【正文】 濰坊白浪銀灘商業(yè)項(xiàng)目 初步合 作建議書 地下商業(yè)物業(yè)主要有三種類型，一是長(zhǎng)條形狀的地下商業(yè)街，一般設(shè)在核心商業(yè)區(qū)內(nèi)一條干道的地下，順延著這條干道，它能夠與干道上面的商業(yè)物業(yè)呼應(yīng)；二是矩形或方塊狀的地下商業(yè)城，類似將一個(gè)只有一個(gè)樓層大型商場(chǎng)；三是混合型的，即一條較長(zhǎng)的地下商業(yè)街，其二端或中間連著一個(gè)塊狀的地下商業(yè)城。類型不同，其商業(yè)定位原則也不同。 近一年來，富智商業(yè)顧問完成了國(guó)內(nèi)三個(gè)較大型的地下商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)定位報(bào)告，其中一個(gè)項(xiàng)目是一條長(zhǎng)達(dá) 1000 米的地下商業(yè)街，為此積累了一些地下商業(yè)定位規(guī)劃的實(shí) 踐經(jīng)驗(yàn)。富智商業(yè)顧問認(rèn)為，除要遵守一般的商業(yè)規(guī)律外，地下商業(yè)物業(yè)的商業(yè)定位必須同時(shí)重視二大原則。 一、商圈內(nèi)業(yè)態(tài)或業(yè)種互補(bǔ)原則 地下商業(yè)物業(yè)必須具備有商圈內(nèi)極少或較少有的業(yè)態(tài)或業(yè)種，也就是要抓住該商圈里的市場(chǎng)空白點(diǎn)，而且要注意該市場(chǎng)的消費(fèi)群必須與現(xiàn)有商圈里的消費(fèi)群大部分能夠交叉，這樣才能使商業(yè)主題有足夠的生命力。有些地下商業(yè)物業(yè)的定位與地面商業(yè)類似，又缺乏具備城市部分交通功能，這種定位無疑難以成功。地面上的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)激烈，誰愿意到環(huán)境感覺更壓抑的地下去呢？這就是國(guó)內(nèi)很多地下商業(yè)街不斷更換經(jīng)營(yíng)管 理商或租客的主要原因之一。 二、主題專業(yè)或特別鮮明原則 地下商業(yè)物業(yè)必須同時(shí)具備較強(qiáng)的專業(yè)性，這個(gè)專業(yè)是指業(yè)種的專業(yè)性。通過專業(yè)業(yè)種來吸引地面人群進(jìn)入地下商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)。比如，一個(gè) 10000 平方米的小型地下商業(yè)城，可以做成一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)；又如，一條 1000 米長(zhǎng)的地下商業(yè)街可以分成 4 個(gè)主題的專業(yè)街。這樣的定位才能避免與地面商業(yè)的業(yè)態(tài)或業(yè)種同質(zhì)化。 當(dāng)然，有些地下商業(yè)物業(yè)的商業(yè)定位還有更多的普通原則，在此不一一列舉。重視上述二大原則，可以使項(xiàng)目的招商和運(yùn)營(yíng)管理更容易成功。 對(duì)于貴司的濰坊項(xiàng)目，我 們認(rèn)為，目前項(xiàng)目所在的商圈 老商圈白浪河西岸商圈，雖然是一個(gè)零售業(yè)態(tài)非常豐富的商圈，但也存在一定的市場(chǎng)空間。主要有，一是餐飲休閑業(yè)，二是主題商場(chǎng)和某些物流要求不高得專業(yè)市場(chǎng)，這些業(yè)態(tài)將構(gòu)成該商圈的互補(bǔ)業(yè)態(tài)。具體的業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃，我們將通過分析大量的市場(chǎng)調(diào)查和更多的商業(yè)專家討論意見而定。 第一篇 服 務(wù) 內(nèi)容 ★ 商業(yè)建筑面積約為 50000 ㎡ 一、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查服務(wù)內(nèi)容 （一） 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 城市經(jīng)濟(jì)分析 市區(qū)及項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 （二） 項(xiàng)目所在市區(qū)商業(yè)物業(yè)租售情況分析 項(xiàng)目所在市區(qū)商業(yè)物業(yè)租賃 現(xiàn)狀分析 （三） 微觀市場(chǎng)分析 —— 項(xiàng)目商圈分析 有效商圈分析 有效商圈消費(fèi)群分析 有效商圈商圈交通狀況分析 商圈內(nèi)同類市場(chǎng)的品類結(jié)構(gòu)及比例、人流量等比較分析 （四）經(jīng)營(yíng)者（商戶）需求分析 地域來源分析 經(jīng)營(yíng)商品類別分析 商鋪面積與商鋪?zhàn)饨鸱治? 租賃意向分析 （五）目標(biāo)消費(fèi)群習(xí)慣分析 消費(fèi)者特征分析 消費(fèi)習(xí)慣分析 片區(qū)了解程度分析 消費(fèi)者意愿分析 （六）項(xiàng)目分析 項(xiàng)目發(fā)展的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目發(fā)展的劣勢(shì)和問題分析 二、商業(yè)項(xiàng)目策劃服務(wù)內(nèi)容 項(xiàng)目商業(yè)定位 業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃 功能分區(qū)分布圖 主力商鋪面積建議 平 均租金的建議 盈利模式及租售比例建議 商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理模式建議 租賃合同和商戶管理公約建議 注： 二至三名策劃人員深圳 —— 濟(jì)南往返機(jī)票由貴公司承擔(dān)，另服務(wù)期間甲方需免費(fèi)為乙方提供帶網(wǎng)絡(luò)的小型賓館標(biāo)間一間。外聘市調(diào)人員 6 名的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 三、招商服務(wù)（以下兩種合作方式任選） ● 招商代理服務(wù) 作為貴公司的招商代理，我們主要工作內(nèi)容如下： （一） 階段性招商策略及動(dòng)態(tài)修正方案 （二） 招商推廣及進(jìn)度安排 （三） 招商渠道規(guī)劃 （四） 主力店、 商鋪的招商規(guī)劃、選擇和聯(lián)系 （五） 租金設(shè)定、 付款方式設(shè)計(jì) （六） 各階段租金運(yùn)行策略及促銷策略 （七） 主力店、 商鋪的招商入城及商業(yè)洽談 （八） 主合同對(duì)接協(xié)助、技術(shù)合同對(duì)接協(xié)助 （九） 招商廣告推廣及宣傳動(dòng)態(tài)調(diào)整 （十） 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析及業(yè)種調(diào)整 ● 招商執(zhí)行顧問服務(wù) 作為貴公司的招商執(zhí)行顧問，我們主要工作內(nèi)容如下： （一） 階段性招商策略及動(dòng)態(tài)修正方案 （二） 招商推廣及進(jìn)度安排 （三）招商渠道規(guī)劃 （四） 租金設(shè)定、付款方式設(shè)計(jì) （五） 各階段租金運(yùn)行策略及促銷策略 （六） 主力店、專業(yè)店招商業(yè)務(wù)指導(dǎo) （七） 主合同對(duì)接協(xié)助、技術(shù)合同對(duì)接協(xié)助 （八） 招商廣告 推廣及宣傳動(dòng)態(tài)調(diào)整 （九） 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析及業(yè)種調(diào)整 （十）招商團(tuán)隊(duì)管理架構(gòu)設(shè)計(jì)建議； （十一）招商管理程序及制度的制訂； （十二）招商人員招聘建議和培訓(xùn)； （十三）帶領(lǐng)甲方招商人員實(shí)施全程招商計(jì)劃。 四、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問服務(wù) 提供全方位的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理顧問服務(wù)，全面輸出項(xiàng)目管理體系，派駐專業(yè)化團(tuán)隊(duì) ,系統(tǒng)注入現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)制。建立完善的組織架構(gòu)，形成成熟穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)體系，幫助開發(fā)商建立管理團(tuán)隊(duì)，從立項(xiàng)→籌建→開業(yè)→運(yùn)營(yíng)各階段進(jìn)行系統(tǒng)管理和項(xiàng)目統(tǒng)籌指導(dǎo)，完成雙方商定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 主要工作： （一） 人事行政、 運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)推廣、租賃管理等相關(guān)管理程序和規(guī)定的制定 （二） 運(yùn)營(yíng)管理執(zhí)行與控制指導(dǎo) （三） 市場(chǎng)推廣執(zhí)行與控制指導(dǎo) （四） 租賃管理執(zhí)行與控制指導(dǎo) （五） 管理診斷及解決方案的實(shí)施指導(dǎo) （六） 每月營(yíng)業(yè)總結(jié)分析與對(duì)策 （七） 消費(fèi)市場(chǎng)變化分析 具體內(nèi)容： 1．人事行政：組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力配置、崗位職能、薪酬制度、員工管理、例會(huì)制度 2．運(yùn)營(yíng)管理：合同履行、值班管理、促銷協(xié)調(diào)管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、安全、消防管理、保安管理、 中國(guó)知名商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) —— 深圳富智商業(yè) 5