【正文】 物業(yè)管理行政人事部 全新 手冊(cè) 目錄 引言 崗位職責(zé) 人事管理制度 行政管理制度 行政人事管理部表格 物業(yè)管理外部管理制度 7． 0 物業(yè)管理?xiàng)l例 引言： 物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動(dòng)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管 理。 [1]物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進(jìn)行的管理過程。 物業(yè)管理的起源 現(xiàn)在通行的觀點(diǎn)將物業(yè)管理是一新興行業(yè)。 一般認(rèn)為，物業(yè)管理在我國僅有 20 年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。 從國外物業(yè)管理的起源來看，近代意 義的物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60年代的英國。 1908 年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治 A 霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（ CBMO—— Chicago Building Managers Organization）召開了第一次全國性會(huì)議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。 從國內(nèi)的物業(yè)管理的起源來看，從 19 世紀(jì)中葉到本世紀(jì) 20 年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了 28 座 10 層以上 的高層建筑。在當(dāng)時(shí)的 房地產(chǎn)市場 上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。 20 世紀(jì) 80年代初，隨著我國改革開放的國策實(shí)施，市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物之 —— 物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認(rèn)的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng)造了無數(shù)個(gè)第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動(dòng)者，時(shí)至今日，深圳的物業(yè) 管理在國內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。標(biāo)志性的事件有： 1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外 商品房 管理的專業(yè)公司 —— 深圳 物業(yè)管理公司 正式成立，開始對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的涉外商品房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，這是我國國內(nèi)物業(yè)管 理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。 1993 年 6 月 30 日，深圳成立了國內(nèi)首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)； 1994 年深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。 1994 年 4 月建設(shè)部頒布了 33 號(hào)令，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“ 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理 ” 。 2021 年 9 月 1 日，我國第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。 中國物業(yè)管理發(fā)展簡 況 ： 中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開始于經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳。 1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)管理模式。 物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史?，F(xiàn)在，中國的物業(yè)管理市場已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在， 物業(yè)管理法規(guī) 更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性； 業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。物 業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進(jìn)入一個(gè)兩難 境地一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。 2021 年 3 月 16 日，十屆全國人大五次會(huì)議上通過的《物權(quán)法》，于 10 月 1 日起正式實(shí)施，《物權(quán)法》是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配管理的法律，是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國特色社會(huì)主義法律體系的法制目標(biāo)，《物權(quán)法》的頒布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長期懸而未決的問題，將對(duì)中國物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展起到重要而深 遠(yuǎn)的影響。 21 世紀(jì)，是中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要 崗位職責(zé) 行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé) 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)勞動(dòng)人事部門的有關(guān)方針、政策、法令和指示，組織制定計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí) 施； 全面負(fù)責(zé)人事部工作，掌握業(yè)務(wù)范圍，擬訂本部門的工作計(jì)劃，定期召開例會(huì)，布置、檢查、總結(jié)工作，重大事項(xiàng)及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并共同研究、討論決定； 組織本部門干部的政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高人事管理水平和業(yè)務(wù)能力，加強(qiáng)對(duì)本部門員工的思想教育，團(tuán)結(jié)本部門干部，調(diào)動(dòng)每個(gè)人的工作積極性，保證完成各項(xiàng)工作任務(wù)； 對(duì)分配給本部門的工作，定期進(jìn)行檢查考核，表揚(yáng)先進(jìn)，帶動(dòng)后進(jìn)，搞好本部門干部隊(duì)伍的建設(shè)； 抓好干部及職工的管理工作，經(jīng)常深入基層研究，掌握情況；合理安排使用 干部，發(fā)現(xiàn)人才；及時(shí)提出干部調(diào)整意見，當(dāng)好物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)的 參謀； 組織制定、修改、充實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，做到管理規(guī)范化、科學(xué)化； 根據(jù)用工計(jì)劃組織招聘工作，負(fù)責(zé)調(diào)入、招聘、招收、辭退、辭職、調(diào)出、停薪留職員工的審核，負(fù)責(zé)員工內(nèi)部調(diào)配的審核； 按照有關(guān)政策，結(jié)合同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理處實(shí)際制定本物業(yè)管理處工資、獎(jiǎng)金、勞保福利標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)工資、獎(jiǎng)金、勞保、福利、加班費(fèi)、夜班費(fèi)及各種津貼報(bào)表的審核； 按制度負(fù)責(zé)審批辦理各類休假期的期限和有關(guān)費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)； 負(fù)責(zé)人事檔案的管理工作，負(fù)責(zé)辦理職工調(diào)入、調(diào)出檔案的接收和傳遞工作； 1完成總經(jīng)理交給的其他各項(xiàng) 工作。 勞資主管崗位責(zé)任 根據(jù)國家工資改革政策和物業(yè)管理處的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，編制工資計(jì)劃，合理使用工資基金； 負(fù)責(zé)辦理職工的轉(zhuǎn)正、定級(jí)、晉升的工資變動(dòng)事宜及離職員工的工資結(jié)算工作； 負(fù)責(zé)辦理職工調(diào)動(dòng)的工資手續(xù)、調(diào)入職工的工資標(biāo)準(zhǔn)的審定工作； 按時(shí)準(zhǔn)確編報(bào)勞動(dòng)工資、浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金、伙食補(bǔ)貼、月、季、年報(bào)表并做好對(duì)比分析，提出建設(shè)性意見供領(lǐng)導(dǎo)決策時(shí)參考； 按月匯總和發(fā)放加班費(fèi)、夜班費(fèi)和其它各種津貼； 嚴(yán)格勞務(wù)工資管理，建立健全職工工資一鑒表，掌握公司各類人員的工資變動(dòng)情況和人員的增減情況； 負(fù)責(zé)編制勞保、 福利用品發(fā)放名單； 負(fù)責(zé)全部員工參加勞動(dòng)保險(xiǎn)的工作； 負(fù)責(zé)各部門的考勤管理，統(tǒng)計(jì)和編報(bào)勞動(dòng)出勤報(bào)表，經(jīng)常檢查各部門的勞動(dòng)紀(jì)律，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供勞動(dòng)出勤情況； 負(fù)責(zé)領(lǐng)取本部門的辦公用品和文件的收發(fā)登記工作； 1 完成人事部經(jīng)理交派的其他任務(wù)。 培訓(xùn)經(jīng)理崗位責(zé)任 熱愛物業(yè)管理處工作，對(duì)培訓(xùn)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，積極主動(dòng)，耐心細(xì)致，全心全意，作風(fēng)正派，不謀私利，為提高物業(yè)管理處人員的素質(zhì)而盡心盡力； 在物業(yè)管理處總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的培訓(xùn)工作。按照物業(yè)管理處經(jīng)營管理的方針政策，負(fù)責(zé)計(jì)劃、組織、檢查及督 促各項(xiàng)培訓(xùn)工作； 負(fù)責(zé)培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施方案并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)物業(yè)管理處調(diào)進(jìn)、招聘、招收干部、工人的培訓(xùn)及業(yè)務(wù)技術(shù)的考核工作； 負(fù)責(zé)審核干部、職工培訓(xùn)教學(xué)大綱和培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)教師的選編教材，制定培訓(xùn)文件，負(fù)責(zé)培訓(xùn)計(jì)劃的組織、實(shí)施和管理工作； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和檢查、落實(shí)、考核各部門的有關(guān)培訓(xùn)工作； 編造年度培訓(xùn)預(yù)算報(bào)總經(jīng)理。控制每年的預(yù)算支出； 安排教學(xué)儀器設(shè)備的保養(yǎng)、維修及購置； 對(duì)物業(yè)管理處外派學(xué)習(xí)的員工，按物業(yè)管理處規(guī)定進(jìn)行管理、控制、審核及實(shí)施培訓(xùn)后跟查與考核業(yè)績的工作； 負(fù)責(zé)制定、審查對(duì)外招生培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃的制 定、實(shí)施及費(fèi)用核算； 組織本部門員工的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，監(jiān)督員工執(zhí)行物業(yè)管理處各項(xiàng)規(guī)章制度和評(píng)核員工的工作態(tài)度與表現(xiàn)。 人事管理制度 物業(yè)公司成立后向社會(huì)公開招聘人員，物業(yè)管理公司采用固定期限合同制的聘用制度，簽訂勞動(dòng)合同，約定合同終止的時(shí)間、條件。在合同期內(nèi)履行合同義務(wù)，享受合同權(quán)利。采用人員能進(jìn)能出，能上能下，工資能高能低的聘用程序制度。物業(yè)管理公司的人員請(qǐng)得進(jìn)，留得住，流得出，用得活。有利于物業(yè)管理公司精減人員、降低成本、提高效益、激勵(lì)勢氣。 員工招聘制度 1． 招聘 包括招募、選拔、錄用三個(gè) 過程。 2． 簽約 是人事部根據(jù)《勞動(dòng)法》規(guī)定與正式錄用員工簽訂的勞動(dòng)合同書，勞動(dòng)合同書應(yīng)包括以下內(nèi)容：勞動(dòng)合同期限；工作內(nèi)容；勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件；勞動(dòng)報(bào)酬；勞動(dòng)紀(jì)律；勞動(dòng)合同終止的條件；違反勞動(dòng)合同的責(zé)任。勞動(dòng)合同前面規(guī)定的必備條款外，當(dāng)事人可以協(xié)商約定其他內(nèi)容。物業(yè)管理公司與勞動(dòng)者訂立勞動(dòng)合同，必須遵循兩個(gè)原則：一是平等自愿，協(xié)商一致；二是符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。 勞動(dòng)合同必須由員工親自簽名或蓋章，企業(yè)代表簽章，并加蓋人事資源管理部門印章及注明簽約的日期后方可生效。雙方簽署后，交由政府勞動(dòng)法律部門簽證。 （包括試用期） 從通知員工正式錄用開始依次辦理員工報(bào)到手續(xù)，收取員工身份證、學(xué)歷證明崗位資格證、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動(dòng)手冊(cè)（下崗、待業(yè)證明）、養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移單、獨(dú)生子女證等，有關(guān)證件、資料復(fù)印后原件應(yīng)歸還員工，然后發(fā)制服、員工手冊(cè)及管理規(guī)定、 職員卡、更衣柜鑰匙等，并要求員工在物資卡上簽名后存檔，接著安排入職培訓(xùn)，完成后到各自部門崗位上報(bào)道。 物業(yè)管理公司運(yùn)作等程序的管理，是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公司為不同性質(zhì)的內(nèi)容的崗位（工種），制定各級(jí)崗位責(zé) 任制，各部門、各工種的員工在工作崗位上行為都有必須遵循崗位責(zé)任制條款的規(guī)定。 有關(guān)員工紀(jì)律管理的日常規(guī)章制度一般包括在《員工手冊(cè)》中。物業(yè)管理公司編印《員工手冊(cè)》，發(fā)給全體員工人手一冊(cè)，介紹公司的各種章程和規(guī)定，尤其對(duì)必須遵守的紀(jì)律管理和各種規(guī)章制度，簡要明白地逐條羅列，便于員工集中學(xué)習(xí)，在日常工作中參照對(duì)比。《員工手冊(cè)》內(nèi)容包括員工守則、勞動(dòng)條例、員工福利、安全守則、獎(jiǎng)懲條例。 行政人事部門應(yīng)協(xié)同員工所在部門，對(duì)員工進(jìn)行升職（或調(diào)職）的評(píng)估。由員工所在部門的主管填寫升職 /調(diào)職申 請(qǐng)表，經(jīng)行政人事部門、總經(jīng)理等必要的審批手續(xù)后，同意升職或調(diào)職，并按新職位的試用期標(biāo)準(zhǔn)考驗(yàn)。一般在三個(gè)月后確定新職位，進(jìn)行晉級(jí)加薪。 員工檔案一般可由員工的人事檔案、工作檔案和培訓(xùn)檔案等三個(gè)主要內(nèi)容組合而成一個(gè)獨(dú)立的檔案卷宗。 員工的培訓(xùn)檔案將與其工作檔案一起作為對(duì)員工晉升、提級(jí)、加薪時(shí)的參考依據(jù)，也是行政人事部門人才發(fā)掘與調(diào)配的原始依據(jù)。 人事統(tǒng)計(jì)的主要內(nèi)容包括： 員工人數(shù)及其變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)，打印月末人數(shù)情況及做出流動(dòng)率的統(tǒng)計(jì)。 員工結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，即關(guān)于員工性別、年齡、文化程度、 政治狀況、工 作年限、專業(yè)技能、其他方面的統(tǒng)計(jì)。 員工出勤情況統(tǒng)計(jì)。 員工獎(jiǎng)懲情況統(tǒng)計(jì)。 員工接受培訓(xùn)情況統(tǒng)計(jì)。 人事統(tǒng)計(jì)的工作步驟是：對(duì)統(tǒng)計(jì)的調(diào)查與收集，以統(tǒng)計(jì)資料的系統(tǒng)加工與綜合，對(duì)統(tǒng)計(jì)資料的計(jì)算與分析。 員工的辭職程序 員工辭職的一般程序?yàn)椋河蓡T工本人向部門經(jīng)理提出書面辭職請(qǐng)求—— 由員工所在部門經(jīng)理向行政人事部門及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出報(bào)告 —— 經(jīng)審批后轉(zhuǎn)行政人事部門、財(cái)務(wù)部門備案。行政人事部門出具離職還物表 —— 員工在結(jié)束工作后，歸還發(fā)給的全部物品，并經(jīng)有關(guān)部門會(huì)簽 —— 由財(cái)務(wù)部結(jié)清員工工資 及其他帳目 —— 在行政人事部門辦理離職手續(xù)。 辭退員工程序 辭退員工的一般程序?yàn)椋翰块T經(jīng)理提出辭退員工的報(bào)告 — 經(jīng)由最高管理部門或總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)入行政人事部門、財(cái)務(wù)部門等備案 — 員工歸還發(fā)給的全部物品 — 財(cái)務(wù)部門結(jié)清有關(guān)帳目 — 行政人事部門辦理退工手續(xù) — 通知保安部門以后禁止放行被辭退員工進(jìn)入 公司。 報(bào)酬管理 如何建立一個(gè)有效的勞動(dòng)報(bào)酬制度，一般來說，必須考慮下面三個(gè)方面的主要問題。