【正文】 第一篇：會所策劃要素會所策劃要素體量按照目前會所的一般特征，會所的建筑面積與項目總建筑面積的比例為1：100左右。如錦繡江南建筑面積為40萬平米，會所為3000平米，加上第四期入伙住戶，會所面積將日益減小，社區(qū)生活對周邊商業(yè)和市政配套的依賴性加強。風格如果會所獨立于住宅，建筑風格必須有特色，而會所特色必須與項目特色相吻合，但又必須有區(qū)別，能體現整個項目傳達的文化和精神理念。如錦繡江南會所建筑外觀形似展館和運動館，極具現代感，但是沒有與打中國文化牌的項目主題關聯(lián)，假如設計為古典式的展覽館，或者仿故宮古代建筑，或者細部以江南建筑形態(tài)表現，則更貼近主題。位置會所的位置策劃必須考慮到以下因素，第一，服務便利性，第二，經營的便利性，第三，回避地塊的價值和增值區(qū)域。以下位置為會所常見的分布點，第一，靠近主干道，交通便利且起到隔音效果，提升后面的住宅價值；第二，靠近低樓層，對于高層住宅，較低樓層的價值比較低，同時考慮到對外經營，以及對高層住戶的最少干擾，比較適合會所；第三，靠近景觀資源差的一面，留價值空間大的方向給住宅產品。功能功能即會所的經營業(yè)態(tài)，功能的定位必須結合幾個需要，第一，銷售辦公功能需要，如務必設計大廳和辦公區(qū)間，第二，體現項目核心文化的需要，如以中國文化為核心賣點的項目，會所可以重點突出書畫展覽需要的展館設計，第三，普通娛樂休閑的需要，如設計棋牌室、桌球室、乒乓球室、茶館等文化娛樂體育場所，第四，體現項目特色的需要，在體現核心文化價值的設計基礎上，業(yè)態(tài)的設計應避免面面俱到，應該有側重點，如把會所的核心功能定位為區(qū)域藝術中心，或者有特色的酒吧夜總會等，為經營鋪墊。檔次會所檔次應該與項目定位相適應，檔次高低的評價標準有會所規(guī)模、會所位置、會所裝修、會所配套、服務質量、管理水平等，如別墅區(qū)的會所切忌做成大雜院式和敞開式的游戲廳，或者任人出入對外營業(yè)的低級夜總會，而大型普通社區(qū)的會所以5星級標準裝修，高貴的外表拒人以千里之外。分期會所經營的內外結合是必經之路，所以前期會所策劃應該具有前瞻性，提前考慮到經營性需求，如在會所的分期建設，會所功能劃分要保證結構可以修改，人防設施的預留（而目前流行的半地下車庫在人防方面存在問題），拆建的便利性等。四、會所創(chuàng)新會所形式n雙會所即基于臨街的主會所基礎上，在社區(qū)內部增加一個內部會所。臨街會所的設計參照商業(yè)標準，主要功能是前期銷售功能和后期營業(yè)性質的商業(yè)服務功能，最終以對外經營為目的；內部會所建于社區(qū)內部，體量不要求大，但是可以彈性劃分，其功能為社區(qū)服務，不對外營業(yè)，在服務內容的設計上，與臨街會所內容不能競爭，但是對外部商業(yè)配套形成價格優(yōu)勢，有利于留住內部業(yè)主，與臨街會所形成互補的綜合優(yōu)勢，與外部商業(yè)性配套競爭。目的，一是可以進一步提升社區(qū)檔次，二是增強會所與外部同類配套的競爭力，三是可以形成“以會所養(yǎng)會所”的良性模式，四是增加活動空間，滿足不同層次業(yè)主需求。雙會所比較適合大型以上社區(qū)配套策劃，對于中小型社區(qū)不太適合。n虛擬會所與傳統(tǒng)的會所空間相對應，利用網絡技術，建立社區(qū)網上會所，全天候為業(yè)主提供服務，進一步擴大業(yè)主和會員的溝通交流空間。傳統(tǒng)會所具備的娛樂功能、商務保健功能大部分可以實現，如網上聊天室、網上棋牌室、網上游戲室、網上醫(yī)療室、網上購物、網上影院、網上商務預約等服務，會所管理的網絡服務信息處理中心遠程進行調控（如圖所示）。分期會所（第一期銷售功能、第二期整體功能再造）目前會所經營不善的主要原因是策劃的前瞻性不足。對于大型房地產項目，一般開發(fā)周期3年左右，甚至更長。而目前比較普遍的會所，是在項目第一期前階段建成使用，并陪伴項目3年以上。同時，項目的分期開發(fā)策略，使住宅產品品質與時俱進和日益改善，反而使會所建筑形態(tài)和劃分等迅速落伍。為了避免出現這一情況，會所策劃應該與項目平行前進，分期開發(fā)建設的穩(wěn)妥策略（參照高交會展館的分期建設）。具體步驟見下表。如從發(fā)展的眼光看錦繡江南會所設計，就感覺過于保守，內部劃分美感有余，實用不足。基于第三期住宅的入伙假設，該會所已經不具備提供大型業(yè)主聚會、大型社會團體活動的能力，包括前廣場的實用性和美感均不夠。所以，隨著第四期的動工，該會所急需擴建，如在第四期發(fā)展第二會所，或者在前廣場地段建設第二期會所，均不失為一個好的選擇。小結：會所策劃是在對住宅項目周邊商業(yè)市政配套了解的基礎上，綜合項目特征，對會所的體量、位置、功能、檔次等進行定位。只有進行科學的前瞻性的會所策劃，以3年以上的片區(qū)經營高度為引導，才可能避免經營矛盾的出現。此外，為有效避免和改善經營會所問題，下面從會所經營方面探討。第四章會所經營針對第二章會所目前存在的經營問題，除第三章從前期策劃方面提出解決辦法外，本章主要從經營角度，提出解決之道。一、專業(yè)管理——引入專業(yè)的管理公司根據在深圳的小范圍調查，絕大部分的住宅會所管理由開發(fā)商委托物業(yè)管理公司負責。這對于只提供內部業(yè)主服務的會所來說，管理工作比較簡單，物業(yè)公司基本可以勝任。但是對于對外經營性會所的管理，物業(yè)公司具有先天不足。所以，引入專業(yè)的會所管理機構是改善會所虧損局面的當務之急。n備選的會所管理者1）酒店管理公司2）娛樂管理經營公司3）體育文化管理公司4）超級市場管理公司二、連鎖經營——嘗試連鎖化經營會所本質上是社區(qū)性配套機構，健康的會所運營必須遵守企業(yè)運營方式，實現自負盈虧。借鑒物業(yè)管理的品牌花連鎖經營，會所管理和經營也可以實現品牌化和連鎖化。在此必須明確發(fā)展商必須在會所的品牌和經營業(yè)績之間作出選擇，即授予經營者以自主會所品牌。則以或則經營利潤為目標，反之則繼續(xù)貼補虧損。與超市、物管公司相同，會所管理公司將成為房地產產業(yè)鏈中一個嶄新角色。三、會員制管理——扭虧和服務并行會員制可以有效的區(qū)分會所核心客戶和普通客戶，同時可以實現會所的動靜管理和安全管理。目前，大多數住宅會所在對外經營中，對內部業(yè)主實行會員制管理，區(qū)別服務和區(qū)別定價，有效解決會所虧損的問題，且兼顧會所對內部業(yè)主提供優(yōu)惠服務的主要功能。四、業(yè)主參與——業(yè)主委員會參與管理在現有的管理經營決策體系中，增加業(yè)主委員會席位，參與會所的經營和管理。由于會所產權歸屬開發(fā)商所有，但是業(yè)主與會所之間存在最為密切的關系，尤其是非對外經營性會所，所以，會所的管理必須針對其目標客戶——業(yè)主的需求改善，否則沒有出路。而業(yè)主自治機構——業(yè)主委員會成為會所管理者傾聽客戶意見的主要通道。吸納業(yè)委會參與會所決策，對于改善會所和業(yè)主關系，增加會所管理透明度，尋求業(yè)主工作的全面支持，為商業(yè)性經營進行前期鋪墊，具有不可替代的積極作用。五、會所轉型——納入社會配套體系中經營當社區(qū)配套面向區(qū)外經營服務時，會所已經開始進入社會配套的流動體系中了。會所經營業(yè)績不佳，主要由于社區(qū)內有限的客源無法支撐會所管理和設備的基本運轉，當會所面向社會經營時，在解決客源和經營問題的同時，實際上已經納入社會商業(yè)配套體系中。如招商海月社區(qū)“體育公園”會所，逐漸成為片區(qū)市政體育配套之一。小結：會所的經濟屬性，首先是有償性服務組織，其次是局域性服務組織，第三是競爭性商業(yè)組織。所以對于社區(qū)會所的經營，必須基于消費市場的分析和競爭對手的分析，轉變向發(fā)展商“等靠要”的觀念，引進專業(yè)管理，扭轉會所的弱勢競爭地位，使社區(qū)會所成為兼顧社區(qū)服務和對外經營的優(yōu)質社會配套成員。第五章觀點匯總n會所的功能分前期銷售功能和后期服務經營功能；n會所策劃必須服從項目整體立意和主題，不宜另辟蹊徑；n會所策劃必須具備前瞻性和穩(wěn)妥性，尤其對于大型會所，應分期開發(fā)，適時而變； n會所要兼顧對內服務和對外經營的雙重職能，以會所養(yǎng)會所；n產權清晰和專業(yè)管理是會所經營的必經之路，所有權和經營權分離，引進專業(yè)管理經營機構，實施目標責任制管理，真正發(fā)揮會所服務于社區(qū)的職能；n會所經營必須以融入片區(qū)社會商業(yè)配套體系為終極目標。附件：專業(yè)會所經營業(yè)態(tài)一覽表休閑娛樂類咖啡廳、茶館、酒吧、網吧、游戲機廳、陶吧、棋牌室、麻將室等。美容保健類美容美發(fā)店、美體中心、醫(yī)療保健中心、牙科中心、桑拿、足浴、藥店、化妝品專賣店、體育用品專賣店、康復中心等。飲食食品類酒樓、食肆、土特產類商店、茶葉店、超市、煙酒專賣、純凈水專賣店等。家政服務類婚紗攝影、裝修公司、培訓中心、郵政所、裁縫店、電腦器材（維修）店、服裝店、家店家私維修、通訊產品、文具店、音像音響店、銀行、書店、證券公司、家政公司、干洗店、商務中心、燈飾店、玩具店、樂器店、鞋類專賣店、包傘專賣店、電腦畫像、小飾品（女性）專賣店、清潔服務公司、性用品商店、織發(fā)店、彩票投注點、空調專賣店、信息咨詢公司、柯達彩擴中心、電視購物中心等。體育類健身房、游泳池、網球場、籃球場、乒乓球場、羽毛球