仕達花園、沁芳名苑、東悅名軒、嘉年華名苑、駿景名園、繽紛家園等。同時羅湖作為深圳的商業(yè)中心，寫字樓林立，加之港人的來往頻繁，這些都為東門等片區(qū)大量的小戶型住宅提供了廣泛的出租客源；同時，周邊商業(yè)批發(fā)市場的興旺也帶來了部分生意人的以商帶住的需求。同時 ，羅湖 “ 圍剿 ” 違法建筑的力度不斷加大，為周邊樓盤的包裝和環(huán)境改善掃清了障礙。深圳房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已日漸成熟、規(guī)范。 項目計劃開發(fā)可行性研究報告 (前部分 ) 目 錄 一、項目總論 項目背景 項目名稱 開發(fā)公司 承擔可行性研究工作的單位 研究工作依據(jù) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項目開發(fā)手續(xù) 可行性研究結(jié)論 市場預測 項目建設(shè)進度 投資估算和資金籌措 項目綜合評價結(jié)論 二、項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 深圳市投資宏觀背景 區(qū)域發(fā)展及前景預測 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 供給分析 需求分析 競爭分析 典型物業(yè)調(diào)查 市場分析有關(guān)結(jié)論 三、項目分析及評價 地塊解析 交通條件 地形、地勢 水電氣保障 規(guī)劃限制條件 項目 SWOT分析 項目評價 四、市場定位及項目評估 項目定位 方案評估意見 五、項目 開發(fā)建設(shè)進度安排 有關(guān)工程計劃說明 施工橫道圖 六、投資估算與資金籌措 項目總投資估算 固定資產(chǎn)投資總額 流動資金估算 資金籌措 資金來源 項目籌資方案 投資使用計劃 投資使用計劃 借款償還計劃 七、銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入 估算 項目銷售回款計劃 資金來源與運用分析 銷售利潤 八、財務與敏感性分析 贏利能力分析 項目不確定性分析 社會效益和影響分析 九、可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見 項目主要問題的解決辦法和建議 項目風險及防范建議 十、附表 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表 項目工程計劃橫道圖 十一、附件 附件 1：（開發(fā)商）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； 附件 2：《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復印件； 附件 3：開發(fā)商提供的相關(guān)資料復印件； 附件 4：評估單位營業(yè)執(zhí)照復印件； 附件 5：評估單位資質(zhì)證書復印件； 附件 6：評估人員執(zhí)業(yè)證書復 印件； 一、 項目總論 項目背景 項目名稱 項目名稱： XXX商住樓 方向位置 東 面 西 面 南 面 北 面 備注 開發(fā)公司 開發(fā)公司 公司地址 法定代表人 營業(yè)執(zhí)照 注冊資本 企業(yè)類型 經(jīng)營范圍 備 注 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 承擔可行性研究工作的單位 評估單位 法定代表人 營業(yè)執(zhí)照 評估資質(zhì) 公司地址 經(jīng)營范圍 備 注 研究工作依據(jù) （ 1）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)》； （ 3）建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 4）深圳市發(fā)展計劃局文件發(fā)布的深計 [2020]590號《深圳市發(fā)展計劃局文件》； （ 5）國務院、建設(shè)部、國土資源部、廣東省、深圳市人民政府、深圳市規(guī)劃與國土資源局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策； （ 6）各級政府職能部門公布的統(tǒng)計資料及市場行情資料； （ 7）開發(fā)公司提供的有關(guān)本項目評估所需資料； （ 8）中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 GB/T502911999； （ 9）評估人員現(xiàn)場實地勘察記錄、攝影及市場調(diào)查資料； （ 10）《深圳市建設(shè)工程價格信息 》； （ 11）《深圳市建筑工程綜合價格》； （ 12）估價方掌握的其他相關(guān)資料； 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 土地情況 宗地號 地塊編號： 占地面積 平方米 土地用途 商業(yè)、住宅 土地使用年限 尚未辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù) 用地規(guī)劃建設(shè)情況 主體建筑物性質(zhì) 高層商住樓 建筑容積率 建筑覆蓋率 ≤ 40% 建筑面積 總建筑面積為 14100平方米，包括商業(yè) 2100平方米（其中凈菜市場 1000平方米），住宅 12020平方米。房地產(chǎn)市場在經(jīng)過市場規(guī)模的穩(wěn)健擴張后轉(zhuǎn)入對質(zhì)的需求上升，近年國家宏觀經(jīng)濟形勢、各項經(jīng)濟政策保持穩(wěn)定。如果加上早已規(guī)劃好的仙桐體育公園、圍嶺森林公園等市政設(shè)施能早日動工， 口岸經(jīng)濟區(qū)如能早日推出，打擊違規(guī)違建力度如能進一步加大，這些都將有效破除羅湖房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸因素，推動羅湖樓市的繁榮。因此一直以來該片區(qū)的買房投資氛圍在不斷上升。 （ 4）從該項目 自身分析：該項目位于東門片區(qū)，首先具有地處繁華商業(yè)地段的優(yōu)勢。 項目前期工作 土建工程 其他工程 竣 工入伙時間 備 注 項目開發(fā)現(xiàn)狀情況詳見附件：委估物業(yè)實景照片；項目工程建設(shè)進度詳見附件：項目工程計劃橫道圖； 投資估算和資金籌措 根據(jù)《深圳建設(shè)工程價格信息》、《深圳市建筑工程綜合價格》等，經(jīng)評估測算本項目總投資估算額為人民幣 9014萬元。 （ 2）從項目經(jīng)濟效益角度評估分析結(jié)論： 該項目建成后可實現(xiàn)的銷售收入（考慮 5%的空置率）為 11970萬元； 該項目可建成后可實現(xiàn)的稅前利潤 2321萬元，稅前利潤率為 %； 該項目可建成后可實現(xiàn)的凈利潤 1973萬元，凈利潤率為 %； 財務內(nèi)部收益率 =% 財務凈現(xiàn)值（ I=%） =1059萬元 投資回收期（動態(tài)） = 由以上可以看出，該項目效益較好，經(jīng)濟上可行。資金的計劃安排較合理，能夠保證項目的順利完工。 中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 199 1993 年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟的調(diào)控進入了低谷。從而，一方面保護了消費者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)的消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的準入門檻，促進房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。在改革住房制度方面，通知要求各地繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售，完善住 房補貼制度，同時搞活住房二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務。這對自 121 文件出臺以來一直對資金鏈揪心的開發(fā)商們來說，無疑是一顆定心丸。 深圳市投資宏觀背景 深圳經(jīng)濟特區(qū)成立 22 年來，城市建設(shè)突飛猛進，城市配套設(shè)施及環(huán)境日趨完善，全市建成區(qū)面積 平方公里，常住人口 萬人，曾先后獲得“ 國家環(huán)境模范城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、國際“花園城市”稱號，并是亞洲第一個被國際建協(xié)授予“城市規(guī)劃獎”的城市?？傮w來看， 2020 年深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。理論上講，在城市快速發(fā)展過程 中，房地產(chǎn)作為先導性產(chǎn)業(yè)具有投資增速高的特征，但是增速過高易造成房地產(chǎn)市場過熱隱患。 從房地產(chǎn)金融貸款看，至 2020 年 11 月底，深圳全市房地產(chǎn)貸款余額合計 1422 億元，占全市金融貸款余額的 %。 2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)保持上年 700 家左右的規(guī)模。 此外，經(jīng)過多年的發(fā)展，深圳已形成較為成熟的房地產(chǎn)中介服務產(chǎn)業(yè)，形成從業(yè)機構(gòu) 520余家、從業(yè)人員近萬人的行業(yè)規(guī)模。 總的來說市場運行平穩(wěn)。從近年數(shù)據(jù)看， 2020 年之后由于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的加強，商品房開發(fā)規(guī)模得到了有效控制。從全年銷售情況看，住宅、寫字樓銷售面積持續(xù)增長，而商業(yè)用房銷售出現(xiàn)下滑。價格結(jié)構(gòu)基本合理，且低價位和中等價位住宅仍占絕大 多數(shù)，能夠滿足不同收入層次的住宅需求。 2020 年，二手房銷售面積達到 萬㎡，比上年增長了 ％，達到歷史最高增幅，占新建商品房銷售總量的 57％。據(jù)估計，目前全市房屋租賃面積占全市房屋總面積比例接近 40％。 （ 5）房地產(chǎn)價格 2020 年，按照建筑面積計算的新建住宅銷售均價為每平方米 5680元，與 2020年相比上漲了 %；商鋪 價格為每平方米 12916元，比上年上漲了 ％；寫字樓價格為每平方米 10164 元，比上年上漲了 ％。其中，住宅為 萬㎡，比上年減少 ％，占總量的 ％；商服用房為 萬㎡，比上年減少了 %，占總量的 ％；辦公樓為 萬㎡，比上年了增加了 %，占總量的 ％。 ②隨著政府對土地市場調(diào)控力度的加大，商品房新增供給明顯下降，新建住宅整體呈現(xiàn)“供”小于“求”，房地產(chǎn)市場供求總量更加趨于平衡。從熱點區(qū)域供求結(jié)構(gòu)看，南山區(qū)和鹽田區(qū)新增供給大于需求，尤其是南山區(qū)連續(xù)多年新建住宅供給