【正文】 1 Chapter 11 企業(yè)估值方法的介紹 2 公司金融的意義 ? 從企業(yè)出發(fā)，解決企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題 ? 從投資者出發(fā)，理解投資的關(guān)鍵要點(diǎn) ? 實(shí)業(yè)投資與金融投資 ? 叩富網(wǎng) 3 房地產(chǎn)價(jià)格與公司金融 ? 房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì) ? 房地產(chǎn)與公司金融 4 房地產(chǎn)的三個(gè)影響因素 ? 短期博弈與沖擊 ? 長(zhǎng)期影響因素 ? 供給與需求 5 短期沖擊與博弈 ? 房?jī)r(jià) +銀行年金利息 =消費(fèi)者購買能力 ? 利率放松，則房?jī)r(jià)上漲 ? 利率管制，則房?jī)r(jià)下跌 6 長(zhǎng)期影響因素 ? 房?jī)r(jià) =GDP，收入，財(cái)富 7 其他因素 ? 房?jī)r(jià) =人口 +規(guī)劃 8 房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì) ? 房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)與地方財(cái)政收入 ? 房地產(chǎn)與收入分配 9 地產(chǎn)與公司金融 ? 杠桿 ? 房?jī)r(jià)漲幅，大于，利率 10 價(jià)值評(píng)估和價(jià)值投資的區(qū)別 ? 價(jià)值評(píng)估是評(píng)估企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值 ? 價(jià)值投資是尋找持續(xù)增長(zhǎng)的公司進(jìn)行長(zhǎng)期投資 11 企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)投資的重要性 ? 企業(yè)價(jià)值除以股本 =每股股價(jià) ? 企業(yè)的理性市場(chǎng)價(jià)值是多少？ ? 企業(yè)的未來價(jià)值是多少？ ? 是什么因素促使企業(yè)價(jià)值未來得到提高？ ? 這樣的因素是否能運(yùn)用到其他的公司？ 12 價(jià)值投資和價(jià)值評(píng)估的聯(lián)系 ? 價(jià)值評(píng)估的結(jié)果對(duì)價(jià)值投資有重要意義 ? 內(nèi)在價(jià)值影響價(jià)格。但反過來，價(jià)格也決定了投資價(jià)值 13 價(jià)值投資于可持續(xù)增長(zhǎng)公司特征 ? 首先股本要相對(duì)小，否則就不能稱其為“小公司”。 ? 主要產(chǎn)品屬國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品 10年前或許聽都沒聽說過， 10年后到處有 ? 在國內(nèi)同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中，絕對(duì)是龍頭，或細(xì)分行業(yè)的龍頭企業(yè)，甚至沒有什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；在國際上的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，應(yīng)該排前 ? 毛利率近幾年應(yīng)該穩(wěn)定在 30%上下，無論產(chǎn)品原材料如何上漲，也無論勞動(dòng)力成本如何上升，其毛利率只會(huì)上升而不會(huì)下降 ? 主要產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率不應(yīng)低于 30%，而且其市場(chǎng)占有率呈不斷擴(kuò)大之勢(shì)，并不斷向海外開拓市場(chǎng)！市場(chǎng)對(duì)其產(chǎn)品的需求甚至呈幾何級(jí)數(shù)的放大 ? 高科技公司 ” ，公司科技研發(fā)費(fèi)用在產(chǎn)品成本中的占比年年增加，其產(chǎn)品的高科技含量緊跟世界先進(jìn)水平不掉隊(duì)，甚至處于領(lǐng)先水平 ? 市盈率應(yīng)該在 30倍上下，太高了，短線有被套牢的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于對(duì)這家上市公司有著透徹了解的中長(zhǎng)線買家來說，越跌越買。盡管這樣的股票股本在年年增加、復(fù)權(quán)價(jià)也在年年增加，但市盈率卻難見增加 14 計(jì)算題最重要的一章 ? 現(xiàn)金流的計(jì)算 ? 資金成本和資本結(jié)構(gòu) ? 現(xiàn)金流的貼現(xiàn) 15 ? 企業(yè)估值 ? 知識(shí)與運(yùn)用 ? 理論 知識(shí) 運(yùn)用 投資 16 企業(yè)估值方法的介紹 ? 企業(yè)的價(jià)值評(píng)估 ? 企業(yè)常用估值方法介紹 ? 中國企業(yè)的估值 17 為什么要進(jìn)行企業(yè)的價(jià)值評(píng)估？ ? 企業(yè)價(jià)值評(píng)估簡(jiǎn)稱價(jià)值評(píng)估，目的是對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)（市場(chǎng)）價(jià)值的進(jìn)行評(píng)估，為分析和衡量企業(yè)整體和股權(quán)的公平市場(chǎng)價(jià)值提供有關(guān)信息，以幫助投資人和管理者改善投資決策和經(jīng)營管理。 ? 企業(yè)價(jià)值評(píng)估提供的信息不僅僅是企業(yè)價(jià)值一個(gè)數(shù)字，還包括評(píng)估過程產(chǎn)生的有關(guān)企業(yè)銷售收入，管理費(fèi)用，生產(chǎn)成本，流動(dòng)資本投資，固定資本投資，和融資成本等大量信息。 18 為什么進(jìn)行價(jià)值評(píng)估？ ? 價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)。 ? 在兼并收購中，經(jīng)常需要計(jì)算企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。 19 價(jià)值評(píng)估的意義 ? 在金融市場(chǎng)中，股票只是衍生品，本身沒有價(jià)值。股價(jià)隨著企業(yè)內(nèi)在價(jià)值而不斷成長(zhǎng)。 ? 股價(jià)本身意義不大，評(píng)估一個(gè)公司，首先看市值，然后看未來市場(chǎng)份額 ? 股本高則股價(jià)低，股本低則股價(jià)高 20 金融市場(chǎng)的價(jià)值投資 ? 從長(zhǎng)期來看，因?yàn)槭莾?yōu)質(zhì)的公司，沒有風(fēng)險(xiǎn)； ? 從短期來看，高成長(zhǎng)的公司估值一般偏高，短期的業(yè)績(jī)季節(jié)性波動(dòng)會(huì)帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。 21 金融市場(chǎng)中的投資理念 ? ； 什么是周期性行業(yè)的領(lǐng)先指標(biāo)？ ，注意季節(jié)波動(dòng)。 22 企業(yè)價(jià)值評(píng)估的對(duì)象 ? 價(jià)值評(píng)估的一般對(duì)象是企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是指企業(yè)作為一個(gè)整體的公平市場(chǎng)價(jià)值。 ? 企業(yè)整體價(jià)值可以分為實(shí)體價(jià)值和股權(quán)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值和清算價(jià)值、少數(shù)股權(quán)價(jià)值和控股權(quán)價(jià)值等類別。 23 什么是企業(yè)的整體價(jià)值？ ? 整體不是各部分的簡(jiǎn)單相加 ? 整體價(jià)值來源于要素的結(jié)合方式 ? 部分只有在整體中才能體現(xiàn)出其價(jià)值 ? 整體價(jià)值只有在運(yùn)行中才能體現(xiàn)出來 24 什么是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？ ? 經(jīng)濟(jì)價(jià)值是經(jīng)濟(jì)學(xué)家所持的價(jià)值觀念。它是指一項(xiàng)資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值，通常用該資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值來計(jì)量。 ? 對(duì)于習(xí)慣于使用會(huì)計(jì)價(jià)值和歷史成交價(jià)格的會(huì)計(jì)師，特別要注意區(qū)分會(huì)計(jì)價(jià)值與經(jīng)濟(jì)價(jià)值、現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值與公平市場(chǎng)價(jià)值。 25 會(huì)計(jì)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值 ? 會(huì)計(jì)價(jià)值是指資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的賬面價(jià)值。會(huì)計(jì)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是兩回事。 ? 例如，青島海爾電冰箱股份有限公司 2020年資產(chǎn)負(fù)債表中顯示，股東權(quán)益的賬而價(jià)值為 ，總股份數(shù)為 。該股票全年平均市價(jià)為 /股，市場(chǎng)價(jià)值約為 117億元，與股權(quán)的會(huì)計(jì)價(jià)值相差懸殊。 26 企業(yè)估值的常用方法是什么？ ? 帳面凈資產(chǎn)法（ book value method）； ? 重置資產(chǎn)法 (replacement value method)； ? 市場(chǎng)乘數(shù)法或稱為類比法（ market multiple method）； ? 折現(xiàn)現(xiàn)金流法 (discounted cash flow method)， ? 調(diào)整現(xiàn)值法 (adjusted present value method)和實(shí) 物 期權(quán)（ real option） ? 其他方法？？（分部 剩余收益法） 27 股權(quán)估價(jià)的方法 股權(quán)價(jià)值 企業(yè)的 總價(jià)值 負(fù)債價(jià)值 可比市場(chǎng)系數(shù) 加權(quán)平均資本成本 資產(chǎn)產(chǎn)生的自由 現(xiàn)金流 公司利潤(rùn)、銷售額、 賬面價(jià)值 折現(xiàn)現(xiàn)金流模型 市場(chǎng)乘數(shù)模型 減去 等于 折現(xiàn)率為 調(diào)整后現(xiàn)值模型 折現(xiàn)率為 股利估價(jià)模型 資產(chǎn)產(chǎn)生的 現(xiàn)金流 股權(quán)融資成本 股本的自由現(xiàn)金流 或股利 稅盾 無杠桿 股權(quán)成本 債權(quán)資 本成本 稅盾的價(jià)值 無杠桿的 資產(chǎn)價(jià)值 折現(xiàn)率為 28 什么是帳面凈資產(chǎn)法？它的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？ ? 帳面凈資產(chǎn)法就是用一個(gè)企業(yè)的帳面凈資產(chǎn)的價(jià)值即股東權(quán)益的帳面價(jià)值來估計(jì)一個(gè)公司股權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。企業(yè)的帳面凈資產(chǎn)是它的股東歷史上投入企業(yè)的資金的總計(jì)。 29 ? 凈資產(chǎn)法的主要缺點(diǎn)是，歷史上投入企業(yè)的錢和企業(yè)現(xiàn)在值多少錢很可能是很不一樣的。 比如說，國家曾經(jīng)在歷史上為一個(gè)虧損的國有企業(yè)投入過大量的資金，這些投資都作為凈資產(chǎn)（即股東權(quán)益）記在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上了。可是這些投資所購買的資產(chǎn)（機(jī)器和設(shè)備）現(xiàn)在都過時(shí)沒用了，沒有任何的市場(chǎng)價(jià)值了。這個(gè)企業(yè)的凈資產(chǎn)有可能大大地高估了企業(yè)股權(quán)的實(shí)際價(jià)值 30 什么是重置資產(chǎn)法？它的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？ ? 重置資產(chǎn)法和凈資產(chǎn)法有點(diǎn)相似，也是以投資成本為基礎(chǔ)的。但是它用的不是歷史上的購買公司資產(chǎn)的成本（即不是歷史的投資額），而是根據(jù)現(xiàn)在的價(jià)格水平重建一個(gè)同樣的公司（即用現(xiàn)在的價(jià)格購買同樣的資產(chǎn)）所需要多少錢。 31 ? 它的優(yōu)點(diǎn)是能夠比較準(zhǔn)確的反映企業(yè)投資成本目前的價(jià)格水平。但它仍然用投資的成本來決定企業(yè)的價(jià)值，所以還是有我們以上在討論凈資產(chǎn)法時(shí)所提到的缺點(diǎn)：投資的成本和企業(yè)今后的賺錢能力可能會(huì)很不一樣。 32 什么是市場(chǎng)乘數(shù)法（類比法）？常用的市場(chǎng)乘數(shù)有哪些？ ? 用類似的上市公司的市場(chǎng)乘數(shù)來估值。常用的市場(chǎng)乘數(shù)有市盈率，市凈率，市售率，市現(xiàn)金流率。市盈率是股票每股市場(chǎng)價(jià)格除以每股凈利潤(rùn) 例如 AB公司的市盈率為 ,哈爾濱啤酒的每股凈利潤(rùn)是 ，根據(jù) AB公司的市盈率，哈爾濱啤酒每股的股價(jià)可以按類比法算出為： =。 33 一、并購價(jià)格（值）評(píng)估模型 資產(chǎn)負(fù)債表 損益表 現(xiàn)金流量 價(jià)值創(chuàng)造動(dòng)因 期權(quán) 賬面價(jià)值 清算價(jià)值 重置價(jià)值 …… 價(jià)格乘數(shù) 銷售收入乘數(shù) EBITDA乘數(shù) …… 股利現(xiàn)金流量 股權(quán)自由現(xiàn)金流量 公司自由現(xiàn)金流量 …… 經(jīng)濟(jì)增加值(EVA) 經(jīng)濟(jì)利潤(rùn) (EP) 現(xiàn)金增加值(CVA) …… B/S期權(quán)定價(jià)模型 實(shí)物期權(quán)估價(jià)模型 34 二、乘數(shù)估價(jià)法 ? 圖 12 1 不同估價(jià)方法百分比分析 乘數(shù)估價(jià)法又稱作相對(duì)估價(jià)法，主要是通過擬估價(jià)公司的某一變量乘以價(jià)格乘數(shù)來進(jìn)行估價(jià)。 35 ? (一 ) 價(jià)格 /收益乘數(shù)（ P/E） ● 價(jià)格 /收益乘數(shù)或市盈率法，是股票價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前會(huì)計(jì)收益的比值。 （ 1）數(shù)學(xué)意義：表示每 1元年稅后收益對(duì)應(yīng)的股票價(jià)格； （ 2）經(jīng)濟(jì)意義：為