【正文】 第一篇：土地儲備和一級開發(fā)流程土地儲備和一級開發(fā)流程70 一級儲備時間：20160204 熱度： 69℃ 作者：來源：話題：一級儲備申請書會議紀要申請報告房屋北京房地產(chǎn)一級開發(fā)程序流程一、土地一級開發(fā)的概念根據(jù)《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市[2005]540號），土地儲備和一級開發(fā)（土地儲備開發(fā)）是指依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并通過組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達到土地供應條件的行為。對存量國有建設(shè)用地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；對征用農(nóng)村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內(nèi)容是征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。二、土地儲備開發(fā)計劃編制原則：土地儲備開發(fā)計劃應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期城市建設(shè)規(guī)劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃編制。編制單位：由市國土資源局（以下簡稱國土局）會同發(fā)展和改革委員會（以下簡稱發(fā)改委）、規(guī)劃委員會（以下簡稱規(guī)委）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱建委）、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門和各區(qū)縣政府編制。編制程序：（1）區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務院在京機關(guān)（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業(yè)集團和駐京部隊提出年度土地儲備開發(fā)計劃，于每年的10月上旬報市國土局。經(jīng)濟適用住房土地儲備開發(fā)計劃由市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導小組辦公室綜合平衡后報市國土局。（2）市國土局會同市發(fā)改委、規(guī)委、建委、財政、交通、環(huán)保等行政主管部門提出計劃草案和具體意見，于11月上旬反饋給各區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務院在京機關(guān)（含所屬單位）以及在京中央大型企業(yè)集團和駐京部隊。（3）各區(qū)縣政府、重點功能區(qū)管委會、中央、國務院在京機關(guān)（含所屬單位）以及在京中央大型企業(yè)集團和駐京部隊按照要求調(diào)整計劃，于11月下旬報市國土局匯總。（4）市國土局征求市相關(guān)部門意見并完成善后與市發(fā)改委共同報市政府。（5）經(jīng)市政府批準的土地儲備開發(fā)計劃，由市國土局下達給市和區(qū)縣土地儲備機構(gòu)。土地儲備開發(fā)計劃確需調(diào)整的，由市國土局會同相關(guān)部門提出計劃調(diào)整方案，與市發(fā)改 委共同報市政府批準。三、土地一級開發(fā)的實施方式根據(jù)一級開發(fā)實施主體的不同，可以分為兩種方式：政府下屬的土地儲備機構(gòu)直接負責一級開發(fā)的，可以由儲備機構(gòu)自行組織實施，也可以通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責具體管理，目前以儲備機構(gòu)自行組織為主。委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主，部分通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。對于符合458號文的經(jīng)營性項目用地，831協(xié)議出讓大限沒過，由原建設(shè)單位繼續(xù)完成一級開發(fā)工作，這也是政府委托企業(yè)實施一級開發(fā)的一種特例（短暫階段）。目前，由于授權(quán)一級開發(fā)不再審批，同時進行一級開發(fā)招投標確定主體也頗有難度，因此主要采用以區(qū)縣儲備分中心為主體，然后分中心再委托實施主體的方式來實現(xiàn)。另有部分具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。此種方式稱為工業(yè)用地前期整理，立項和程序與一級開發(fā)項目基本相同，但無法取得一級開發(fā)項目授權(quán)，不屬于一級開發(fā)的范疇。四、一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易；委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。五、土地一級開發(fā)成本和收益（一）成本構(gòu)成：征地、拆遷補償及有關(guān)稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經(jīng)同級財 政和土地主管部門核準的其它支出。（二）收益：委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業(yè)。對于招標項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考。六、一級開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土資源局（以下簡稱國土局）、發(fā)展改革委（以下簡稱發(fā)改委）、規(guī)劃委員會（以下簡稱規(guī)委）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱建委）、財政、交通、環(huán)保等相關(guān)政府部門。國土局主要負責土地一級開發(fā)預審；確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標準、工程進度、監(jiān)理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發(fā)費用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進行約定；下達土地一級開發(fā)批復；負責一級開發(fā)土地的征地批復；會同有關(guān)部門進行土地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作。發(fā)改委主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。規(guī)委主要負責一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復工作。建委主要負責針對具體項目從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金等方面對一級開發(fā)企業(yè)提出要求，對部分重點項目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復工作。交通主要負責交通評價批復工作。環(huán)保主要負責環(huán)境評價批復工作。七、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內(nèi)容根據(jù)土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案文件；屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其他權(quán)屬證明文件；涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案文件；有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關(guān)事務管理局或中直機關(guān)事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準文件。有效的規(guī)劃意見書和其他規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進行公示。原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項目）應該達到宗地外達到宗地外通路、通電、通上水及宗地內(nèi)土地平整（簡稱“三通一平”）及取得市政接用方案，有條件的應達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。對于可以獨立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨立出讓的土地，周邊已具有相應的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，可在取得市政相關(guān)主管部門的市政接用方案并完成建筑（構(gòu)筑）物拆除后入市交易。原建設(shè)單位在申請土地入市交易前，土地開發(fā)成本應通過委托有資質(zhì)的土地評估單位進行評估或委托專業(yè)審計機構(gòu)進行審計后，由市國土資源局會同有關(guān)部門進行審核確認。八、土地一級開發(fā)一般工作程序（一）確定土地一級開發(fā)項目土地一級開發(fā)項目來源：（1）年度土地儲備計劃；（2）市政府批準的重點項目；（3）市、區(qū)儲備申報；（4）市屬國有企業(yè)申報。項目確定的主要原則：（1）項目實施的必要性；（2）結(jié)合庫存分析新增量的合理性；（3）項目本身是否具備啟動條件。政府主管部門：市國土局、市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）項目確定流程：（1）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門同意后向區(qū)縣國土局 提出土地一級開發(fā)申請；（2）由區(qū)縣土地儲備機構(gòu)審核決定是否進行一級開發(fā)，主要取決于是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)控制性規(guī)劃，具體時間視項目而定；（3）市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)編制一級開發(fā)實施方案，資料齊全的情況下編制方案約1周時間，但由于在編制實施方案時需要取得征地測算數(shù)據(jù)，需要同集體經(jīng)濟組織洽商；需要取得拆遷補償數(shù)據(jù)，需要進行拆遷摸底；需要取得市政設(shè)施建設(shè)成本數(shù)據(jù)，需要編制市政綜合咨詢方案。時間就很難得到保證；（4）由區(qū)縣土地儲備機構(gòu)報區(qū)政府批準后向市國土局申報一級開發(fā)實施方案，經(jīng)過初審、內(nèi)審和專家會評審后，取得會議紀要。通常需要1個半月的時間；（5）市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實施方案提出原則意見，確定實施主體并出具會議紀要，會議紀要大約在聯(lián)席會結(jié)束后兩周內(nèi)由各委辦局簽字后下發(fā)；項目審批的主要內(nèi)容——審核土地一級開發(fā)實施方案（1）項目的基本情況（名稱、坐落、四至、面積、現(xiàn)狀、規(guī)劃）；（2）投資測算（成本測算）；（3）工作計劃（工作內(nèi)容、開發(fā)周期等）；（4）收益分析（資金平衡測算）。辦理時間：整個項目確定過程（從實施方案儲備分中心初審到上市政聯(lián)席會）原則上需要8周的時間。（二）確定一級開發(fā)單位政府主管部門： 市國土局、市建委等部門確定開發(fā)單位流程：（1）市國土局會同相關(guān)部門直接委托土地儲備機構(gòu)實施土地一級開發(fā)或者通過招標選擇具備相應資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實施的一級開發(fā)項目，由市建委從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見，市國土局據(jù)此確定招標條件；（2）下達土地一級開發(fā)批復； 土地儲備和一級開發(fā)流程70_一級儲備（3）簽訂土地一級開發(fā)合同。辦理時間：整個項目確定委托單位，簽訂委托協(xié)議，通常1周時間。（三）辦理交通評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）下列項目需要辦理交通影響評價：（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；（2）邊緣集團、衛(wèi)星城及重點地區(qū)，建筑規(guī)模超過5萬平方米的大型公建項目及超過10萬平方米的居住類項目；（3）其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過10萬平方米的大型公建項目及超過20萬平方米的居住類項目；（4）交通樞紐、大型停車場等城市交通設(shè)施項目；（5）上述公建和城市交通設(shè)施項目的改建擴建；（6）其他需要進行交通影響評價的項目。政府主管部門：市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處、市交通委員會交通評價文件審批：委托市交委認可的專業(yè)咨詢機構(gòu)編制交通影響評估報告（主要包括項目基本情況，周邊項目情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，項目交通量預測、交通評價等內(nèi)容），提交至市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處，由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委，交委組織會議討論，并形成會議紀要轉(zhuǎn)交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級開發(fā)單位。辦理時間：由實施主體組織交通評價公司編制交通評價，并上會取得環(huán)評批復大約為4至8周。（四）辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級古樹，其他的為二級古樹。凡在項目用地范圍內(nèi)有古樹、且施工將對古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可。辦理避讓古樹名木措施審批意見（1）政府主管部門： 市園林局監(jiān)督檢查處（2）審查標準：①申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；②凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚； ③樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。（3）所需文件資料：①北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表，（申請內(nèi)容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章））； ②規(guī)劃意見書及附圖；③避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。辦理古樹名木移植許可（1）政府主管部門： 市園林局城市綠化處（2）審查標準：①是否屬于因特殊情況必須移植的； ②古樹名木移植方案是否符合要求；③申辦人提出的申請符合申請條件，申報材料是否齊全、規(guī)范、有效； ④如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。（3）所需文件資料：①北京市園林局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)； ②北京市園林局綠地指標審核簽圖意見； ③規(guī)劃意見書及附圖； ④項目工程樹位平面圖，在施工平面圖上標明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積； ⑤古樹名木移植方案。辦理時間：《避讓古樹名木措施審批意見》的辦理時間為20個工作日，《古樹名木移植許可》的辦理時間為12個工作日。（五）辦理環(huán)境評價文件審批（根據(jù)聯(lián)席會要求辦理）環(huán)境評價文件的類別及適用項目：（1）環(huán)境影響報告書，適用于占地10萬平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積5萬平米以下、且位于敏感區(qū)的項目；（2）環(huán)境影響報告表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區(qū)的項目；（3）環(huán)境影響報告表，適用于其他項目。政府主管部門：市政府或市發(fā)改委審核的項目在市環(huán)保局環(huán)境影響評價管理處辦理，區(qū)縣項目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。審查標準：（1）符合《北京市為保護環(huán)境禁止建設(shè)項目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴格控制建設(shè)地區(qū)的名錄》的要求；（2）符合國家產(chǎn)業(yè)政策；（3）符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護規(guī)劃；（4）要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；（5）采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；（6）污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護排放標準；（7）滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；（8）建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求；（9）建設(shè)單位應當承諾在項目投入使用前向利害關(guān)系人如實說明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護措施；（10）能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項目，需提交論證會、聽證會或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；（