【正文】 第一篇：物業(yè)管理Wwp物業(yè)管理企業(yè)迎接入世挑戰(zhàn)的策略20011011品牌：企業(yè)的核心競爭力21世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，也是全球經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代，市場營運(yùn)的主體已經(jīng)從“企業(yè)”讓位于“品牌”。“品牌”是市場中最具決定性的要素，也是企業(yè)的核心競爭力，是企業(yè)的無形資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)如果沒有市場中被廣泛認(rèn)可的“品牌”，其在入世后的市場競爭中必將面臨被淘汰出局的危機(jī)。然而，打造一個有價(jià)值的物業(yè)管理服務(wù)新品牌，不可能一蹴而就，它是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。作為年輕的物業(yè)管理企業(yè)，它必須利用自己獨(dú)特的經(jīng)營管理服務(wù)理念、文化價(jià)值理念、先進(jìn)的管理服務(wù)模式、嶄新的企業(yè)運(yùn)營機(jī)制、以及具有自身特色的企業(yè)文化、社區(qū)文化，致力打造與國際市場、國際品牌接軌的具有鮮明自身特色的物業(yè)管理新品牌。服務(wù)：競爭的決策質(zhì)素入世后企業(yè)面臨的競爭將是深層次、人性化、國際標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的競爭。服務(wù)將是競爭的關(guān)鍵，服務(wù)質(zhì)素是競爭的決定因素。物業(yè)公司應(yīng)有針對性地將優(yōu)質(zhì)文明服務(wù)作為系統(tǒng)工程來建設(shè)。服務(wù)不分范圍，只要是合情合理的，都要盡最大努力去實(shí)現(xiàn)。具體工作中，除要高質(zhì)量地提供房屋保養(yǎng)、治安、綠化、衛(wèi)生、家政等常規(guī)項(xiàng)目外，還應(yīng)致力于探索物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，為業(yè)主提供深層次的教育文化服務(wù)。深圳就有一家物業(yè)公司在全國首開先河地提出并實(shí)施了“名宅加名校”的戰(zhàn)略，在深圳創(chuàng)辦了深圳特區(qū)規(guī)模最大的學(xué)校和幼兒園，這一新模式實(shí)現(xiàn)了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)文化教育服務(wù)的一體化。再加上在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上與國際接軌，建立了16個內(nèi)部運(yùn)作及考核制度，24小時(shí)管理服務(wù)工作流程，很快就在當(dāng)?shù)貥淦鹨幻骓懏?dāng)當(dāng)?shù)钠鞄?。有限管理與無限服務(wù)“有限管理，無限服務(wù)”，就是要淡化物業(yè)管理企業(yè)管理行為的行政色彩，把管理溶于服務(wù)之中。特別提出的是，這種淡化并不是在管理力度及管理能力上的弱化，反過來，它應(yīng)該是對社區(qū)房屋、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)施等管理工作的強(qiáng)化。物業(yè)管理公司在實(shí)現(xiàn)技防與人防相結(jié)合的同時(shí)，要把管理手段及方式的現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化，不斷將現(xiàn)代科技革命的最新成果應(yīng)用于物業(yè)管理，通過小區(qū)智能化建設(shè)，持續(xù)提高物業(yè)管理的科技含量。人才也是資本市場競爭成敗，很大程度上取決于人才的競爭。人才是物業(yè)管理企業(yè)最活躍最有活力的因素，人力資源是第一資源。因而，企業(yè)必須把對優(yōu)秀人才的管理和激勵提升到人力資本的高度，把人力資源作為一種特殊的資本運(yùn)作?，F(xiàn)代企業(yè)之間的競爭，已從資本和規(guī)模兩個傳統(tǒng)的競爭領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到了人才競爭領(lǐng)域，物業(yè)管理企業(yè)對人才應(yīng)該有憂患意識和危機(jī)感。物業(yè)管理企業(yè)在人才競爭方面，必須樹立起自己獨(dú)特的企業(yè)人才觀，使人才既進(jìn)得來也留得住，還不斷有進(jìn)步。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。同時(shí)建立有效的激勵機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來對待。這種激勵機(jī)制應(yīng)包括5種：榮譽(yù)激勵、物質(zhì)激勵、參與企業(yè)民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會的激勵。員工培訓(xùn)方面重點(diǎn)抓好物業(yè)管理法規(guī)知識、崗位技能、消防知識、服務(wù)意識、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓(xùn)。通過運(yùn)用各種手段，造就一支年輕化、知識化、專業(yè)化，政治過硬、思想活躍，具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。文化企業(yè)發(fā)展的永恒主題在現(xiàn)代社會，文化的功能和作用日益凸現(xiàn)，并從各個層面滲透于人們的工作、學(xué)習(xí)、生活及一切社會活動中，日益明顯地改變著人們的價(jià)值觀念和認(rèn)知水平?，F(xiàn)代企業(yè)，只有依靠先進(jìn)的文化價(jià)值理念和經(jīng)營理念，才可生生不息。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，企業(yè)的文化行為必須與企業(yè)的市場競爭及企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密地聯(lián)系起來，從營銷的角度來審視自身的文化行為，把企業(yè)文化上升到企業(yè)經(jīng)營和市場推銷的層面。同時(shí)，使企業(yè)文化與社區(qū)文化相互協(xié)調(diào)與融合，并促使二者之間實(shí)現(xiàn)良性互動，在企業(yè)內(nèi)部，有一種“追求精彩每一天”的價(jià)值取向。在社區(qū)文化中提倡人文關(guān)系，通過科普文化、環(huán)境文化、休閑文化、視覺文化、網(wǎng)絡(luò)文化等的營造，為社區(qū)成員提供商品味的文化服務(wù)。來源：中國房地產(chǎn)報(bào)當(dāng)前物業(yè)管理中迫切需要解決的問題20010930一、要“斷奶”，割斷與母體的關(guān)系，真正成為獨(dú)立的具有法人地位的物業(yè)管理公司。目前不少城市房管部門和直管房單位的物業(yè)管理公司，基本上是由房管所(站)的公房經(jīng)營維修人員和各單位的后勤、管房的人員組織起來的翻牌公司。此類公司牌子是新的，但機(jī)制和觀念還是舊的，實(shí)質(zhì)上還是“政企不分，吃大鍋飯”。遇到經(jīng)費(fèi)虧損就向“母體”——房管局(處)報(bào)帳。單位自管房的物業(yè)公司也是由原來管房的和精簡下來的職工成立的，經(jīng)費(fèi)還是由單位列支的。開發(fā)商在樹樓盤品牌的同時(shí)，在“肥水不外流”的觀念支配下而建立的物業(yè)管理公司，實(shí)質(zhì)上也是開發(fā)企業(yè)這個“母體”的附屬品，開發(fā)中的遺留問題由“兒子”背，經(jīng)費(fèi)缺乏向“老子”要等等。這類物業(yè)管理公司，與各自的“母體”存在著千絲萬縷的關(guān)系。由于其經(jīng)營好壞并不與企業(yè)的存亡有關(guān)，有些雖名為獨(dú)立核算的法人企業(yè)，實(shí)際上還是靠各自的“母體”的“奶水”滋養(yǎng)，缺乏自身的激勵機(jī)制。當(dāng)前大量依附“母體”的物業(yè)管理公司關(guān)鍵的是要堅(jiān)決“斷奶”，使之真正成為產(chǎn)權(quán)明確、貴權(quán)明析、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)，以獨(dú)立企業(yè)法人的模式運(yùn)作，走向市場，向市場要效益，在市場競爭中求生存、求發(fā)展，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。二、要建立市場競爭機(jī)制。目前，物業(yè)管理真正采取招標(biāo)形式的并不多，大部分舊區(qū)房管部門的翻牌公司還自守著在其原來的行政管理范圍內(nèi)地段的當(dāng)然公司；新區(qū)大部分是由開發(fā)商為達(dá)到自己的銷售目的而建立的附屬物業(yè)管理公司；單位自管房的物業(yè)管理公司更是自守地盤自我管理，有的還排斥外地區(qū)、外單位的真正企業(yè)化的物業(yè)管理公司的競爭。因此，要真正動真格的引入市場競爭機(jī)制，由業(yè)主委員會自行公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，讓他們參與市場競爭。但是要在商海中競爭、生存、發(fā)展，必須要使自己成為真正獨(dú)立的企業(yè)，脫離附屬地位，徹底轉(zhuǎn)變觀念，對原來的人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，養(yǎng)成高度負(fù)責(zé)，刻苦耐勞的工作態(tài)度；建立和完善按市場需要的工作規(guī)范，以積極姿態(tài)投入市場競爭，以自己的良好信譽(yù)和實(shí)實(shí)在在的服務(wù)和合理的收費(fèi)去吸引業(yè)主委員會的招聘。最近上海市新黃浦集團(tuán)將直屬企業(yè)——合眾公司正式轉(zhuǎn)制為民營的物業(yè)管理公司。這種把管理和服務(wù)經(jīng)營職能從集團(tuán)所有權(quán)中剝離出來，為物業(yè)管理走向市場，創(chuàng)造了先決條件。三、業(yè)主委員會的法律地位問題要解決。在解決物業(yè)管理公司的附屬地位和進(jìn)入競爭市場后，為了有利于雙向選擇，業(yè)主委員會的法律地位問題必須盡快解決，否則，所謂雙向選擇也是難以實(shí)現(xiàn)的。目前的實(shí)際情況是，居民委員會有一個《城市居民委員會組織法》。物業(yè)管理公司系企業(yè)法人，而業(yè)主委員會則什么都不是。有的城市雖然在試點(diǎn)中建立新型社區(qū)，但絕大多數(shù)地區(qū)，業(yè)主委員會系群眾自治組織，不具備法人資格，只是“上無頭，下無腳”的松散組織。目前，上海市把業(yè)主委員會定位為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。深圳規(guī)定，業(yè)主委員會經(jīng)政府社團(tuán)登記部門依法核準(zhǔn)登記后，取得社團(tuán)法人資格。杭州市在近期也進(jìn)行了新型社區(qū)取代居民區(qū)的試點(diǎn)，這種試點(diǎn)在自治性的基層性方面，與業(yè)主委員會有重疊之處。它們之間有什么區(qū)別和聯(lián)系，如何界定它們之間的責(zé)權(quán)利，實(shí)際上還是有爭議的。到底如何使業(yè)主委員會成為具有法人地位的組織，還是深圳的辦法比較可行，這對全國物業(yè)管理行業(yè)來說，這是一個迫切需要解決的問題。四、要“增血”?！霸鲅本褪且岣呗毠すべY含量中的物業(yè)管理費(fèi)用?，F(xiàn)在全國除港澳、廣深等南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)外，普遍反映物業(yè)管理收費(fèi)難。除了物業(yè)管理公司的素質(zhì)好、制度全、服務(wù)好等等條件外，很重要的原因是港澳、廣深地區(qū)人均收入較高?，F(xiàn)在他們的物業(yè)管理費(fèi)與他們的工資收入相比比例已不算大。相對內(nèi)地，職工每月平均五六百元工資收入，要交幾十元甚至一百元的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)在有點(diǎn)困難。從理論上講，職工工資應(yīng)該包括物業(yè)管理消費(fèi)的貨幣化分配。將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下房屋管理由單位完全包下來，改為由居民所在單位以貨幣工資的形式發(fā)給職工個人，再由個人自己去購買物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)北京市測算，如果物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼占工資的5％，工資年增長率應(yīng)為8％，在此基礎(chǔ)上職工就可以承受基本的物業(yè)管理費(fèi)支出。最近建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司一位負(fù)責(zé)同志曾談到工資改革要增加職工的物業(yè)管理費(fèi)用。這是非常合乎經(jīng)濟(jì)改革的方向，而又非常合乎實(shí)際情況的政策措施。五、要樹立物業(yè)管理也是商品的觀念。我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制幾十年，人們對住房是福利的觀念根深蒂固。由于當(dāng)年實(shí)行的是低工資，住房和物業(yè)管理的費(fèi)用均作了扣除，低房租中已包含了管理費(fèi)?，F(xiàn)在經(jīng)過20多年的經(jīng)濟(jì)體制改革，住房是商品的觀念基本上已被普遍接受。近幾年，個人購房的比例已逐年增加。但是由于工資提高遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的提高，人們對物業(yè)管理費(fèi)用仍認(rèn)為比過去房租高出不少，因而存有抵觸情緒。除了工資中應(yīng)考慮增加物業(yè)管理的部分外，很重要的一條，就是物業(yè)管理也是商品的觀念仍相當(dāng)薄弱。物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，同所有服務(wù)業(yè)一樣，是以其特殊商品——對物業(yè)的維護(hù)和對業(yè)主的各種服務(wù)，并向社會提供這種商品，以滿足現(xiàn)代人們的需求為目的。這種“商品”的價(jià)值和使用價(jià)值都是客觀的和有形的。事實(shí)已經(jīng)證明，由物業(yè)管理企業(yè)提供的優(yōu)美的居住環(huán)境以及小區(qū)治安和精神文明建設(shè)，在現(xiàn)在和將來都將影響物業(yè)的價(jià)值。如果同意物業(yè)管理服務(wù)也是“商品”，那么消費(fèi)者用貨幣購買這種“商品”也是天經(jīng)地義的事。作者：李國文 來源：《南方房地產(chǎn)》物業(yè)管理服務(wù)的按質(zhì)論價(jià)及其意義20010927所謂“按質(zhì)論價(jià)”，就是按照同一市場上同類商品質(zhì)量的差別規(guī)定不同的價(jià)格，分等定價(jià)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，低質(zhì)低價(jià)，同質(zhì)同價(jià)。這是市場交易中公認(rèn)的一項(xiàng)基本原則。在物業(yè)管理市場上，銷售的商品是物業(yè)管理服務(wù)。如果從市場上銷售的商品這一角度來看待物業(yè)管理服務(wù)，同樣可對其實(shí)行按質(zhì)論價(jià)。一、物業(yè)管理服務(wù)按質(zhì)論價(jià)中“質(zhì)”的內(nèi)容對于服務(wù)質(zhì)量高的物業(yè)管理服務(wù)就應(yīng)允許高收費(fèi)，而對于服務(wù)質(zhì)量低的物業(yè)管理服務(wù)就應(yīng)實(shí)行低收費(fèi)。將物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量與其收費(fèi)掛鉤，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量分等定價(jià)。為了推行按質(zhì)論價(jià)，首先必須明確物業(yè)管理服務(wù)中“質(zhì)”的內(nèi)容，即物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)涵。就物業(yè)管理服務(wù)來說，在考察其質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)考慮以下兩個方面的內(nèi)容。第一，“質(zhì)量”要反映物業(yè)管理服務(wù)滿足住戶或業(yè)主需要的基本特性，即物業(yè)管理服務(wù)作為商品所體現(xiàn)的使用價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量是通過其滿足住戶明確或隱含需要能力的大小來反映的，其滿足住戶明確或隱含需要的能力越大，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量便越高，反之，服務(wù)質(zhì)量便低。這里所強(qiáng)調(diào)的便是物業(yè)管理服務(wù)作為產(chǎn)品所體現(xiàn)的使用價(jià)值。物業(yè)管理公司所生產(chǎn)的產(chǎn)品是服務(wù)，即為物業(yè)委托人提供管理、技術(shù)和勞務(wù)的服務(wù)。這種服務(wù)產(chǎn)品和其它行業(yè)的服務(wù)產(chǎn)品相比復(fù)雜得多，具體表現(xiàn)在于其項(xiàng)目多、范圍大、時(shí)間長、技術(shù)專業(yè)性強(qiáng)。因此，在考察質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)考慮物業(yè)管理服務(wù)的特性，要依據(jù)可以觀察到的和需經(jīng)顧客評價(jià)的特性對服務(wù)質(zhì)量加以明確。具體來說，從可以觀察到的和住戶或業(yè)主的角度出發(fā)，對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有影響的特性主要包括在以下四方面：首先，是從事物業(yè)管理服務(wù)的人員和物質(zhì)資源。物業(yè)管理服務(wù)與一般商品的重要區(qū)別在于，一般商品通常以具體的物質(zhì)形態(tài)為其存在的形式，并可用儲存的商品來及時(shí)滿足市場的需求；而物