【正文】 第一篇：寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則《寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（甬價(jià)費(fèi)[2012]24號(hào)）時(shí)間：20140111 13:14:20 來源：寧波市物價(jià)局 作者：寧波市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則的通知各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)發(fā)展和改革委、物業(yè)部，寧波國(guó)家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、杭州灣新區(qū)、寧波保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)、梅山保稅區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、建設(shè)局：為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國(guó)家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。本細(xì)則自2012年5月1日起施行。此前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，凡與本細(xì)則不一致的，一律以本細(xì)則為準(zhǔn)。二〇一二年二月二十日寧波市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國(guó)家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、寧波國(guó)家高新區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、杭州灣新區(qū)、寧波保稅區(qū)、大榭開發(fā)區(qū)、梅山保稅港區(qū)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，其他各縣（市）、區(qū)可參照本細(xì)則結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際另行制定。第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行管理，維護(hù)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生和秩序，做好公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。第四條 本細(xì)則所指的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理；（二）公共場(chǎng)所的清掃保潔，生活垃圾的收集、清理，化糞池的清理；（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理；（四）維護(hù)公共秩序以及車輛停放管理，協(xié)助做好安全防范工作；（五）物業(yè)檔案管理；（六）合同約定的其他公共性服務(wù)。第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的階段以及提供服務(wù)的性質(zhì)等情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅小區(qū)（不包括高標(biāo)準(zhǔn)住宅，下同）的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非住宅物業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)住宅以及業(yè)主委員會(huì)成立后的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。符合以下條件之一的為高標(biāo)準(zhǔn)住宅：1．獨(dú)棟、聯(lián)排等獨(dú)門獨(dú)戶住宅；2．；3．套型建筑面積140（含）平方米以上的住宅戶數(shù)占住宅總戶數(shù)的70%（含）以上的。高標(biāo)準(zhǔn)住宅由開發(fā)建設(shè)單位提出申請(qǐng)，報(bào)市物業(yè)主管部門認(rèn)定。第七條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)。市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)和各等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本等因素適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，在公布的相應(yīng)等級(jí)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照《寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門備案。對(duì)超過一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位可向市物業(yè)主管部門提出特級(jí)服務(wù)申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后報(bào)市價(jià)格主管部門核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第八條 非住宅、高標(biāo)準(zhǔn)住宅的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位按照《寧波市前期物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)施辦法》等規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；成立業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)（包括住宅和非住宅）服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，按照合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，參照價(jià)格和物業(yè)主管部門公布的物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定具體服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。第九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿但物業(yè)管理區(qū)域尚不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。第十條 業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本由人員費(fèi)用、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理費(fèi)用，電梯年檢費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、直接管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金；預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用，根據(jù)寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定每年3月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布上一年度相關(guān)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支情況，公布具體內(nèi)容為：實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出租、廣告、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房出租、停車費(fèi)收入、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)、保修金、專項(xiàng)維修資金等收支情況。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第十三條 對(duì)新建房屋，開發(fā)建設(shè)單位已具備交付條件，并通知業(yè)主辦理房產(chǎn)交付手續(xù)，但因業(yè)主原因未及時(shí)辦理交付手續(xù)的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，計(jì)費(fèi)起始時(shí)間為通知業(yè)主應(yīng)辦理房產(chǎn)交付手續(xù)時(shí)間的次月起計(jì)算。業(yè)主對(duì)物業(yè)辦理交付滿1年后仍未入住的空關(guān)房，第2年開始業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止時(shí)間書面申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后，從第2年開始空關(guān)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80%比例交納。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售的房屋，或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)全額交納。第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋（除汽車和自行車庫外）所有權(quán)證記載的建筑面積計(jì)收。尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，以物業(yè)買賣合同建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。第十五條 物業(yè)的電梯、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及住宅小區(qū)內(nèi)樓梯、走廊、電子防盜門等共用電費(fèi)，獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表的，由所有使用該設(shè)備的業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)偂＞唧w分?jǐn)偡椒ㄓ山ㄔO(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表的，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中統(tǒng)一列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公和生活的用水、用電費(fèi)用，保安系統(tǒng)、綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉及增壓水泵等水、電費(fèi)用，均應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分?jǐn)?。開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水、電費(fèi)用，由該項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收益列支，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人分?jǐn)?。第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，其預(yù)收期限一般不得超過12個(gè)月。如業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。業(yè)主未按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催交，要求其限期交納；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。業(yè)主與物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)的，可按規(guī)定收取停車服務(wù)費(fèi)。第十八條 對(duì)物業(yè)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好裝修管理服務(wù)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的，其費(fèi)用按規(guī)定執(zhí)行。第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主（物業(yè)使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維護(hù)費(fèi)、裝修保證金、進(jìn)出人員出入證工本費(fèi)（遺失補(bǔ)證除外）等。第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除政府部門有規(guī)定的外，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。第二十一條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行定期成本監(jiān)審制度。凡尚未建立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅小區(qū)，應(yīng)在每年3月底前，向市價(jià)格主管部門上報(bào)上年度的物業(yè)服務(wù)收支情況，包括物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本調(diào)查表，經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所或稅務(wù)、審計(jì)等政府部門審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，向業(yè)主公布的物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支情況表和其他與成本相關(guān)的資料。第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等有關(guān)情況進(jìn)行長(zhǎng)期公示，接受業(yè)主、物業(yè)使用人和價(jià)格主管部門的監(jiān)督。第二十三條 政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和本細(xì)則規(guī)定的，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等予以處罰。第二十四條 本細(xì)則由寧波市物價(jià)局會(huì)同寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。第二十五條 本細(xì)則自2012年5月1日起施行。在此前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，凡與本細(xì)則不一致的，一律以本細(xì)則為準(zhǔn)